“Đường băng” cho khu công nghiệp thế hệ mới cất cánh

Tìm giải pháp tạo lợi thế cạnh tranh cho KCN thế hệ mới. Ảnh: Phạm Thọ

Từ mặt bằng sản xuất đến hệ sinh thái công nghiệp

Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) lần thứ 6 năm 2026, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, nếu mô hình truyền thống chủ yếu cung cấp mặt bằng và hạ tầng cơ bản, KCN thế hệ mới phải trở thành một hệ sinh thái sản xuất tích hợp, nơi hạ tầng, năng lượng, logistics, môi trường, nhân lực và công nghệ cùng được tính toán ngay từ đầu. Đây sẽ là nền tảng để Việt Nam nâng cao sức cạnh tranh trong thu hút dòng vốn đầu tư mới.

Theo ông Nguyễn Thành Chương, Tổng giám đốc Công ty CP KCN Thành Thành Công (TTC IZ), KCN truyền thống thường hình thành dựa trên những lợi thế sẵn có như cộng đồng dân cư, nguồn lao động, nguyên liệu tại địa phương. Mô hình này chủ yếu phục vụ nhu cầu của từng nhà đầu tư riêng lẻ.

Tuy nhiên, yêu cầu của thị trường đang thay đổi. Một KCN hiện đại không thể chỉ dừng ở việc có quỹ đất, đường giao thông, điện và nước. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng cung cấp dịch vụ đồng bộ, môi trường sản xuất, nguồn nhân lực, logistics, năng lượng tái tạo và các tiêu chí phát triển xanh.

Đây cũng là hướng mà TTC IZ lựa chọn trong quá trình phát triển KCN Thành Thành Công tại Trảng Bàng, Tây Ninh. Từ một KCN truyền thống, khoảng 5-7 năm qua, doanh nghiệp từng bước chuyển sang mô hình tích hợp hơn, kết hợp hạ tầng công nghiệp với logistics, năng lượng xanh và khu dân cư.

Cách tiếp cận này nhằm giải quyết đồng thời nhiều bài toán: tạo việc làm, bảo đảm nguồn cung lao động, cung cấp dịch vụ cho doanh nghiệp và duy trì khả năng vận hành ổn định của khu công nghiệp trong dài hạn.

Một ví dụ được ông Chương dẫn ra là phân khu dệt nhuộm rộng 215 ha tại KCN. Để phục vụ nhóm ngành có yêu cầu cao về môi trường, TTC IZ đầu tư hệ thống xử lý nước thải dệt nhuộm công suất 27.000 m³/ngày đêm.

Cùng với đó, doanh nghiệp phát triển điện mặt trời mái nhà, các nguồn năng lượng tái tạo và tái sử dụng nước thải, hướng đến các tiêu chí ESG. Theo ông Chương, những hạ tầng chuyên sâu này tạo thêm sự yên tâm cho nhà đầu tư, đồng thời giúp sản phẩm của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp đáp ứng tốt hơn yêu cầu của những thị trường xuất khẩu khó tính.

Ông Nguyễn Thành Chương, Tổng giám đốc Công ty CP KCN Thành Thành Công phát biểu. Ảnh: Phạm Thọ

Khoảng 3 năm trở lại đây, TTC IZ kiên trì định hướng KCN bền vững và sinh thái. Các tiêu chuẩn như LEED được xem là một trong những cơ sở quan trọng để nâng cao chất lượng hạ tầng và hỗ trợ các nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận những thị trường có tiêu chuẩn cao. Kết quả, KCN hiện hữu của TTC IZ đã được lấp đầy 100%.

Không dừng ở những dự án đang vận hành, TTC còn tính toán mô hình tích hợp ngay từ khâu quy hoạch đối với các KCN mới có quy mô khoảng 6.000-7.000 ha. Trong đó, các phân khu công nghiệp được dự kiến kết hợp với nông nghiệp công nghệ cao và những chức năng hỗ trợ khác.

Tại Đồng bằng sông Cửu Long, doanh nghiệp cũng đang triển khai một dự án KCN có quy mô trên dưới 7.000 ha. Mục tiêu được đặt ra là xây dựng mô hình KCN kiểu mới ngay từ đầu, thay vì chuyển đổi từng phần sau khi đã đi vào hoạt động.

Cũng nhìn nhận xu hướng này, bà Nguyễn Thị Thảo Nhi, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Thanh Bình Phú Mỹ, cho rằng sự khác biệt lớn giữa hai mô hình nằm ở mức độ đầu tư ban đầu.

Với KCN truyền thống, nhà phát triển có thể thực hiện giải phóng mặt bằng, san lấp và xây dựng hạ tầng theo từng giai đoạn. Cách làm này giúp kiểm soát vốn và duy trì giá thuê cạnh tranh.

Ngược lại, KCN thế hệ mới phải chuẩn bị đồng bộ hơn về điện, nước, xử lý nước thải, môi trường và năng lượng ngay từ đầu. Chi phí đầu tư ban đầu vì thế cao hơn, có thể khiến giá thuê tăng. Nhưng theo bà Nhi, khi chi phí cao hơn thì chất lượng dịch vụ cũng phải tương xứng. Một lợi thế là nhà phát triển có thể đưa hệ thống điện, nước và xử lý nước thải đến tận hàng rào nhà máy. Khi đó, doanh nghiệp thứ cấp có thể tập trung vào xây dựng nhà xưởng, lắp đặt thiết bị và sớm đưa dự án vào sản xuất.

Tuy nhiên, bài toán không chỉ nằm ở hạ tầng. Thời gian hoàn tất thủ tục cấp phép vẫn là một điểm nghẽn. Theo bà Nhi, riêng thủ tục phòng cháy, chữa cháy và giấy phép môi trường có thể cần tối thiểu 45 ngày cho mỗi thủ tục; thiết kế cơ sở có thể mất thêm khoảng 25-30 ngày. Trong điều kiện thuận lợi, tổng thời gian vẫn có thể kéo dài 3-4 tháng.

Điều này khiến việc rút ngắn thời gian từ lúc nhà đầu tư quyết định đến khi nhà máy vận hành trở thành một yêu cầu quan trọng đối với các KCN thế hệ mới.

Bốn trụ cột mở đường cho khu công nghiệp xanh

Theo ông Lee Ark Boon, CEO Sembcorp Development, đồng Chủ tịch VSIP Group, Việt Nam có cơ hội hướng đến vị trí điểm đến của sản xuất tiên tiến và trung tâm hạ tầng số. Mô hình công nghiệp mới cần tạo ra sự kết nối giữa công nghệ, tính bền vững, con người và đổi mới sáng tạo.

Các KCN sinh thái, theo ông, có thể hỗ trợ thu hút dòng vốn có giá trị cao hơn, thúc đẩy sản xuất tiên tiến và nâng cao khả năng chống chịu của nền kinh tế. Để hình thành hệ sinh thái ở quy mô lớn, cần sự phối hợp giữa tín hiệu chính sách, nguồn vốn dài hạn, năng lực triển khai của nhà phát triển và nhu cầu thực tế từ các doanh nghiệp thuê đất.

Ở góc độ phát triển KCN sinh thái, TS. Nguyễn Trâm Anh, Quản lý Dự án Quốc gia, Chương trình KCN sinh thái toàn cầu (GEIPP) tại Việt Nam, UNIDO, cho rằng cần nhìn nhận KCN thế hệ mới như một hệ sinh thái sản xuất thay vì chỉ là một khu đất dành cho doanh nghiệp.

Hệ sinh thái đó phải hướng tới kinh tế tuần hoàn, sử dụng tài nguyên hiệu quả, sản xuất sạch hơn và tăng khả năng chống chịu trước những tác động bên ngoài. Đồng thời, công nghệ và đổi mới sáng tạo, Big Data, trí tuệ nhân tạo và quản trị trên nền tảng số cũng cần được tích hợp.

Đáng chú ý, các yếu tố này cần được tính toán ngay từ giai đoạn quy hoạch, thay vì chờ đến khi KCN đã hình thành mới bổ sung.

TS. Nguyễn Trâm Anh chia sẻ. Ảnh: Phạm Thọ

TS. Nguyễn Trâm Anh chỉ ra 4 nhóm hạ tầng cần đặc biệt quan tâm. Thứ nhất là năng lượng, KCN thế hệ mới cần xác định tỷ lệ năng lượng tái tạo ngay từ khi lập quy hoạch. Theo tiêu chuẩn KCN sinh thái của UNIDO, tỷ lệ năng lượng tái tạo phải cao hơn mức trung bình của quốc gia.

Không chỉ quan tâm đến sản lượng, nguồn năng lượng còn phải bảo đảm chất lượng và tính ổn định. Đây là điều kiện ngày càng quan trọng đối với những ngành như bán dẫn, điện tử và công nghệ cao.

Thứ hai là cộng sinh công nghiệp và tuần hoàn nước. Hạ tầng phải tạo điều kiện để các doanh nghiệp có thể kết nối, trao đổi và tận dụng nguồn lực của nhau, đồng thời mở rộng sự liên kết giữa KCN với khu vực xung quanh.

Trong đó, nước được xem là nguồn lực cần được tính toán dài hạn. Khi nguy cơ thiếu nước gia tăng, hệ thống xử lý và tái sử dụng nước sẽ có vai trò trực tiếp đối với tính liên tục của hoạt động sản xuất.

Thứ ba là dữ liệu và quản trị phát thải. Đây là một yêu cầu khó nhưng không thể bỏ qua trong tiến trình hướng tới Net Zero. Theo TS. Trâm Anh, UNIDO đang từng bước thu thập dữ liệu để quản trị phát thải carbon. Tuy nhiên, nhà phát triển hạ tầng không thể thực hiện hiệu quả nếu doanh nghiệp thứ cấp không chia sẻ dữ liệu.

Do đó, ngay khi hình thành KCN cần có quy chế, yêu cầu hoặc cơ chế phù hợp để thúc đẩy chia sẻ thông tin, quan trắc phát thải và xây dựng lộ trình giảm phát thải.

Thứ tư là logistics. Với một hệ sinh thái công nghiệp hiện đại, logistics không còn là dịch vụ phụ trợ mà trở thành một cấu phần của năng lực cạnh tranh. Khả năng kết nối nguyên liệu, sản xuất và xuất khẩu sẽ tác động trực tiếp đến hiệu quả của doanh nghiệp.

Dù vậy, quá trình chuyển đổi vẫn còn nhiều điểm nghẽn. TS. Trâm Anh cho biết chính sách đã có những bước hỗ trợ phát triển KCN sinh thái, nhưng việc triển khai còn gặp khó khăn về pháp lý. Các quy định, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với tái chế, sử dụng chất thải và phế liệu trong cộng sinh công nghiệp chưa đầy đủ.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp có thể phải thực hiện nhiều thủ tục hành chính trùng lặp. Các chính sách ưu tiên, ưu đãi dành cho KCN sinh thái và cộng đồng doanh nghiệp tham gia cũng chưa đủ hấp dẫn.

Như vậy, “đường băng” cho KCN thế hệ mới không chỉ là những tuyến đường nội khu, nhà máy xử lý nước thải hay hệ thống điện, mà còn là một hệ thống hạ tầng và chính sách được thiết kế đồng bộ, từ năng lượng, nước, logistics đến dữ liệu, môi trường và thủ tục đầu tư.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh dòng vốn quốc tế tiếp tục tìm kiếm những điểm đến mới, cuộc cạnh tranh giữa các KCN sẽ ngày càng vượt khỏi câu chuyện giá thuê. Chất lượng hạ tầng, khả năng cung cấp năng lượng xanh, môi trường sản xuất, nguồn nhân lực và tốc độ triển khai dự án sẽ cùng quyết định sức hấp dẫn của từng điểm đến.

Khi những yếu tố này được chuẩn bị ngay từ khâu quy hoạch, KCN không chỉ là nơi đặt nhà máy mà có thể trở thành một hệ sinh thái sản xuất xanh, số hóa và có khả năng thích ứng cao hơn với những thay đổi của chuỗi cung ứng toàn cầu.