 |
| Nguồn cung tăng nhưng sức mua giảm khiến tồn kho tăng. Ảnh: Thu Dịu |
Hàng tồn tăng khi nguồn cung phục hồi
Theo Bộ Xây dựng, đến quý II/2026, cả nước còn khoảng 39.300 sản phẩm bất động sản chưa được tiêu thụ. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư vượt 12.800 căn, tăng 22% so với quý trước và gần gấp 4 lần cùng kỳ năm 2025. Nhà ở riêng lẻ trong các dự án còn hơn 15.300 sản phẩm, tăng 46% theo quý và 48% so với cùng kỳ năm ngoái; đất nền tồn khoảng 11.148 sản phẩm, tăng 25% chỉ sau ba tháng.
Đáng chú ý, lượng hàng chưa tiêu thụ tăng trong bối cảnh nguồn cung mới phục hồi mạnh. Riêng quý II/2026, có 131 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán, cung cấp hơn 59.000 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung trở lại thị trường nhanh hơn tốc độ hấp thụ, qua đó bộc lộ rõ khoảng cách giữa lượng sản phẩm được đưa ra và sức mua thực tế.
Ở một góc độ khác, lượng hàng chưa tiêu thụ còn gắn với số lượng dự án đang bị ách tắc, PGS. TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết, cả nước hiện có khoảng 4.000 dự án bất động sản gặp tắc nghẽn, với tổng số vốn đắp chiếu sau rà soát hơn 3 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 100 tỷ USD. Khoảng 70 - 80% vướng mắc xuất phát từ sự xung đột, chồng chéo của hệ thống pháp luật.
Việc xử lý khối dự án này vì vậy không chỉ có ý nghĩa với từng doanh nghiệp mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng khơi thông nguồn lực của nền kinh tế. Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, trong hai năm qua, khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ thủ tục, qua đó hứa hẹn giải tỏa khoảng 50 tỷ USD vốn đang đóng băng. Việc đẩy mạnh phân cấp, trao quyền cho địa phương xử lý các dự án quy mô nhỏ và vừa được cho là có thể giúp dòng vốn được khơi thông nhanh hơn.
Tuy nhiên, tháo gỡ pháp lý mới giải quyết một phần của bài toán. Khi nguồn hàng quay trở lại, vấn đề tiếp theo là thị trường có đủ sức hấp thụ hay không.
Giá bán phải thử đúng sức mua
Tại TP. Hồ Chí Minh, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mới trong quý II có giá trên 120 triệu đồng/m2, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 32%, thấp hơn 8 điểm phần trăm so với quý trước. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S2M Savills TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở hạng A và B, trong khi khả năng chi trả chưa theo kịp mặt bằng giá. Sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và sức mua đang tác động trực tiếp đến thanh khoản.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, cho biết tỷ lệ hấp thụ trung bình tại các dự án sơ cấp trong nửa đầu năm 2026 khoảng 50 - 60%, giảm đáng kể so với mức trên 80% của năm 2025. Người mua trở nên thận trọng và chọn lọc hơn, ưu tiên sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở, có vị trí, kết nối, tiến độ và chính sách tài chính phù hợp.
Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn vẫn là lực đỡ của thị trường. Tuy nhiên, dòng tiền ngày càng chọn lọc, tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ bảo đảm, khả năng khai thác và phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới, còn nhóm sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của số đông vẫn hạn chế.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường đang chuyển từ việc bán những câu chuyện về tương lai sang những giá trị mà khách hàng có thể kiểm chứng. Người mua không rời bỏ bất động sản, nhưng quyết định xuống tiền thận trọng hơn. Pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng cụ thể, tiện ích hiện hữu và khả năng khai thác thực tế đang trở thành những yếu tố có sức nặng hơn trong quyết định mua.
Ở chiều ngược lại, những dự án có giá cao nhưng giá trị sử dụng chưa tương xứng sẽ khiến người mua tiếp tục trì hoãn. Trong bối cảnh chi phí vốn, lãi suất và sức mua đều là những biến số cần tính đến, việc duy trì mặt bằng giá cao trong khi kỳ vọng tăng giá không còn đủ mạnh có thể tạo thêm áp lực lên thanh khoản. Theo TS Nguyễn Văn Đính, giá bán cần trở về quỹ đạo phù hợp hơn với giá trị sản phẩm và khả năng chi trả của người dân. Khi đó, lợi thế của dự án không còn chỉ nằm ở vị trí hay tiềm năng tăng giá, mà phải được chứng minh bằng pháp lý, tiến độ, chất lượng, tiện ích, khả năng khai thác và mức giá phù hợp với giá trị thực.
Tỷ lệ hấp thụ vì vậy đang trở thành thước đo quan trọng hơn đối với chất lượng phục hồi của thị trường. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 67%, thấp hơn mức 80 - 90% của giai đoạn 2024 - 2025; tại TP. Hồ Chí Minh khoảng 72%. Khi nguồn hàng trở lại, người mua có thêm lựa chọn và cạnh tranh giữa các dự án dịch chuyển rõ hơn sang giá, pháp lý, tiến độ, chất lượng sản phẩm và chính sách thanh toán.
Theo các chuyên gia, giải bài toán tồn kho không chỉ là đưa thêm hàng ra thị trường, mà phải đưa sản phẩm phù hợp về đúng nhu cầu, mức giá và khả năng chi trả. Khi đó, sức hấp thụ mới quyết định lượng hàng tồn được giải phóng.
