Ba kịch bản thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2026

Sức mua trên thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại, giá bán bắt đầu điều chỉnh và áp lực lãi suất vẫn hiện hữu. Ảnh: Thu Hiền

Thị trường bất động sản điều chỉnh trong 9 tháng đầu năm

Sau giai đoạn nguồn cung được bổ sung mạnh, thị trường bất động sản bước vào những tháng cuối năm 2026 với nhiều diễn biến đáng chú ý. Trong khi nguồn cung tiếp tục tăng, sức mua có dấu hiệu chững lại, giá bán bắt đầu điều chỉnh và áp lực lãi suất vẫn hiện hữu. Những chuyển động này được thể hiện rõ qua kết quả thị trường 9 tháng đầu năm.

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 9 tháng và dự báo 3 tháng cuối năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường bất động sản tiếp tục chịu tác động từ mặt bằng lãi suất cao và chính sách tín dụng thận trọng, khiến các chỉ số về nguồn cung, nguồn cầu và giá bán có sự điều chỉnh.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung mới trên thị trường bất động sản nhà ở đạt khoảng 49.657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, miền Bắc và miền Nam tiếp tục dẫn dắt thị trường, với phần lớn nguồn cung đến từ các khu đô thị của những chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes và Ecopark.

Tổng nguồn cung sơ cấp trong 9 tháng ước đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, tổng lượng hấp thụ giảm 16%, đạt khoảng 32.469 sản phẩm.

Xét theo khu vực, miền Bắc chiếm khoảng 47% tổng lượng hấp thụ cả nước, tiếp đến là miền Nam với 42%, miền Trung 9% và miền Tây 2%.

Riêng quý III/2026, nguồn cung mới đạt khoảng 12.357 sản phẩm, giảm 40% so với quý trước và giảm 54% so với cùng kỳ năm trước. Miền Nam và miền Bắc lần lượt chiếm 40% và 36% tổng nguồn cung mới của cả nước.

Trong khi đó, tổng lượng hấp thụ quý III ước đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường sơ cấp trong quý dao động khoảng 20-25%.

Theo đánh giá của DXS-FERI, tổng cầu bất động sản sơ cấp trong 9 tháng đầu năm điều chỉnh cả về tỷ lệ và lượng hấp thụ so với cùng kỳ. Tuy nhiên, những dự án đến từ chủ đầu tư uy tín, có vị trí tốt và pháp lý hoàn chỉnh vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khá tốt.

Giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mở bán mới, đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn không còn hiện diện.

Về diễn biến giá, DXS-FERI ghi nhận giá bán sơ cấp quý III điều chỉnh giảm so với quý trước ở hầu hết các loại hình sản phẩm và vùng thị trường. Trên thị trường thứ cấp, giá bán giảm mạnh, đặc biệt tại một số bất động sản đang chịu áp lực lãi vay lớn.

Một trong những yếu tố tác động đến thị trường là mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản duy trì ở mức cao. Trong quý III/2026, lãi suất cố định 12 tháng đầu phổ biến từ 8,5-11,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi ghi nhận mức 13-15%/năm.

Theo DXS-FERI, lãi suất vay mua bất động sản duy trì ở mức cao cùng với hạn chế về room tín dụng đã ảnh hưởng lớn đến quyết định mua bất động sản của nhà đầu tư.

Tâm lý quan sát và trì hoãn quyết định gia tăng khi khách hàng chờ đợi những tín hiệu rõ nét hơn về hành lang pháp lý, chính sách và mặt bằng lãi suất. Chu kỳ ra quyết định cũng kéo dài khi người mua dành nhiều thời gian hơn để so sánh các phương án đầu tư, thẩm định giá trị bất động sản và khả năng tạo dòng tiền của sản phẩm.

Ba kịch bản thị trường bất động sản quý IV/2026

Dự báo về thị trường trong 3 tháng cuối năm, DXS-FERI cho rằng nguồn cung bất động sản nhà ở tiếp tục được bổ sung, với khoảng 30.300 sản phẩm từ hơn 30 dự án dự kiến mở bán. Qua đó, tổng nguồn cung sơ cấp cả năm 2026 có thể đạt hơn 140.000 sản phẩm.

Trong đó, miền Nam dự kiến tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới, với khoảng 16.900 sản phẩm từ hơn 15 dự án, chiếm 56% tổng nguồn cung dự kiến. Miền Bắc có khoảng 8.000 sản phẩm từ hơn 7 dự án, chiếm 26%.

Miền Trung và miền Tây cùng được dự báo bổ sung khoảng 2.700 sản phẩm, mỗi khu vực chiếm 9% tổng nguồn cung mới.

Một số dự án dự kiến mở bán trong quý IV/2026 tại Hà Nội gồm D’. Diamant Bleu, Bắc Thăng Long Urban City, Gamuda Central Park, The Crystal Signature và Moonlight 2 - An Lạc Green Symphony.

Tại khu vực phía Nam, nguồn cung dự kiến đến từ các dự án như The Global City, Palm River, Imperia Sensa Park, Sunshine Sky City, Izumi City và Vinhomes Phước Vĩnh Tây.

Theo DXS-FERI, phân khúc căn hộ được dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, với nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn. Nguồn cung thứ cấp tiếp tục đa dạng ở các thị trường và phân khúc khi hàng loạt dự án được bàn giao trong 3 tháng cuối năm.

Về triển vọng giao dịch, đơn vị nghiên cứu dự báo tỷ lệ hấp thụ bất động sản tiếp tục phân hóa cao. Những dự án có chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và chính sách thanh toán giãn tiến độ sẽ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt hơn các dự án còn lại.

Trên cơ sở đánh giá các yếu tố tác động, DXS-FERI đưa ra ba kịch bản đối với thị trường bất động sản nhà ở trong quý IV/2026, gồm kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.

Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung được dự báo tăng 30-40%, lãi suất thả nổi ở mức 10-12%/năm. Giá bán có thể tăng 5-10%, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40-45%. Tuy nhiên, các chuyên gia DXS-FERI lưu ý đây là kịch bản khó xảy ra trong bối cảnh hiện nay.

Đối với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung dự báo tăng 20-30%, lãi suất thả nổi dao động từ 12-14%/năm. Giá bán được dự báo đi ngang, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 30-35%.

Trong khi đó, kịch bản thách thức đặt ra khả năng nguồn cung tăng 15-20%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 14-16%/năm. Giá bán có thể giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%.

Theo báo cáo, tỷ lệ hấp thụ trong các kịch bản được tính trên tổng số sản phẩm của tất cả dự án đã được công bố.

Bên cạnh các kịch bản trên, DXS-FERI dự báo giá bán sơ cấp trong 3 tháng cuối năm có thể tiếp tục giảm nhẹ. Đối với thị trường thứ cấp, giá bán dự kiến giảm, đặc biệt ở một số bất động sản đang chịu áp lực lãi vay lớn và có khả năng tạo dòng tiền không đạt kỳ vọng.

Về lãi suất, đơn vị nghiên cứu dự báo mặt bằng lãi suất trong 3 tháng cuối năm tiếp tục đi ngang. Trong bối cảnh Chính phủ chủ trương kiểm soát lạm phát và tập trung thúc đẩy tăng trưởng bền vững, các gói kích cầu có thể được triển khai nhằm hỗ trợ nền kinh tế.

Đối với nhu cầu thị trường, DXS-FERI dự báo giao dịch chủ yếu đến từ người mua có nhu cầu ở thực. Hoạt động đầu tư giảm mạnh, trong khi các giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn gần như không còn hiện diện.

Theo đơn vị nghiên cứu, mặc dù tâm lý khách hàng còn thận trọng, người mua vẫn sẵn sàng lựa chọn những bất động sản có vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và có giải pháp tài chính mua nhà phù hợp.

Bên cạnh các kịch bản của DXS-FERI, CBRE và Savills cũng đưa ra dự báo về triển vọng thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong những tháng cuối năm.

Tại Hà Nội, CBRE dự báo nguồn cung căn hộ mở bán mới cả năm 2026 đạt khoảng 30.000 - 32.000 căn, tương đương 83 - 88% năm 2025. Thanh khoản và giá chào bán dự kiến duy trì tương đối ổn định nếu lãi suất chưa có sự điều chỉnh rõ rệt. Với phân khúc biệt thự, liền kề, nguồn cung mới cả năm có thể đạt khoảng 5.000 căn.

Trong khi đó, Savills dự báo Hà Nội có thêm khoảng 7.000 căn hộ trong quý IV/2026, đưa tổng nguồn cung mới cả năm lên hơn 20.000 căn. Tại TP. Hồ Chí Minh, khoảng 6.000 căn hộ dự kiến mở bán trong quý cuối năm, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn triển khai.

Theo CBRE, diễn biến lãi suất và quyết định mở bán của các chủ đầu tư lớn sẽ là hai yếu tố chính quyết định khả năng cải thiện của thị trường Hà Nội trong quý cuối năm, hoặc tiếp tục xu hướng thận trọng sang năm 2027.