M&A bất động sản công nghiệp trước chu kỳ thoái vốn của các quỹ ngoại

Những tài sản công nghiệp có dòng tiền ổn định, khả năng sinh lời tốt và pháp lý rõ ràng sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút sự quan tâm của dòng vốn ngoại.

Bất động sản công nghiệp vẫn hấp dẫn vốn ngoại

Bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc được vốn ngoại quan tâm, trong bối cảnh một lượng tài sản nhà kho, nhà xưởng có thể bước vào chu kỳ chuyển nhượng khi nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đến thời điểm thoái vốn.

Theo ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam, trong bối cảnh kinh tế thế giới liên tục đối mặt với nhiều biến động, từ chính sách thuế quan của Mỹ trong năm 2025 đến những căng thẳng địa chính trị tại Trung Đông trong năm 2026, thị trường nhà kho, nhà xưởng xây sẵn cho thuê tại Việt Nam vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy tương đối tốt.

Đáng chú ý, JLL hiện thực hiện khá nhiều thương vụ mua bán tài sản nhà kho, nhà xưởng cho thuê. Một trong những yếu tố có thể tạo thêm nguồn tài sản cho thị trường M&A là chu kỳ của các quỹ đầu tư nước ngoài đã vào Việt Nam từ những năm trước.

Ông Tạ Mỹ Bách cho biết, phần lớn nhà đầu tư nước ngoài bước vào thị trường Việt Nam giai đoạn 2017-2018 thông qua các quỹ đầu tư có vòng đời khoảng 7-10 năm. Vì vậy, giai đoạn 2025-2028 sẽ là thời điểm nhiều quỹ bắt đầu bước vào chu kỳ thoái vốn.

Trong năm 2025 và đầu năm 2026, những biến động của kinh tế thế giới từng đặt ra lo ngại về khả năng thành công của các thương vụ thoái vốn. Tuy nhiên, qua quá trình làm việc trực tiếp với các nhà đầu tư quốc tế, JLL nhận thấy họ chủ yếu trở nên thận trọng hơn, kéo dài thời gian thẩm định và nghiên cứu dự án, thay vì giảm sự quan tâm đối với thị trường.

Trong đó, bất động sản công nghiệp, đặc biệt là kho bãi và logistics, vẫn được đánh giá là phân khúc hấp dẫn. Một trong những nguyên nhân quan trọng là khả năng sinh lời của nhóm tài sản này.

Theo ông Tạ Mỹ Bách, nếu một tòa văn phòng hạng A tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh hiện chỉ mang lại tỷ suất lợi nhuận khoảng 5-6%, bất động sản công nghiệp vẫn có thể tạo ra mức khoảng 9–10%. Xét dưới góc độ đầu tư, đây vẫn là nhóm tài sản có khả năng đáp ứng kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư quốc tế.

Sức hấp dẫn của phân khúc này còn được hỗ trợ bởi triển vọng nhu cầu thực. Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tin tưởng vào xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng sang Việt Nam. Theo đánh giá được JLL ghi nhận, nhiều doanh nghiệp sản xuất Trung Quốc cũng như doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ cho các tập đoàn lớn như Samsung tiếp tục mở rộng hoạt động tại Việt Nam nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Điều này tiếp tục tạo nhu cầu đối với hệ thống kho bãi và nhà xưởng cho thuê.

Thực tế, thị trường đã ghi nhận một số thương vụ cho thấy sự hiện diện của dòng vốn ngoại tại nhóm tài sản công nghiệp, logistics. Theo Grant Thornton Việt Nam, trong năm 2025, Sembcorp Development (Singapore) mua lại một kho hiện hữu tại KCN Đình Vũ, Hải Phòng, với khoảng 10.000 m2 nhà kho, đồng thời lên kế hoạch phát triển thêm 5 kho mới trên cùng khu đất, hình thành Sembcorp Logistics Park - Đình Vũ.

Grant Thornton đánh giá đây là một thương vụ điển hình theo mô hình “mua lại và mở rộng” (acquire & expand), giúp nhà đầu tư tiếp cận nhanh thị trường và rút ngắn thời gian đưa tài sản vào khai thác.

Trước đó, Mapletree Logistics Trust (MLT) đã hoàn tất mua lại hai tài sản logistics gồm Mapletree Logistics Park Phase 3 tại VSIP II, Bình Dương và Hung Yen Logistics Park I tại KCN Yên Mỹ, Hưng Yên vào giữa năm 2024. Hai tài sản có tổng diện tích gần 122.000 m2, giá trị giao dịch khoảng 53 triệu USD, qua đó giúp MLT mở rộng danh mục tài sản tạo dòng tiền tại hai vùng công nghiệp trọng điểm Bắc - Nam.

Những thương vụ này cũng cho thấy một cách tiếp cận của vốn ngoại đối với bất động sản công nghiệp: thay vì phát triển hoàn toàn từ đầu, nhà đầu tư có thể mua lại tài sản hiện hữu, tận dụng hạ tầng và dòng tiền sẵn có, sau đó tiếp tục mở rộng quy mô. Theo Grant Thornton, mô hình “mua lại và mở rộng” đang được nhà đầu tư quan tâm bởi có thể rút ngắn thời gian triển khai, tối ưu vốn đầu tư và nhanh chóng đưa tài sản vào vận hành.

Chi phí vốn cao nâng “chuẩn” M&A bất động sản công nghiệp

M&A bất động sản công nghiệp vẫn thu hút sự quan tâm của vốn ngoại, nhưng chi phí vốn cao đang khiến các nhà đầu tư nâng tiêu chuẩn lựa chọn tài sản, kéo dài thời gian thẩm định và tính toán kỹ hơn hiệu quả của từng thương vụ.

Theo ông Tạ Mỹ Bách, một thách thức đáng kể hiện nay là mặt bằng lãi suất toàn cầu duy trì ở mức cao. Điều này tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư vào Việt Nam, kể cả với những nhóm nhà đầu tư trước đây có lợi thế lớn về chi phí vốn.

Đơn cử, các nhà đầu tư Nhật Bản vốn là một trong những nhóm năng động, thực hiện nhiều thương vụ và sẵn sàng trả mức giá cao trên thị trường, nhưng hiện cũng phải tính toán lại hiệu quả đầu tư khi chi phí vốn thay đổi. Nhà đầu tư phải xem xét liệu lợi nhuận sau khi tính đến các yếu tố rủi ro có còn đủ hấp dẫn để tiếp tục rót vốn hay không.

Áp lực này được thể hiện rõ hơn trong bài toán tài chính của từng thương vụ. Theo JLL, đối với nhà đầu tư vay vốn bằng USD tại Mỹ hoặc Singapore để đầu tư vào Việt Nam, khi cộng lãi suất cơ bản với chi phí phòng ngừa rủi ro tỷ giá (FX), tổng chi phí vốn có thể lên tới khoảng 10%.

Vì vậy, với những tài sản đã tạo dòng tiền, yêu cầu của bên mua cũng cao hơn: dòng tiền phải ổn định, bền vững và khả năng sinh lời phải đủ hấp dẫn so với chi phí vốn.

Thực tế này phần nào lý giải vì sao sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp chưa đồng nghĩa với sự bùng nổ giao dịch. Theo JLL, trong 6 tháng đầu năm 2026, hoạt động M&A ở phân khúc công nghiệp diễn ra ở mức thận trọng hơn.

Một thương vụ được ghi nhận là CTCP Container Việt Nam (Viconship) hoàn tất mua lại 65% cổ phần chi phối tại Công ty TNHH Harbour City với giá trị khoảng 34,7 triệu USD. Doanh nghiệp mục tiêu được thành lập năm 2025, có vốn điều lệ hơn 53,5 triệu USD và đang phát triển dự án bất động sản công nghiệp rộng khoảng 6.000 m2 tại Khu đô thị mới sân bay Cát Bi, TP. Hải Phòng.

Theo ông Tạ Mỹ Bách, rào cản lớn của thị trường hiện nay không nằm ở thanh khoản hay mức độ quan tâm của nhà đầu tư mà chủ yếu đến từ khoảng cách kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Trong khi chủ sở hữu kỳ vọng mức giá phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế vẫn giữ quan điểm thận trọng sau giai đoạn kinh tế toàn cầu biến động mạnh.

JLL kỳ vọng khoảng cách này sẽ dần thu hẹp khi niềm tin thị trường cải thiện và có thêm những thương vụ thành công được ghi nhận.

Không chỉ giá và dòng tiền, chất lượng pháp lý của tài sản cũng đang được xem xét kỹ hơn. Đáng chú ý, thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án là một trong những yếu tố được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm khi một số tài sản đang tiến gần thời điểm hết hạn giao đất hoặc thuê đất. Cách thức xử lý tài sản sau khi hết thời hạn sử dụng đất và định hướng chính sách của cơ quan quản lý cũng được nhiều nhà đầu tư nước ngoài cân nhắc trước khi ra quyết định.

Như vậy, giai đoạn 2025–2028 có thể mở ra thêm nguồn tài sản cho thị trường khi nhiều quỹ đầu tư bước vào chu kỳ thoái vốn. Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí vốn cao, cơ hội M&A sẽ không trải đều. Những tài sản công nghiệp có dòng tiền ổn định, khả năng sinh lời tốt và pháp lý rõ ràng sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút sự quan tâm của dòng vốn ngoại.