 |
| Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Ảnh: Thu Hiền |
Một trong những thay đổi đáng chú ý tại dự thảo Luật Nhà ở mới nhất là phạm vi nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam.
Theo Điều 19 dự thảo ngày 13/9/2026, tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam được sở hữu căn hộ chung cư thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án; nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam cũng được sở hữu căn hộ chung cư thông qua mua, thuê mua của chủ đầu tư dự án; nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong các dự án đáp ứng điều kiện về quốc phòng, an ninh. Tổ chức, cá nhân nước ngoài còn có thể mua, thuê mua căn hộ từ tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định.
Điểm đáng chú ý nằm ở loại hình nhà ở được phép sở hữu. Dự thảo không còn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ.
Đây là thay đổi so với Luật Nhà ở năm 2023 đang có hiệu lực. Theo luật hiện hành, tổ chức, cá nhân nước ngoài đáp ứng điều kiện được phép sở hữu cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi đáp ứng các điều kiện chặt chẽ, với các giới hạn về số lượng và khu vực.
Sự thay đổi này gắn trực tiếp với định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Theo cơ quan soạn thảo, yêu cầu của Nghị quyết số 21-NQ/TW là “tuyệt đối không được tư nhân hoá về đất đai, không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.
Theo lý giải của cơ quan soạn thảo, sau khi rà soát, dự thảo đã bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài, theo đó nhóm đối tượng này chỉ còn được sở hữu căn hộ chung cư, nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với pháp luật đất đai.
Như vậy, thay đổi lần này không phải đóng lại hoàn toàn quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam mà là thu hẹp loại hình được sở hữu, từ căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ xuống còn căn hộ chung cư.
Theo Điều 21 dự thảo, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu dự án có nhiều tòa chung cư thì giới hạn 30% được áp dụng tại từng tòa.
Đồng thời, người nước ngoài không được sở hữu nhà ở tại dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Chính phủ sẽ quy định chi tiết khu vực này để địa phương xác định và công khai danh mục dự án trên địa bàn được phép bán nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Thời hạn sở hữu cũng tiếp tục bị giới hạn. Đối với cá nhân nước ngoài, dự thảo quy định thời hạn sở hữu theo thỏa thuận trong giao dịch nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận; nếu có nhu cầu thì được gia hạn một lần theo thời hạn sử dụng còn lại của nhà chung cư nhưng không quá 50 năm.
Riêng cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam. Trường hợp kết hôn với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh thì có quyền tương ứng với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Một dữ liệu đáng chú ý được cơ quan soạn thảo đưa ra khi đánh giá tác động của chính sách là số lượng nhà ở thực tế thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam hiện không lớn.
Theo kết quả tổng kết thi hành Luật Nhà ở, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực đến nay, tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu 1.519 căn nhà trên toàn quốc. Nếu tính từ trước đến nay, số lượng sở hữu khoảng trên 6.000 căn.
Theo Bộ Xây dựng, số lượng này không lớn và việc sở hữu đã chịu nhiều giới hạn: số lượng được sở hữu trong từng tòa chung cư; chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án; dự án không được nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Cá nhân phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam, còn tổ chức phải được phép hoạt động tại Việt Nam.
Chính từ quy mô này, cơ quan soạn thảo đánh giá việc tiếp tục cho người nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư với những giới hạn chặt chẽ không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh. Điểm điều chỉnh trọng tâm là loại bỏ nhà ở riêng lẻ khỏi phạm vi được sở hữu để phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW và pháp luật đất đai.
Tuy nhiên, việc lựa chọn giải pháp chỉ cho phép sở hữu căn hộ chung cư cũng đặt ra những góc nhìn khác từ chuyên gia.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng mục tiêu không để người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được thực hiện theo một cách khác, thay vì loại bỏ hoàn toàn khả năng sở hữu nhà ở riêng lẻ.
Theo ông Đỉnh, có thể tiếp tục cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ nhưng không gắn với quyền sử dụng đất, tương tự cơ chế mà pháp luật đất đai hiện hành đã đặt ra đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất có nhà ở. Trên Giấy chứng nhận khi đó chỉ ghi nhận quyền sở hữu nhà ở mà không ghi nhận quyền sử dụng đất.
Theo lập luận của vị luật sư, phương án này vẫn có thể bảo đảm yêu cầu của Nghị quyết số 21-NQ/TW về không cho người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời góp phần khơi thông nguồn lực và thu hút lao động, chuyên gia, doanh nhân nước ngoài đến sinh sống, làm việc tại Việt Nam.
Ông cũng đặt vấn đề về tính nhất quán của chính sách bởi chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn có quyền sử dụng đất chung đối với diện tích đất xây dựng chung cư. Vì vậy, theo quan điểm của chuyên gia này, nếu lý do loại bỏ nhà ở riêng lẻ chỉ nhằm ngăn việc người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần tiếp tục làm rõ mối quan hệ giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
Một vấn đề khác được ông Đỉnh lưu ý là trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam. Dự thảo quy định người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam được sở hữu nhà ở và có quyền như công dân Việt Nam.
Theo ông Đỉnh, quy định này nên được giới hạn rõ ở nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng, nhằm tránh khả năng lợi dụng chính sách để cá nhân nước ngoài sở hữu riêng nhiều nhà ở, kể cả nhà ở riêng lẻ, hưởng quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài hoặc không còn chịu giới hạn về khu vực quốc phòng, an ninh.
Từ đó, chuyên gia đề xuất quy định rõ cá nhân nước ngoài chỉ được hưởng cơ chế pháp lý tương tự người vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng; nếu là tài sản riêng thì vẫn áp dụng cơ chế sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoài.
