Nhà giá vừa túi tiền “biến mất” khỏi nội đô do áp lực chi phí và lợi nhuận thấp

Vẫn còn khoảng trống lớn ở phân khúc nhà vừa túi tiền tại Hà Nội.

Giá nhà leo thang, an cư ngày càng khó

Thực tế cho thấy, giá bất động sản không chỉ tăng đơn thuần theo cung cầu mà còn phản ánh cấu trúc thị trường đang nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp. Các dự án mới tập trung vào tiện ích cao, vị trí đắc địa, kéo theo chi phí đầu tư tăng mạnh. Điều này khiến giá bán bị đẩy lên mức vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua để ở thực.

Anh Lê Minh Hoàng, một kỹ sư xây dựng tại Hà Nội, cho biết vợ chồng anh có tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng mỗi tháng nhưng vẫn không dám nghĩ đến việc mua nhà nội đô. Sau nhiều năm tích lũy, số tiền dành dụm chỉ đủ để tiếp cận một căn hộ nhỏ ở vùng ven với giá gần 4 tỷ đồng, nhưng khoản vay ngân hàng lại trở thành áp lực dài hạn.

Không chỉ riêng gia đình anh Hoàng, nhiều người lao động trẻ khác cũng rơi vào tình trạng tương tự. Dù có việc làm ổn định, họ vẫn phải lựa chọn giữa việc thuê nhà dài hạn hoặc chuyển ra xa trung tâm để có cơ hội sở hữu nhà. Điều này đang làm thay đổi xu hướng định cư tại các thành phố lớn, tạo ra sự dịch chuyển dân cư rõ rệt.

Điều đáng chú ý là thị trường hiện không thiếu người có nhu cầu mua nhà, nhưng lại thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính số đông. Các dự án giá thấp hoặc trung bình ngày càng hiếm, trong khi căn hộ cao cấp lại chiếm ưu thế. Sự mất cân đối này khiến thị trường mất dần tính ổn định và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Nhiều chuyên gia nhận định, một trong những nguyên nhân quan trọng là chi phí đất đai, pháp lý và xây dựng tăng cao. Quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi thủ tục triển khai dự án kéo dài khiến chi phí đội lên đáng kể. Doanh nghiệp vì thế buộc phải tập trung vào phân khúc lợi nhuận cao để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, các sản phẩm nhà ở giá vừa phải gần như đã vắng bóng tại khu vực nội đô. Theo ông, không phải doanh nghiệp không muốn phát triển phân khúc này, mà do bài toán chi phí ngày càng lớn khiến việc triển khai trở nên khó khăn. Biên lợi nhuận thấp khiến nhiều chủ đầu tư khó duy trì lâu dài, từ đó làm suy giảm nguồn cung nhà ở phù hợp với số đông người dân.

Cần tái cân bằng nguồn cung nhà ở

Sự thay đổi cơ cấu nguồn cung đang khiến mặt bằng giá bị đẩy lên liên tục. Tại nhiều khu vực Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ phổ biến đã vượt ngưỡng 70-90 triệu đồng mỗi m². Với mức giá này, một căn hộ diện tích trung bình dễ dàng chạm mốc 4-6 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình.

Hệ quả của việc giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập là áp lực an cư ngày càng lớn. Nhiều gia đình trẻ phải hoãn kế hoạch kết hôn hoặc sinh con vì gánh nặng tài chính. Một bộ phận khác chấp nhận sống xa trung tâm, kéo theo thời gian di chuyển dài và chi phí sinh hoạt tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống.

Không chỉ tác động đến cá nhân, sự mất cân đối của thị trường nhà ở còn ảnh hưởng đến cấu trúc đô thị. Khi người dân buộc phải dịch chuyển ra vùng ven, hạ tầng giao thông và dịch vụ công cộng tại các khu vực này chịu áp lực lớn. Trong khi đó, khu vực trung tâm lại thiếu dần cư dân có thu nhập trung bình và lực lượng lao động ổn định.

Thực tế này cho thấy thị trường đang tồn tại một “khoảng trống lớn” ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Đây là nhóm khách hàng có thu nhập khoảng 20-40 triệu đồng mỗi tháng, không đủ khả năng mua nhà cao cấp nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở xã hội. Sự thiếu hụt này đang trở thành vấn đề mang tính cấu trúc.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) nhận định rằng thị trường bất động sản Việt Nam cần sớm tái cân bằng cơ cấu sản phẩm. Theo ông, việc phát triển mạnh phân khúc căn hộ có giá hợp lý trong khoảng 3-7 tỷ đồng là rất cần thiết để đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân, đồng thời giúp ổn định thị trường dài hạn.

Theo TS. Cấn Văn Lực, vai trò nằm ở việc tháo gỡ pháp lý và minh bạch dữ liệu bất động sản. Khi thông tin thị trường rõ ràng hơn, tình trạng đầu cơ và đẩy giá ảo sẽ được kiểm soát tốt hơn. Đây là điều kiện quan trọng để giảm chi phí phát triển dự án và đưa giá nhà về mức hợp lý hơn.

Ngoài ra, việc cải cách thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án cũng được xem là yếu tố then chốt. Khi chi phí thời gian giảm, doanh nghiệp có thể tối ưu giá bán, từ đó tạo điều kiện cho người mua nhà tiếp cận sản phẩm phù hợp hơn với thu nhập.