Vốn ngoại tìm đường vào bất động sản Việt Nam qua liên doanh

Dòng vốn quốc tế đang có thêm cách tiếp cận bất động sản Việt Nam thông qua mô hình liên doanh. Ảnh: Thu Hiền

Dòng vốn trở lại, cách thức đầu tư thay đổi

Sự trở lại của dòng vốn xuyên biên giới đang đi cùng với những thay đổi trong cách nhà đầu tư tiếp cận thị trường bất động sản. Thay vì chỉ mua toàn bộ một tài sản, nhà đầu tư có thể tham gia vào một dự án phát triển, danh mục tài sản hoặc nền tảng đầu tư cùng đối tác, qua đó lựa chọn mức độ tham gia và phân bổ nguồn lực phù hợp với từng chiến lược.

Tại Việt Nam, mô hình liên doanh đang cho thấy một cách kết nối giữa hai nhóm nguồn lực: vốn và kinh nghiệm đầu tư quốc tế với quỹ đất, năng lực phát triển và hiểu biết thị trường của doanh nghiệp trong nước. Một số hợp tác đã được triển khai trong bất động sản công nghiệp và đang mở rộng sang những phân khúc khác như nhà ở, khu đô thị.

Diễn biến này xuất hiện trong bối cảnh dòng vốn đầu tư bất động sản tại châu Á - Thái Bình Dương phục hồi. Theo Báo cáo Savills Global Capital Markets quý II/2026, tổng giá trị đầu tư bất động sản tại khu vực đạt 46 tỷ USD trong quý, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. Trên toàn cầu, giá trị đầu tư đạt khoảng 250 tỷ USD, tăng 13%.

Đáng chú ý, nhà đầu tư xuyên biên giới chiếm 35% tổng giá trị mua vào tại châu Á - Thái Bình Dương trong nửa đầu năm 2026, tăng từ mức 28% cùng kỳ năm trước.

Cùng với sự gia tăng của dòng vốn xuyên biên giới, cấu trúc giao dịch cũng trở nên đa dạng hơn. Savills ghi nhận các giao dịch chuyển nhượng một phần quyền sở hữu ở mức cao, trong khi các hình thức hợp tác đầu tư và liên doanh xuất hiện rõ hơn, từ dự án nhà ở, danh mục tài sản đến các thương vụ doanh nghiệp và nền tảng trung tâm dữ liệu trong khu vực.

Từ bối cảnh chung của khu vực, những trường hợp đã xuất hiện tại Việt Nam cho thấy rõ hơn cách thức dòng vốn quốc tế có thể tham gia thị trường thông qua liên doanh. Cách tiếp cận này cho phép các bên lựa chọn mức độ tham gia và phân bổ nguồn lực phù hợp với chiến lược của từng thương vụ.

Tại Việt Nam, một số liên doanh đã cho thấy cách vốn và kinh nghiệm đầu tư quốc tế được kết hợp với quỹ đất, năng lực phát triển và hiểu biết thị trường của doanh nghiệp trong nước.

Trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, năm 2018, Warburg Pincus và Becamex IDC thành lập BW Industrial Development với cam kết đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD. Khi ra mắt, BW sở hữu hơn 2 triệu m2 quỹ đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm ở miền Bắc và miền Nam. Theo thông tin được công bố, liên doanh này hiện kiểm soát hơn 3,8 triệu m2 quỹ đất tại các khu kinh tế và công nghiệp trọng điểm trên cả nước.

Một trường hợp khác là sự hợp tác giữa Frasers Property và GELEX Infrastructure. Sau khi cùng phát triển 5 dự án công nghiệp và logistics tại Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hưng Yên với tổng diện tích khoảng 100 ha, hai bên tiếp tục mở rộng phạm vi hợp tác.

Tháng 2/2026, hai doanh nghiệp công bố thỏa thuận có điều kiện về một liên doanh mới, trong đó Frasers Property dự kiến nắm 51% và GELEX Infrastructure nắm 49%. Liên doanh được định hướng tìm kiếm cơ hội phát triển bất động sản tại Việt Nam, bao gồm lĩnh vực nhà ở.

Dự án đầu tiên là khu đô thị phức hợp ANmaison tại Hải Phòng, có tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng. Một dự án khu đô thị tích hợp quy mô 113 ha tại Đồng Nai cũng nằm trong danh mục dự kiến phát triển.

Hai trường hợp có quy mô, thời điểm và phân khúc khác nhau nhưng cùng phản ánh một cách tiếp cận: nhà đầu tư quốc tế không nhất thiết chỉ tham gia thị trường thông qua mua lại toàn bộ tài sản hoặc doanh nghiệp, mà có thể kết hợp nguồn lực với đối tác trong nước để cùng phát triển dự án.

Vốn quốc tế cần đi cùng khả năng triển khai

Sự đa dạng về cấu trúc giao dịch mở thêm lựa chọn cho dòng vốn quốc tế, nhưng tại Việt Nam, việc đưa một cơ hội đầu tư thành dự án thực tế còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Một dự án bất động sản có thể đồng thời đòi hỏi quỹ đất, nền tảng pháp lý rõ ràng, năng lực phát triển, hiểu biết thị trường và khả năng vận hành. Vì vậy, đối với nhà đầu tư quốc tế, hợp tác với doanh nghiệp trong nước có thể bổ sung những nguồn lực cần thiết trong quá trình triển khai.

Ở chiều ngược lại, liên doanh cũng tạo thêm phương thức để doanh nghiệp trong nước tiếp cận vốn và kinh nghiệm quốc tế bên cạnh chuyển nhượng tài sản hoặc mua bán doanh nghiệp. Tuy vậy, mô hình hợp tác không thay thế những điều kiện nền tảng của một dự án.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, từ thực tế làm việc với các nhà đầu tư, vấn đề đầu tiên họ thường xem xét là mức độ rõ ràng về pháp lý, sự tuân thủ pháp luật của dự án và khả năng triển khai phương án đầu tư trên khu đất.

Điều này cho thấy trước khi lựa chọn cách thức đưa vốn vào thị trường, khả năng triển khai của tài sản hoặc dự án vẫn là yếu tố được nhà đầu tư xem xét.

Khi những điều kiện nền tảng được đáp ứng, liên doanh có thể trở thành phương thức kết hợp các nguồn lực của hai phía.

“Mỗi thương vụ có mục tiêu và cấu trúc riêng, vì vậy không có một mô hình hợp tác phù hợp cho mọi dự án. Với liên doanh, điểm đáng chú ý là khả năng kết hợp những nguồn lực khác nhau trong cùng một cơ hội đầu tư, từ nguồn vốn, quỹ đất đến kinh nghiệm phát triển và hiểu biết thị trường”, ông Matthew Powell nhận định.

Từ diễn biến của thị trường khu vực và những trường hợp đã xuất hiện tại Việt Nam, cách dòng vốn quốc tế tiếp cận bất động sản đang trở nên đa dạng hơn. Bên cạnh quy mô vốn, cấu trúc giao dịch, đối tác trong nước, tính pháp lý và khả năng đưa dự án vào triển khai đang trở thành những yếu tố quan trọng trong quá trình hình thành một thương vụ.