 |
| Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa và thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại đối với Nhà nước. Ảnh: Thu Hiền |
Trong khi dự thảo tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng nhằm bảo đảm tính minh bạch và sàng lọc năng lực nhà đầu tư, thì Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa và thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại đối với Nhà nước.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều điều chỉnh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đáng chú ý, dự thảo sửa đổi quy định về thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng dự án theo hướng chuyển từ Thủ tướng Chính phủ sang UBND cấp tỉnh nhằm phù hợp với chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và nâng cao tính chủ động của địa phương. Đồng thời, dự thảo cũng quy định rõ hơn trách nhiệm của nhà đầu tư trong quá trình triển khai dự án theo các cam kết khi đề xuất đầu tư.
Trong các nội dung sửa đổi, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là một trong những vấn đề thu hút nhiều ý kiến góp ý.
Theo Điều 30 dự thảo Luật, chủ đầu tư chuyển nhượng phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Nghĩa vụ này bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cùng các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có), đồng thời không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Theo cơ quan soạn thảo, quy định này bảo đảm tính kế thừa và ổn định của chính sách hiện hành, đồng thời thống nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu tư về điều kiện, năng lực tài chính của nhà đầu tư khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án.
Thực tiễn thời gian qua cũng cho thấy quy định này đã góp phần sàng lọc năng lực tài chính của chủ đầu tư, bảo đảm việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi chuyển nhượng dự án; đồng thời tạo thuận lợi cho cơ quan quản lý trong công tác thẩm định, giám sát và giải quyết thủ tục chuyển nhượng, góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo cũng nhìn nhận quy định này đòi hỏi chủ đầu tư phải có đủ năng lực tài chính để hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ về đất đai trước khi thực hiện chuyển nhượng dự án.
Góp ý đối với Điều 30 dự thảo Luật, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị bổ sung quy định theo hướng: trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng sẽ có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính còn lại đối với Nhà nước. Nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng dự án.
Theo HoREA, đề xuất này xuất phát từ thực tiễn áp dụng Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu. Theo đó, việc chuyển nhượng tài sản bảo đảm là dự án bất động sản không đặt ra điều kiện chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thay vào đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại.
Hiệp hội cho rằng, cơ chế này đã tạo điều kiện thuận lợi để các tổ chức tín dụng xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm là dự án bất động sản trong giai đoạn 2017-2023 mà không làm thất thu ngân sách nhà nước, bởi tiền sử dụng đất của dự án về nguyên tắc chỉ phát sinh một lần (trừ trường hợp điều chỉnh quy hoạch).
Theo HoREA, việc tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng chưa thực sự phù hợp với thực tiễn hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dự án bất động sản. Hiệp hội cho rằng, việc doanh nghiệp mua thêm hoặc chuyển nhượng bớt dự án là hoạt động đầu tư kinh doanh bình thường, không nên mặc định đây là dấu hiệu doanh nghiệp gặp khó khăn.
Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng, quy định tại Điều 30 dự thảo Luật chưa đồng bộ với khoản 3 Điều 29 của dự thảo Luật và khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với phần dự án đã nhận chuyển nhượng.
Theo Hiệp hội, nếu được chấp thuận, đề xuất này sẽ tạo điều kiện thuận lợi, thông thoáng hơn cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A), đồng thời hạn chế tình trạng chuyển nhượng dự án “núp bóng” dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần hoặc phần vốn góp dẫn đến thay đổi chủ đầu tư.
Đáng chú ý, nội dung HoREA kiến nghị cũng là một trong hai phương án chính sách được phân tích trong dự thảo Tờ trình của Chính phủ về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong dự thảo Tờ trình, phương án tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng được Chính phủ đề xuất lựa chọn và hiện cũng là phương án được thể hiện trong dự thảo Luật.
Theo phân tích tại dự thảo Tờ trình, phương án cho phép chuyển nhượng dự án khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính có ưu điểm là tạo điều kiện cho các chủ đầu tư gặp khó khăn về nguồn lực tài chính có thể chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư có đủ năng lực tiếp tục triển khai, qua đó góp phần đẩy nhanh quá trình chuyển giao dự án và hạn chế tình trạng dự án chậm tiến độ hoặc kéo dài.
Tuy nhiên, dự thảo Tờ trình cũng cho rằng, phương án này sẽ làm thay đổi chính sách đang được áp dụng ổn định, đồng thời chưa bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với Luật Đầu tư và Luật Đất đai về yêu cầu năng lực tài chính của nhà đầu tư khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án bất động sản.
Bên cạnh đó, việc cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai có thể làm giảm trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các cam kết với Nhà nước, không bảo đảm mục tiêu sàng lọc nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính ngay từ giai đoạn triển khai dự án.
Đồng thời, quy định này cũng có thể tạo điều kiện để một số chủ đầu tư chuyển nhượng dự án nhằm thu lợi nhuận khi chưa hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, làm giảm tính công bằng giữa các chủ đầu tư, gia tăng hoạt động đầu cơ, mua bán dự án và ảnh hưởng đến kỷ cương trong quản lý đất đai, thị trường bất động sản cũng như mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
