Ba lực đẩy cho bất động sản công nghiệp năm 2026

Thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và các ngành sản xuất công nghệ cao đang trở thành động lực chính của thị trường bất động sản công nghiệp. Ảnh: Internet

Trung tâm dữ liệu - động lực mới thu hút đầu tư vào hạ tầng số Việt Nam

Nhấn mạnh giai đoạn phát triển mới của thị trường, ông John Campbell - Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, nhu cầu bất động sản công nghiệp hiện nay gắn chặt hơn với yêu cầu vận hành của từng ngành, thay vì chỉ mở rộng về quy mô như trước.

Theo dữ liệu từ báo cáo tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills, Việt Nam đang đẩy nhanh phát triển hạ tầng số nhằm đáp ứng nhu cầu từ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và các dịch vụ dữ liệu. Đây là yếu tố tạo ra lớp nhu cầu mới cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại những khu vực có lợi thế về hạ tầng kỹ thuật và kết nối.

Tính đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động, với tổng công suất khoảng 524,7 MW, tăng mạnh so với năm trước. Theo dự báo, công suất này có thể tiến gần 950 MW vào năm 2030. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 cũng giúp tăng đáng kể năng lực kết nối quốc tế.

Theo Savills, trung tâm dữ liệu đặt ra yêu cầu hoàn toàn khác so với nhà xưởng truyền thống, từ nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt đến khả năng mở rộng dài hạn. Điều này khiến phân khúc này chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ năng lực đáp ứng, qua đó làm gia tăng sự phân hóa của thị trường.

Liên quan đến động lực từ thị trường trung tâm dữ liệu, chuyên gia của CBRE Việt Nam cũng nhấn mạnh, thị trường này đang bước vào giai đoạn tăng trưởng bùng nổ, nổi lên như một loại tài sản bất động sản công nghệ cao hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Động lực tăng trưởng đến từ sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo (AI), quá trình chuyển đổi số quốc gia và lợi thế chi phí cạnh tranh so với các thị trường phát triển trong khu vực.

Khảo sát Ý định đầu tư châu Á - Thái Bình Dương 2025 của CBRE cho thấy, trung tâm dữ liệu đã vươn lên vị trí thứ hai trong nhóm các loại tài sản thay thế được ưu tiên đầu tư. Tại Việt Nam, tổng công suất hoạt động hiện đạt 104 MW, song được dự báo sẽ tăng gấp 5,6 lần vào năm 2030, phản ánh dư địa tăng trưởng rất lớn của thị trường.

Nền tảng số hóa vững chắc đang tạo ra nguồn cầu nội địa ổn định. Tính đến năm 2024, Việt Nam có khoảng 80 triệu người dùng internet, tương đương 79% dân số, với tỷ lệ kết nối di động lên tới 164% dân số. Kinh tế số tiếp tục mở rộng với mục tiêu thương mại điện tử đạt 35 tỷ USD vào năm 2025, kéo theo nhu cầu ngày càng lớn về lưu trữ, xử lý và bảo mật dữ liệu.

Theo CBRE, thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam hiện vẫn có quy mô nhỏ, chỉ bằng khoảng một phần mười so với các trung tâm lớn trong khu vực như Thượng Hải hay Singapore. Tuy nhiên, công suất dự kiến bổ sung lên tới 589 MW trong thời gian tới đang mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư, đặc biệt tại các điểm nóng tăng trưởng như TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương.

Một lợi thế cạnh tranh nổi bật của Việt Nam là chi phí đầu tư thấp. Bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam cho biết, Việt Nam hiện đang sở hữu lợi thế về chi phí xây dựng, với mức giá chỉ khoảng 7,0 triệu USD/MW, thấp hơn gần 50% so với các thị trường cấp 1 như Tokyo hay Singapore.

Sự chênh lệch đáng kể này, kết hợp với nhu cầu Hyperscale bùng nổ từ AI, đang tạo ra cơ hội đầu tư đầy tiềm năng tại khu vực Đông Nam Á.

CBRE đánh giá, cùng với Luật Đầu tư sửa đổi và các chương trình chuyển đổi số quốc gia, Việt Nam đang đứng trước cơ hội đón làn sóng đầu tư mới vào lĩnh vực trung tâm dữ liệu, qua đó thúc đẩy phát triển hạ tầng số và nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị kinh tế số khu vực.

Kho vận hiện đại được thúc đẩy mạnh mẽ

Cùng với nền tảng trung tâm dữ liệu, sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt ở phân khúc kho vận và logistics.

Với hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường chỉ trong nửa đầu năm 2025 cho thấy mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt. Trong bối cảnh đó, các nền tảng đang chuyển trọng tâm từ mở rộng thị phần sang tối ưu hiệu quả vận hành, trong đó kho vận và hệ thống xử lý đơn hàng đóng vai trò then chốt.

Xu hướng này thúc đẩy nhu cầu đối với các mô hình kho vận hiện đại như trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh. Các khu công nghiệp nằm gần TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và các hành lang công nghiệp trọng điểm đang hưởng lợi rõ nét khi doanh nghiệp ưu tiên rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối.

Các ngành sản xuất công nghệ cao như ngành bán dẫn, ngành xe điện cũng là những lực đẩy quan trọng của thị trường.

Theo đó, ngành bán dẫn đang bước vào giai đoạn mở rộng cả về quy mô lẫn chiều sâu trong chuỗi giá trị. Chiến lược quốc gia về bán dẫn, được phê duyệt cuối năm 2024, đặt mục tiêu đưa Việt Nam trở thành một mắt xích quan trọng hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, từ lắp ráp - kiểm định, tiến tới đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và các phân khúc sản xuất chọn lọc.

Theo Savills, trong giai đoạn 2023 - 2025, Việt Nam ghi nhận 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao. Chính phủ cũng dành 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024 - 2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực.

Điều này đang tạo ra nhu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp, không chỉ là nhà xưởng tiêu chuẩn mà còn bao gồm quỹ đất quy mô lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian cho nghiên cứu, phát triển. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt thay cho mô hình khu công nghiệp truyền thống.

Cùng với bán dẫn, ngành xe điện đang nổi lên như một động lực quan trọng đối với bất động sản công nghiệp. Báo cáo cho thấy quy mô thị trường xe điện Việt Nam đạt khoảng 3,2 tỷ USD trong năm 2025, được hỗ trợ bởi chính sách, thị trường nội địa và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng.

Chỉ riêng nửa đầu năm 2025, xe điện chạy pin chiếm 42% tổng doanh số xe mới, mức cao hàng đầu thế giới. Xu hướng này tạo lực kéo mạnh cho chuỗi cung ứng sản xuất trong nước, đặc biệt ở các mảng linh kiện, pin và điện tử, tạo nhu cầu cho nhà máy lắp ráp, đồng thời thúc đẩy nhu cầu đối với các khu công nghiệp có khả năng tích hợp chuỗi cung ứng, từ sản xuất linh kiện đến logistics và dịch vụ kỹ thuật.

Theo nhận định, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và theo năng lực khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách thuê.