Giảm lãi suất là bước khởi đầu giúp chủ đầu tư có thể điều chỉnh giá bán nhà

Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.

Phóng viên: Gần đây, 26 ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất huy động, tạo dư địa để hạ lãi suất cho vay. Động thái này liệu có đủ mạnh để kích hoạt lại dòng tiền vào thị trường bất động sản không, thưa ông?

Ông Lê Đình Chung: Sau cuộc họp giữa Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại ngày 9/4/2026, chúng tôi đã ghi nhận những tín hiệu khá tích cực khi các ngân hàng có những điều chỉnh giảm nhẹ lãi suất. Các chủ thể trên thị trường, bao gồm chủ đầu tư, nhà đầu tư và khách hàng, đều kỳ vọng vào chương trình này.

Việc giảm lãi suất hiện nay mới chỉ là bước khởi đầu, chưa thể tạo ra sự đột biến ngay cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, về mặt thực tế, động thái này đã góp phần cải thiện tâm lý thị trường, hỗ trợ thanh khoản và đặc biệt giúp giảm áp lực chi phí tài chính đối với các chủ đầu tư, những đơn vị đang phải chịu chi phí lãi vay và chi phí vốn khá lớn.

Đây cũng là cơ hội để các chủ đầu tư có thể điều chỉnh giá bán theo hướng phù hợp hơn, qua đó thúc đẩy thanh khoản thị trường tích cực hơn trong thời gian tới.

Phóng viên: Trong bối cảnh đó, theo ông, đâu sẽ là những phân khúc bất động sản có khả năng tiếp cận vốn tốt hơn?

Ông Lê Đình Chung: Theo quan sát và nghiên cứu của chúng tôi, trước hết, có thể thấy phân khúc bất động sản nhà ở vẫn đang dẫn dắt thị trường, chủ yếu nhờ nhu cầu ở thực. Khi lãi suất có những điều chỉnh theo hướng tích cực hơn, đây sẽ là phân khúc có khả năng thu hút dòng tiền mạnh nhất.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn duy trì sức hút trong thời gian qua và tôi cho rằng, trong thời gian tới, lĩnh vực này tiếp tục nhận được các chính sách ưu đãi từ Nhà nước nhằm tạo động lực phát triển. Do đó, đây cũng là một trong những phân khúc có khả năng tiếp cận nguồn vốn tương đối thuận lợi.

Phóng viên: Thực tế cho thấy nhiều căn nhà trong ngõ sâu tại Hà Nội đã có mức giá rất cao, có nơi lên đến khoảng 300–400 triệu đồng/m2. Ông đánh giá như thế nào về hiện tượng này?

Ông Lê Đình Chung: Theo tôi, với mức giá như vậy, trước hết có thể khẳng định là đang cao so với mặt bằng chung của thị trường. Đồng thời, cũng xuất hiện những yếu tố mang tính chất tâm lý đám đông, hay còn gọi là hiệu ứng FOMO, khi nhà đầu tư tập trung vào các sản phẩm có tính khan hiếm.

Tuy nhiên, nếu so sánh về giá trị sử dụng thực tế của các căn nhà trong ngõ với các loại hình nhà ở khác, đặc biệt là chung cư, thì hiện nay chúng tôi quan sát thấy một xu hướng dịch chuyển.

Khi mức giá nhà trong ngõ tăng cao trong một thời gian dài, một bộ phận khách hàng có nhu cầu ở thực, vốn trước đây ưu tiên nhà đất trong ngõ, đang dần chuyển sang lựa chọn chung cư. Nguyên nhân là với cùng một mức tài chính, việc sở hữu một căn hộ chung cư có thể mang lại diện tích sử dụng lớn hơn, môi trường sống văn minh hơn và hệ thống tiện ích đồng bộ hơn.

Vì vậy, tôi cho rằng, trong thời gian tới, khả năng cao giá nhà trong ngõ sẽ có sự điều chỉnh, đặc biệt khi các chính sách di dời một số trường học ra khỏi khu vực nội đô được triển khai, dẫn tới nhu cầu thuê nhà tại các khu vực này có thể giảm xuống.

Hiện nay, chúng tôi nhận thấy nhu cầu mua nhà trong ngõ chủ yếu xuất phát từ 2 mục đích: một là để ở, hai là cho thuê. Khi nhu cầu cho thuê giảm, áp lực tăng giá cũng sẽ giảm theo.

Phóng viên: Giá nhà tăng cao đang phản ánh thực trạng nào của bài toán nhà ở tại các đô thị lớn, đặc biệt là tại Hà Nội, thưa ông?

Ông Lê Đình Chung: Thực tế cho thấy thị trường đang đối mặt với một số điểm nghẽn mang tính cấu trúc. Một trong những yếu tố quan trọng là chi phí đầu vào của các dự án bất động sản đang tăng lên đáng kể, bao gồm chi phí vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí tài chính và các yếu tố liên quan đến lạm phát.

Trong bối cảnh đó, mặc dù mục tiêu của thị trường và cơ quan quản lý là hướng tới việc phát triển các sản phẩm nhà ở với mức giá phù hợp hơn, nhưng với các điều kiện khách quan hiện nay, việc đưa ra sản phẩm có giá thấp là không dễ dàng.

Khi chi phí đầu vào tăng cao, các chủ đầu tư buộc phải ưu tiên phát triển các sản phẩm trung - cao cấp hoặc cao cấp để đảm bảo hiệu quả kinh doanh, đồng thời đáp ứng nhu cầu của một bộ phận thị trường có khả năng chi trả cao hơn.

Phóng viên: Gần đây, Bộ Xây dựng đã trình đề án về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Ông đánh giá như thế nào về tính khả thi của đề án này?

Ông Lê Đình Chung: Tôi cho rằng, đây là một trong những giải pháp rất phù hợp và cấp thiết trong bối cảnh hiện nay. Thực tế, thị trường đang tồn tại 2 phân khúc chính là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

Nhà ở xã hội được thiết kế dành cho các đối tượng có thu nhập thấp và thuộc diện chính sách. Trong khi đó, nhà ở thương mại là phân khúc phổ biến trên thị trường, nhưng với điều kiện chi phí đầu vào hiện nay, việc giảm giá bán là rất khó.

Chính vì vậy, việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp được xem là hướng đi cần thiết nhằm đáp ứng nhu cầu thực của người dân đô thị, đồng thời tạo thêm nguồn cung ở mức giá có thể tiếp cận được đối với nhóm khách hàng trung lưu trong thời gian tới.

Cần có những cơ chế đặc thù để phát triển được phân khúc nhà thương mại giá phù hợp. Ảnh: Thu Hiền

Tôi cho rằng, để phát triển được phân khúc này cần có những cơ chế đặc thù, trong đó bao gồm việc áp dụng các chính sách thuế ưu đãi hoặc cơ chế tài chính riêng, đồng thời có những quy định về giới hạn biên lợi nhuận ở mức hợp lý.

Điều này nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, nhưng vẫn đảm bảo mục tiêu kiểm soát giá bán ở mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Đây là một phân khúc mà theo tôi cần được triển khai nhanh trong thời gian tới.

Tuy nhiên, về mặt thực tế, các quỹ đất có thể bố trí cho loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp hiện nay chủ yếu sẽ nằm ở các khu vực xa trung tâm, gắn với các trục giao thông lớn đang được đầu tư và mở rộng, chẳng hạn như các tuyến vành đai hoặc các trục giao thông huyết mạch kết nối từ khu vực trung tâm ra vùng ven.

Tôi cho rằng, việc quy hoạch và bố trí các khu vực phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đang được Nhà nước quan tâm thúc đẩy một cách khá cấp bách, đặc biệt thông qua việc dành quỹ đất trong các dự án lớn.

Với một số dự án quy mô lớn vừa được phê duyệt gần đây, nhiều khả năng trong cơ cấu sản phẩm sẽ có sự xuất hiện của các dòng sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp hơn, qua đó góp phần cân bằng lại cơ cấu nguồn cung và đáp ứng nhu cầu ở thực của thị trường.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!