Tín dụng bất động sản tăng mạnh nhưng cho vay mua nhà chững lại

Tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 21% kể từ đầu năm. Ảnh: Thu Hiền

Tín dụng bất động sản tăng, sức mua chưa theo kịp

Tín dụng bất động sản đang cho thấy sự phân hóa rõ giữa dòng vốn dành cho hoạt động kinh doanh và dòng vốn phục vụ nhu cầu mua nhà, trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường tăng mạnh nhưng thanh khoản chưa theo kịp.

Theo Báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý II/2026 của S&I Ratings, tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 21% kể từ đầu năm. Tuy nhiên, cho vay mua nhà lại chững ngay cả tại một số ngân hàng có room tín dụng cao.

Cụ thể, trong quý II/2026, cho vay mua nhà tại VPBank chỉ tăng 2,4% so với quý trước, HDBank đi ngang, trong khi Techcombank giảm 1,4%. Từ diễn biến này, S&I Ratings cho rằng dòng tiền tiếp tục tập trung nhiều hơn ở các chủ đầu tư, hoạt động kinh doanh bất động sản thay vì nhu cầu của người mua.

Sự phân hóa của tín dụng diễn ra trong bối cảnh thị trường đang đón nhận lượng nguồn cung lớn hơn đáng kể so với cùng kỳ.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn quốc đạt 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ đạt 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ.

Tỷ lệ hấp thụ vì thế chỉ còn 25,5%, giảm mạnh so với mức 47,5% của cả năm 2025. Số sản phẩm chưa bán trong nguồn cung sơ cấp lên tới 76.400 sản phẩm.

Ngay tại hai thị trường lớn nhất, S&I Ratings cũng ghi nhận giao dịch chững lại, tỷ lệ hấp thụ giảm khoảng 20-40% so với các quý trước.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ tiếp tục gia tăng. Báo cáo cho biết tổng nguồn cung sơ cấp trong quý II/2026 đạt 9.700 sản phẩm. Trong khi đó, khoảng 5.800 căn hộ được giao dịch, tăng 12% so với cùng kỳ nhưng tỷ lệ giao dịch trên nguồn cung mới đạt 67%, giảm 8,1% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, hơn 70% nguồn cung mới tại Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Cơ cấu nguồn cung như vậy diễn ra cùng thời điểm thị trường xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh ở khu vực thứ cấp.

Giá căn hộ thứ cấp bình quân tại Hà Nội đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm kể từ năm 2022. Giá bán thứ cấp liền kề, biệt thự cũng giảm khoảng 3%, xuống khoảng 195 triệu đồng/m2. S&I Ratings nhận định chi phí lãi vay tăng cao đã ảnh hưởng tới hành vi của người mua.

Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới cũng có sự gia tăng đáng kể ở một số khu vực. Theo số liệu CBRE được S&I Ratings tổng hợp, nguồn cung nhà ở mở bán mới trong phạm vi TP. Hồ Chí Minh cũ đạt 2.784 sản phẩm trong quý II/2026. Nếu tính trên phạm vi TP. Hồ Chí Minh mở rộng, tổng nguồn cung căn hộ chào bán mới đạt 6.573 căn, gấp 6,7 lần khu vực lõi.

Những dữ liệu trên cho thấy nguồn cung đang trở lại nhanh hơn sức hấp thụ. Trong bối cảnh đó, việc tín dụng kinh doanh bất động sản tăng mạnh nhưng cho vay mua nhà tại một số ngân hàng lại chững trở thành một dấu hiệu đáng chú ý của thị trường trong nửa đầu năm 2026.

Lãi suất tiếp tục gây sức ép lên người mua nhà

Tín dụng bất động sản dành cho người mua nhà đang chịu tác động đáng kể từ mặt bằng lãi suất. Theo S&I Ratings, thanh khoản thị trường giảm trong bối cảnh sức ép lãi suất gia tăng, trong khi giá sơ cấp bình quân hầu như không giảm.

Báo cáo cho biết lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%/năm, cao nhất kể từ quý I/2023. Trong bối cảnh đó, tâm lý chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định hơn, cùng kỳ vọng về mức giá bán hợp lý hơn, đang khiến một bộ phận khách hàng tạm thời trì hoãn quyết định mua nhà.

Trước đó, đánh giá về thị trường nửa đầu năm 2026, chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản (DXS-FERI) cũng cho biết, mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục duy trì ở mức cao. Lãi suất thả nổi phổ biến khoảng 12-14%/năm, có nơi lên tới 15-16%/năm.

Sau thời gian ưu đãi, chi phí vay tăng khiến người mua thận trọng hơn, thanh khoản thị trường chững lại và tạo áp lực lớn đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. DXS-FERI đánh giá diễn biến lãi suất đang tác động trực tiếp đến tâm lý và quyết định vay vốn, mua bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư.

Có thể nói, áp lực hấp thụ nguồn cung có thể tiếp tục kéo dài khi lượng sản phẩm đưa ra thị trường vẫn ở mức lớn. Dẫn dữ liệu của CBRE, S&I Ratings cho biết, trong cả năm 2026, dự kiến có khoảng 84.000 căn hộ và 11.500 căn nhà liền kề, biệt thự được mở bán tại hai đô thị lớn nhất.

S&I Ratings đánh giá nguồn cung gia tăng mạnh đang gặp trở ngại từ diễn biến lãi suất ít nhất tới cuối năm 2026. Báo cáo cho rằng thị trường sẽ cần thêm khá nhiều thời gian để hấp thụ lượng nguồn cung và mức giá bán hiện tại nếu mặt bằng lãi suất không thay đổi đáng kể.

Ở chiều ngược lại, báo cáo nhận định triển vọng thanh khoản dài hạn vẫn được hỗ trợ bởi quy hoạch hạ tầng đồng bộ và tốc độ triển khai các dự án. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, diễn biến lãi suất tiếp tục là yếu tố tạo sức ép đối với khả năng hấp thụ của thị trường.

Nhìn tổng thể, các dữ liệu của S&I Ratings cho thấy dòng tín dụng vào bất động sản đang phục hồi nhưng chưa đồng đều giữa phía kinh doanh và phía người mua. Trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 21% từ đầu năm, cho vay mua nhà tại một số ngân hàng lại tăng thấp, đi ngang hoặc giảm.

Cùng lúc, nguồn cung sơ cấp tăng 40% nhưng giao dịch giảm 12%, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống còn 25,5%. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%/năm, khả năng hấp thụ lượng nguồn cung đang gia tăng tiếp tục là thách thức của thị trường bất động sản trong những tháng còn lại của năm 2026.