Thêm nhóm bất động sản nghỉ dưỡng được điều chỉnh cách tính tín dụng

Nhiều doanh nghiệp đang đầu tư các dự án khu du lịch, nghỉ dưỡng. Ảnh minh họa: H.

Ngân hàng Nhà nước vừa có Công văn số 8509/NHNN-CSTT ngày 16/9/2026 về tăng trưởng tín dụng năm 2026, theo đó tiếp tục điều chỉnh cách tính dư nợ khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản đối với một số loại hình.

Cụ thể, từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này theo điểm 4 Công văn số 11686/NHNN-CSTT ngày 31/12/2025.

Theo nội dung Công văn số 11686/NHNN-CSTT do Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo về tăng trưởng tín dụng đối với các tổ chức tín dụng năm 2026, điểm 4 yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản so với cuối năm 2025 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung so với cuối năm 2025 của chính tổ chức tín dụng.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện nghiêm túc, hiệu quả các chỉ đạo tại Công văn số 11686/NHNN-CSTT và các văn bản liên quan.

Đây là lần thứ hai trong năm 2026 phạm vi các khoản tín dụng bất động sản được áp dụng cách tính trên được mở rộng.

Trước đó, tại Công văn số 4551/NHNN-CSTT ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước quy định từ đầu năm đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng lĩnh vực này.

Ngoài ra, vào tháng 6/2026 Ngân hàng Nhà nước cũng có văn bản thông báo đồng ý dư nợ của nhóm 18 dự án trọng điểm của 3 Tập đoàn Sun Group, Vingroup, Masterise phục vụ cho Hội nghị APEC, dự án đường sắt tốc độ cao, dự án thuộc Cảng hàng không quốc tế Gia Bình và một số dự án đầu tư theo hình thức PPP được loại trừ ra khỏi cách tính tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng, do đây là các dự án trọng điểm quốc gia, có tính lan toả vùng rộng, tác động sâu đến nền kinh tế.

Việc điều chỉnh được thực hiện khi quy mô tín dụng bất động sản tiếp tục tăng. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 6/2026, dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế. Cùng thời điểm, nợ xấu bất động sản tăng 10,5% so với cuối năm trước.

Dòng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản cũng có sự khác biệt đáng kể giữa phía kinh doanh và nhu cầu mua nhà.

Báo cáo cập nhật thị trường bất động sản quý II/2026 của S&I Ratings cho biết, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng khoảng 21% kể từ đầu năm, trong khi cho vay mua nhà chững lại tại một số ngân hàng. S&I Ratings cho rằng, dòng tiền tiếp tục tập trung nhiều hơn vào các chủ đầu tư, hoạt động kinh doanh bất động sản so với nhu cầu của người mua nhà.

Cùng với tăng trưởng tín dụng, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản cũng gia tăng. Theo S&I Ratings, tổng dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý II/2026 đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước. Giá trị trái phiếu bất động sản phát hành trong quý đạt 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% tổng lượng phát hành.

Ở chiều ngược lại, sự gia tăng tín dụng bất động sản cũng đi kèm yêu cầu kiểm soát chất lượng tài sản. Báo cáo cập nhật ngành Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2026 của VIS Rating cho biết, tỷ lệ nợ quá hạn toàn ngành tăng từ 3,3% cuối năm 2025 lên 3,8%, trong đó tình trạng quá hạn ở phân khúc khách hàng cá nhân có liên quan đến các khoản vay mua nhà đã xuất hiện tại nhiều nhóm ngân hàng. VIS Rating cũng lưu ý rủi ro ở nhóm khách hàng doanh nghiệp tại một số ngân hàng, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Theo VIS Rating, rủi ro tài sản trong nửa cuối năm 2026 có thể tiếp tục ở mức cao trong điều kiện mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các ngân hàng có tỷ trọng bán lẻ lớn và tăng trưởng nhanh các khoản cho vay bất động sản có mức độ rủi ro cao.

Trong khi đó, S&I Ratings ghi nhận nguồn cung bất động sản đang tăng khá nhanh. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn quốc đạt 102.500 sản phẩm nhưng lượng giao dịch đạt 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 25,5%, thấp hơn đáng kể mức 47,5% của cả năm 2025.