Bất động sản công nghiệp kỳ vọng "đòn bẩy" sáp nhập tỉnh

Thúc đẩy hình thành nhiều khu công nghiệp mới với diện tích lớn

Theo thông tin của Trung tâm Phát triển Bất động sản Việt Nam (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam), thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới với tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ, với nhiều triển vọng tích cực.

Dòng vốn FDI ổn định, nhu cầu thuê đất công nghiệp lớn, giá cho thuê tăng và xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu là những yếu tố hỗ trợ mạnh mẽ cho sự phát triển của ngành.

Thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) đang trở thành điểm sáng đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở còn nhiều thách thức.

Tính đến năm 2024, tỷ lệ lấp đầy cao tại các KCN đã trở thành chỉ số đáng chú ý với khu vực miền Bắc đạt 81-83% và miền Nam lên tới 92%. Điều này không chỉ cho thấy nhu cầu mạnh mẽ về không gian công nghiệp mà còn đảm bảo dòng tiền ổn định cho các chủ đầu tư KCN.

Đặc biệt, theo các chuyên gia, trong giai đoạn hiện nay, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Việc sáp nhập các đơn vị hành chính không đơn thuần là thay đổi về mặt địa giới, mà còn mang theo mục tiêu tinh gọn bộ máy, giảm phân mảnh trong quy hoạch và tăng sức cạnh tranh giữa các địa phương.

Theo đánh giá, nếu được triển khai bài bản, quá trình này có thể tạo đòn bẩy cho việc hình thành các vùng công nghiệp - đô thị quy mô lớn, hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Ông Thomas Rooney - Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Công nghiệp, Savills Hà Nội cho rằng, việc mở rộng địa giới đơn vị hành chính giúp các tỉnh có thể quy hoạch thêm nhiều KCN mới với diện tích lớn hơn, cung cấp thêm lựa chọn cho doanh nghiệp.

Việc gia tăng quỹ đất sẽ giúp cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước dễ dàng tìm được vị trí phù hợp để mở nhà máy, tránh tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại các địa phương có nhu cầu cao.

Sau sáp nhập, các tỉnh có diện tích lớn hơn cũng có điều kiện để phân vùng rõ ràng hơn, từ đó phát triển các khu công nghiệp hoặc tổ hợp công nghiệp chuyên biệt như KCN hỗ trợ hoặc KCN hỗ trợ chuyên ngành chuyên cung cấp linh kiện, phụ tùng cho ngành sản xuất lớn hoặc một ngành sản xuất cụ thể nào đó như ô tô, bán dẫn.

Theo chuyên gia từ Savills, các địa phương vốn đã là điểm sáng về thu hút đầu tư, khi được sáp nhập và phối hợp chặt chẽ hơn về quy hoạch, sẽ bổ trợ lẫn nhau về cơ sở hạ tầng, lao động và định hướng phát triển.

"Quy mô lớn giúp địa phương đạt chuẩn cao hơn về hạ tầng và quản lý, từ đó nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu”, ông Thomas phân tích.

Liên quan đến thị trường bất động sản công nghiệp, tại hội thảo “Triển vọng đầu tư bất động sản tại các đô thị Vùng Thủ đô” vừa được tổ chức, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh, thị trường bất động sản khu vực Vùng Thủ đô, trong đó có bất động sản công nghiệp hứa hẹn chuyển mình mạnh mẽ.

Sự quan tâm tập trung tại các trục giao thông lớn như Vành đai 4 và các hành lang công nghiệp liên kết với Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương. Dòng tiền dịch chuyển đang biến các đô thị vệ tinh thành tâm điểm mới của thị trường.

Còn ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes nhận định, bên cạnh bất động sản nhà ở thì bất động sản công nghiệp và logistics cũng có tiềm năng bứt phá mạnh trong Vùng Thủ đô, khu vực đang là điểm sáng FDI với các KCN lớn tại Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hải Dương.

Doanh nghiệp cần linh hoạt điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất

Trong ngắn hạn, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn do thay đổi đầu mối quản lý và chính sách chưa kịp đồng bộ giữa các địa phương sáp nhập.

Điều này xuất phát từ việc điều chỉnh địa giới hành chính tất yếu sẽ ảnh hưởng đến hàng loạt yếu tố: từ quy hoạch sử dụng đất, cấp phép đầu tư, cho đến thủ tục pháp lý liên quan đến môi trường và xây dựng.

Tuy nhiên, về dài hạn, đây là cơ hội lớn để tái thiết khung pháp lý minh bạch và hiệu quả hơn. Việc phối hợp và thống nhất thủ tục trong các khu vực hành chính mới sẽ giúp tiết kiệm thời gian và cải thiện niềm tin của nhà đầu tư.

“Đối với bất động sản công nghiệp, nơi sự ổn định và rõ ràng trong quy hoạch là yếu tố sống còn, việc thống nhất thủ tục và chính sách sẽ mở đường cho các khu công nghiệp quy mô lớn, tích hợp hạ tầng logistics, đô thị vệ tinh và giao thông kết nối liên vùng”, ông Rooney nhấn mạnh.

Nếu việc sáp nhập được thực hiện đồng bộ với đầu tư hạ tầng, đặc biệt là đường vành đai, cảng biển, sân bay và hạ tầng số, các khu công nghiệp sẽ không còn bị giới hạn bởi ranh giới hành chính. Doanh nghiệp có thể tiếp cận lực lượng lao động từ nhiều địa phương hơn, với chi phí vận hành tối ưu hơn.

Sự phát triển của hạ tầng liên vùng cũng thúc đẩy xu hướng dịch chuyển khỏi các thị trường công nghiệp truyền thống, nơi nguồn cung hạn chế và chi phí đầu tư ngày càng gia tăng. Các địa phương mới có quỹ đất rộng, giá rẻ và hạ tầng được cải thiện sẽ có cơ hội vươn lên thành trung tâm công nghiệp mới.

Theo đánh giá, giai đoạn chuyển tiếp, được dự báo kéo dài ít nhất hai đến ba năm, sẽ là khoảng thời gian quan trọng.

"Do vậy, doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt thông tin, thiết lập quan hệ với chính quyền địa phương mới và linh hoạt điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất", ông Rooney lưu ý.

Về phía cơ quan quản lý, điều tiên quyết là cần truyền thông rõ ràng và minh bạch về lộ trình chuyển đổi. Việc chủ động đối thoại với doanh nghiệp, cung cấp các cơ chế hỗ trợ, đặc biệt cho doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ là yếu tố quyết định để giảm xáo trộn và giữ vững đà tăng trưởng dòng vốn đầu tư.

Không nên để sự sắp xếp hành chính trở thành rào cản mà phải biến nó thành bàn đạp để hướng tới một môi trường đầu tư nhất quán, công bằng và hiệu quả hơn.

Ông Thomas nhấn mạnh, sáp nhập tỉnh là một cải cách hành chính mang tính bước ngoặt, tác động trực tiếp đến không gian phát triển tại Việt Nam. Nếu được thực hiện với tầm nhìn dài hạn và quyết tâm đồng bộ, đây có thể trở thành cú hích mới, giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam bứt phá, đóng vai trò chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.