Mã định danh điện tử sẽ theo bất động sản trong toàn bộ vòng đời dự án

Bất động sản khi đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử trong quá trình thực hiện giao dịch. Ảnh: Thu Hiền

Bất động sản giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử

Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là quy định về mã định danh điện tử trong quản lý, giao dịch bất động sản.

Theo Điều 10 dự thảo Luật, quy trình giao dịch bất động sản gồm các bước: kiểm tra thông tin và điều kiện của bất động sản đưa vào giao dịch; chuẩn bị hồ sơ; xác lập giao dịch, công chứng hoặc chứng thực theo quy định; thực hiện thanh toán và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; bàn giao bất động sản; hoàn thành giao dịch, cấp Giấy chứng nhận hoặc thực hiện các thủ tục khác theo quy định của pháp luật.

Đáng chú ý, dự thảo Luật quy định bất động sản khi đưa vào giao dịch theo Luật này phải sử dụng mã định danh điện tử trong quá trình thực hiện giao dịch.

Quy định sử dụng mã định danh điện tử trong giao dịch không phải đến bản dự thảo mới nhất mới xuất hiện. Tại bản dự thảo ngày 5/8, khoản 3 Điều 10 cũng đã quy định bất động sản khi đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử trong quá trình thực hiện giao dịch.

Tuy nhiên, so với bản dự thảo tháng 8, bản dự thảo mới đã cụ thể hóa cơ chế này khi dành riêng Điều 11 quy định về mã định danh điện tử.

Theo đó, mã định danh điện tử là mã duy nhất được tạo lập để định danh đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, phục vụ quản lý, sử dụng, cập nhật, kết nối, chia sẻ và khai thác thông tin trên môi trường số.

Dự thảo Luật cũng xác định cụ thể các đối tượng được tạo lập, cấp mã, gồm nhà ở; phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; cá nhân được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và các đối tượng khác theo quy định của pháp luật.

Mã định danh điện tử phải được quản lý thống nhất, duy nhất, không trùng lặp và gắn với đối tượng trong cơ sở dữ liệu. Việc tạo lập, sử dụng, cập nhật, kết nối, chia sẻ và khai thác mã phải tuân thủ pháp luật về dữ liệu, giao dịch điện tử, định danh và xác thực điện tử, an ninh mạng và bảo vệ dữ liệu cá nhân. Chính phủ được giao quy định chi tiết việc tạo lập, quản lý, sử dụng, cập nhật, kết nối và chia sẻ mã định danh điện tử.

Như vậy, điểm đáng chú ý của bản dự thảo mới so với bản tháng 8 không nằm ở việc lần đầu yêu cầu sử dụng mã định danh trong giao dịch, mà ở việc tách nội dung này thành một điều riêng, đồng thời cụ thể hóa đối tượng được cấp mã, nguyên tắc quản lý cũng như việc cập nhật, kết nối, chia sẻ và khai thác dữ liệu.

Dự thảo Luật cũng thiết kế quy định chuyển tiếp đối với những bất động sản chưa được cấp mã. Theo đó, các bất động sản thuộc diện quy định nhưng chưa được cấp mã định danh điện tử vẫn được thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật. Trường hợp bất động sản đã được cấp mã thì việc thực hiện giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử để xác định và quản lý bất động sản trong toàn bộ quá trình giao dịch.

Điều này đồng nghĩa dự thảo không đặt ra điều kiện mọi bất động sản phải được cấp mã ngay lập tức mới được phép giao dịch, mà có quy định chuyển tiếp đối với những bất động sản chưa được cấp mã.

Trước đó, chia sẻ tại Hội thảo góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, mã định danh này sẽ được sử dụng xuyên suốt trong toàn bộ vòng đời của dự án và là mã duy nhất trên phạm vi toàn quốc đối với từng bất động sản.

Theo bà Hằng, đây là một trong những nội dung quan trọng nhằm phục vụ công tác chuyển đổi số, nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường, đồng thời tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước và quá trình giao dịch của doanh nghiệp, người dân.

Hướng tới hệ thống dữ liệu bất động sản thống nhất, liên thông

Mã định danh điện tử không tồn tại độc lập mà được đặt trong tổng thể Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo dự thảo Luật, hệ thống này gồm hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản.

Cơ sở dữ liệu bao gồm dữ liệu về nhà ở; bất động sản; hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản; trong đó có dữ liệu về mã định danh điện tử của các loại bất động sản, đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và các dữ liệu có liên quan.

Định hướng xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản thống nhất, liên thông cũng gắn với yêu cầu đặt ra tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Nghị quyết đặt ra yêu cầu xây dựng, vận hành Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất, đồng bộ, hiện đại, đa mục tiêu; kết nối, liên thông, chia sẻ dữ liệu với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản..., bảo đảm yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung”. Định hướng này cũng được cụ thể hóa trong Kế hoạch của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Theo tờ trình của cơ quan soạn thảo, dự thảo Luật đã thể chế hóa các quan điểm, định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW, trong đó có yêu cầu đẩy mạnh chuyển đổi số, kết nối, chia sẻ dữ liệu, tăng cường công khai thông tin và phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững.

Trong định hướng đó, dự thảo quy định mã định danh điện tử được tạo lập để định danh đối tượng trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, phục vụ quản lý, cập nhật, kết nối, chia sẻ và khai thác thông tin trên môi trường số. Mã được quản lý thống nhất, duy nhất, không trùng lặp và gắn với đối tượng trong cơ sở dữ liệu.

Ở góc độ thực hiện thủ tục hành chính, việc xây dựng hệ thống dữ liệu còn gắn với định hướng giảm yêu cầu người dân, doanh nghiệp cung cấp lại những thông tin cơ quan nhà nước đã có.

Bản đánh giá thủ tục hành chính của cơ quan soạn thảo nêu các thủ tục được giữ lại hoặc sửa đổi cần được thiết kế theo hướng thực hiện trực tuyến; kết quả có bản điện tử, mã định danh hoặc mã tra cứu và được kết nối với Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo đó, cơ quan giải quyết không yêu cầu người dân, doanh nghiệp nộp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu chuyên ngành hoặc hồ sơ điện tử đã được cơ quan nhà nước xác thực. Đối với thủ tục thông báo bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, định hướng là khai thác dữ liệu về dự án, quy hoạch, đất đai, xây dựng và nghĩa vụ tài chính để giảm yêu cầu nộp hồ sơ giấy.

Cơ sở pháp lý về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản cũng đã được hình thành trước dự thảo Luật lần này. Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cho biết Nghị định số 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã quy định việc cấp mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản nhằm quản lý thống nhất thông tin về nhà ở và bất động sản trên phạm vi toàn quốc.

Vì vậy, nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật lần này không đơn thuần nằm ở việc quy định mã định danh điện tử, mà là cụ thể hóa cơ chế này ở cấp luật, gắn mã định danh với quá trình giao dịch và đặt mã trong hệ thống quản lý, kết nối, chia sẻ dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản.

Theo cơ quan soạn thảo, việc xây dựng Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản tập trung, thống nhất sẽ góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, phục vụ phân tích, theo dõi thị trường; đồng thời tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân tiếp cận, khai thác thông tin, giảm chi phí tuân thủ, tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường.