“Thoát vai” vùng đệm, Bắc Hà Nội trở thành cực tăng trưởng mới

Theo các chuyên gia, Hà Nội không chỉ cần thêm nguồn cung nhà ở mà cần hình thành những cực phát triển đô thị mới.

Cần những cực tăng trưởng mới để giảm tải lõi đô thị

Quá trình đô thị hóa nhanh trong nhiều năm qua đã mang lại những thành tựu đáng kể cho Hà Nội nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức như quá tải hạ tầng, áp lực dân số, thiếu hụt không gian sống chất lượng và mặt bằng giá nhà ở ngày càng cao.

Tại Hội thảo “Bắc Hà Nội trong cấu trúc không gian phát triển mới của Thủ đô” do Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức ngày 2/6, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh Hà Nội đang đứng trước yêu cầu phải tái cấu trúc không gian phát triển để giải quyết những áp lực ngày càng gia tăng tại khu vực trung tâm.

“Hà Nội không chỉ cần thêm nguồn cung nhà ở mà cần hình thành những cực phát triển đô thị mới đủ đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ, tiện ích và khả năng tạo lập môi trường sống thực chất cho người dân”, TS. Nguyễn Văn Đính nói.

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mới. Giá trị bất động sản sẽ không còn được quyết định bởi những kỳ vọng ngắn hạn hay các cơn sốt theo tin đồn quy hoạch mà phải được xây dựng trên nền tảng của pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu thực và năng lực phát triển thực.

TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.

Chia sẻ tại hội thảo, TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng nhấn mạnh, Hà Nội đang trải qua quá trình tái cấu trúc đô thị lớn nhất trong nhiều thập kỷ, chuyển từ mô hình phát triển đơn cực sang mô hình đa cực, đa trung tâm.

“Quá trình tái cấu trúc không gian đô thị không chỉ nhằm giảm tải áp lực cho khu vực nội đô mà còn hướng tới hình thành các cực phát triển mới có khả năng dẫn dắt tăng trưởng kinh tế, dân cư và thị trường bất động sản trong dài hạn”, chuyên gia nhận định.

Trong đó, phía Bắc Hà Nội đang nổi lên như một cực tăng trưởng chiến lược nhờ lợi thế về vị trí cửa ngõ, khả năng kết nối vùng, quỹ đất lớn và sự hiện diện của các hành lang kinh tế, công nghiệp, logistics quan trọng.

Cùng với việc hình thành trung tâm hành chính mới và các tuyến hạ tầng trọng điểm, khu vực này đang dần chuyển từ vai trò “vùng mở rộng” thành động lực phát triển mới của Thủ đô.

Theo nghiên cứu của VARS IRE, hàng loạt công trình giao thông trọng điểm như các cây cầu vượt sông Hồng, tuyến Vành đai 4, Vành đai 3,5 và hệ thống metro đang từng bước thay đổi khả năng kết nối của khu vực phía Bắc với trung tâm Thủ đô.

Khi các dự án này hoàn thành, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản đối với quá trình dịch chuyển dân cư và dòng vốn đầu tư, tạo điều kiện để các đô thị phía Bắc phát triển theo mô hình hiện đại, đồng bộ và đa chức năng.

“Vùng trũng giá” cuối cùng của Hà Nội

Hiện nay, khu vực phía Bắc Hà Nội đang hội tụ đồng thời nhiều động lực tăng trưởng mới từ quy hoạch, hạ tầng, logistics, công nghiệp, xu hướng giãn dân và sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản lớn.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, nguồn cung mới tại khu vực phía Bắc Hà Nội trong 5 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 1.400 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt khoảng 56% dù bối cảnh chung còn nhiều khó khăn, điều này cho thấy nhu cầu của thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực.

Đáng chú ý, đại diện VARS IRE cho biết Mê Linh hiện được xem là “vùng trũng giá” cuối cùng của Hà Nội. Trong khi giá thấp tầng tại Tây Hồ Tây đã dao động từ 480-1 tỷ đồng/m², Đông Anh phổ biến từ 180-400 triệu đồng/m² và các dự án dọc các tuyến Vành đai ở mức 200-300 triệu đồng/m², thì nhiều dự án tại Mê Linh hiện chỉ ghi nhận mức giá khoảng 80-120 triệu đồng/m².

Mặt bằng giá này mới tương đương khoảng ⅓-1/2 các khu vực lân cận có vị trí tương đồng, thậm chí chỉ bằng khoảng 20% giá trị tại khu vực trung tâm hành chính mới Tây Hồ Tây, dù khoảng cách di chuyển chỉ chênh lệch khoảng 10-15 phút khi hệ thống hạ tầng trọng điểm hoàn thiện. Khoảng cách giá này cho thấy khu vực này vẫn đang có dư địa tăng trưởng đáng kể trong tương lai.

Các chuyên gia cho rằng điều kiện tiên quyết để phía Bắc Hà Nội trở thành cực tăng trưởng mới không chỉ nằm ở quy hoạch mà còn ở khả năng hiện thực hóa quy hoạch bằng các dự án hạ tầng, các trung tâm dịch vụ, việc làm và hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh.

Dưới góc độ thị trường, ông Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc SGO Land cho biết khẩu vị của nhà đầu tư đang thay đổi rõ nét. Nếu trước đây dòng tiền chủ yếu tìm kiếm cơ hội tăng giá ngắn hạn thì hiện nay nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng hình thành cộng đồng cư dân, chất lượng vận hành, hệ sinh thái tiện ích và giá trị khai thác thực tế của bất động sản.

Theo ông Chung, xu hướng này đang tạo lợi thế cho các khu vực có định hướng phát triển đô thị bài bản, hạ tầng đồng bộ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong đó, sự hiện diện của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cùng các dự án quy mô lớn tại Mê Linh trong giai đoạn 2026-2028 được kỳ vọng sẽ góp phần thay đổi diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng nguồn cung và tạo động lực thu hút dòng vốn đầu tư cũng như dân cư về khu vực.

Theo các chuyên gia, trong 5-10 năm tới, lợi thế sẽ thuộc về những khu vực có hạ tầng kết nối mạnh mẽ, khả năng thu hút dân cư thực, hình thành hệ sinh thái thương mại - dịch vụ hoàn chỉnh và tạo ra môi trường sống chất lượng cao.

Đây cũng là những yếu tố được xem là nền tảng cho quá trình tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản phía Bắc Hà Nội.