Cứ 10 căn hộ mở bán mới có gần 8 căn thuộc phân khúc cao cấp, sang và siêu sang

Thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng lệch pha nguồn cung. Ảnh: Thu Hiền

Nguồn cung tăng nhưng vẫn lệch mạnh về phân khúc cao cấp

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước; trong đó có hơn 70.000 sản phẩm mở bán mới, tăng khoảng 40%. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và các dự án được hưởng lợi từ hạ tầng.

Mặc dù nguồn cung đã cải thiện, cơ cấu sản phẩm trên thị trường vẫn chưa có nhiều thay đổi. Theo VARS, tình trạng mất cân đối nguồn cung tiếp tục kéo dài khi phần lớn sản phẩm mở bán vẫn thuộc phân khúc cao cấp.

Chỉ riêng trong quý II/2026, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới; phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm 25,3%, chủ yếu là biệt thự và liền kề cao cấp tại các đại đô thị.

Đáng chú ý, căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm tới 45% nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới, trong khi căn hộ cao cấp chiếm 37%. Ngược lại, căn hộ trung cấp chỉ còn 18%. Điều này đồng nghĩa với việc cứ 10 căn hộ mở bán mới thì có gần 8 căn thuộc phân khúc cao cấp trở lên.

Ngay cả tại các địa phương thuộc vùng TP. Hồ Chí Minh mở rộng - vốn từng là khu vực cung cấp nguồn hàng chủ lực của phân khúc trung cấp - nhiều dự án mới cũng đang được định vị ở phân khúc cao hơn.

Nếu xét trong cả 6 tháng đầu năm 2026, xu hướng này vẫn tiếp tục được duy trì. Phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 30% tổng nguồn cung, tương đương khoảng 22.000 sản phẩm, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt nguồn cung nhà ở mở bán mới với tỷ trọng khoảng 70%. Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ, căn hộ cao cấp chiếm 45%, căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm 33%, còn căn hộ trung cấp chỉ còn khoảng 22%, giảm 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Theo VARS, áp lực chi phí đất đai, chi phí tài chính, chi phí xây dựng cùng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng dự án khiến nhiều sản phẩm mới được định vị ở phân khúc cao hơn. Điều này cũng khiến nguồn cung căn hộ trung cấp tiếp tục thu hẹp khi nhiều dự án tại khu vực TP. Hồ Chí Minh mở rộng được nâng cấp lên phân khúc cao cấp.

Đối với phân khúc căn hộ thương mại bình dân, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho rằng khả năng phân khúc này quay trở lại thị trường trong điều kiện hiện nay là rất thấp, trừ khi có sự điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu để xác định lại các phân khúc nhà ở. Theo bà, điều này cũng phản ánh thực tế chi phí phát triển dự án đã tăng đáng kể trong những năm gần đây.

Xu hướng cao cấp hóa nguồn cung cũng được ghi nhận tại TP. Hà Nội. Theo CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ mở bán tại khu vực Hà Nội mở rộng đạt khoảng 16.600 căn, mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ năm 2020.

Đáng chú ý, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội, cho biết đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận dự án mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m². Trong quý II/2026, hai phân khúc giá 80-110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m² lần lượt chiếm 30% và 35% tổng nguồn cung mới. Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m² ghi nhận hơn 3.000 căn được mở bán từ bốn dự án tại các khu vực Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Theo CBRE, khu vực Hà Nội mở rộng bao gồm nguồn cung từ các đại đô thị như Ecopark Văn Giang, Vinhomes Ocean Park 2 và 3, Sunshine Legend City và Alluvia City tại Văn Giang (Hưng Yên). Những số liệu này tiếp tục cho thấy nguồn cung mới đang dịch chuyển mạnh lên các phân khúc giá cao, trong khi các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn ngày càng khan hiếm.

4 “ông lớn” bất động sản chiếm gần một nửa nguồn cung nhà ở mới

Không chỉ tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, nguồn cung nhà ở mới còn có xu hướng tập trung ngày càng rõ vào nhóm doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, pháp lý và năng lực triển khai dự án.

Theo VARS, trong 6 tháng đầu năm 2026, bốn doanh nghiệp gồm Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group và Sun Group đóng góp khoảng 43% tổng nguồn cung mở bán mới trên thị trường. Trong đó, Vinhomes tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ các đại đô thị quy mô lớn. Phần còn lại của thị trường được chia cho nhiều doanh nghiệp khác, song chủ yếu là các dự án quy mô vừa và nhỏ.

Xu hướng này cũng được Dat Xanh Services - FERI ghi nhận. Theo đơn vị này, nguồn cung sơ cấp trong nửa đầu năm tiếp tục tập trung vào các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án lớn. Các dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc trung - cao cấp, khu đô thị tích hợp và các dự án gắn với hạ tầng trọng điểm.

Tại miền Bắc, phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án của Vinhomes như Vinhomes Golden City; Masterise Homes với LUMIÈRE Essence Peak, Lumière Hà Nội Seasons Garden, Masteri Grand Coast; hay MIK Group với The Park Land, Imperia Sky Park.

Trong khi đó, tại miền Nam, nguồn cung tiếp tục tập trung ở các dự án quy mô lớn như Vinhomes Saigon Park, Vinhomes Green Paradise, The Global City của Masterise Homes và Blanca City của Sun Group.

Theo các đơn vị nghiên cứu, việc nguồn cung ngày càng tập trung vào các doanh nghiệp lớn phản ánh quá trình sàng lọc đang diễn ra rõ nét hơn trên thị trường. Trong bối cảnh việc phát triển dự án ngày càng đòi hỏi năng lực tài chính mạnh, quỹ đất sạch, khả năng hoàn thiện pháp lý cũng như triển khai các khu đô thị quy mô lớn, lợi thế đang nghiêng nhiều hơn về nhóm doanh nghiệp có tiềm lực, trong khi các chủ đầu tư quy mô nhỏ đối mặt với nhiều thách thức hơn trong việc đưa dự án mới ra thị trường.

Giá nhà tiếp tục neo cao, thanh khoản ngày càng phân hóa

Cùng với xu hướng dịch chuyển nguồn cung lên phân khúc cao cấp, mặt bằng giá sơ cấp trên thị trường tiếp tục duy trì ở mức cao.

Theo VARS, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 43.000 giao dịch tại các dự án mở bán mới, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%, thấp hơn mức 62% của cùng kỳ năm trước. Dù tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm, thanh khoản vẫn tập trung ở các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Trong cơ cấu giao dịch, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản, chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp có mức giá từ 50-80 triệu đồng/m² dẫn đầu thanh khoản, chiếm khoảng 46% tổng lượng giao dịch căn hộ trong 6 tháng đầu năm.

Cứ 10 căn hộ mở bán mới có gần 8 căn thuộc phân khúc cao cấp, sang và siêu sang. Ảnh: Thu Hiền

Các giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án đã hoàn thiện pháp lý, được mở bán từ năm 2025, đặc biệt là các dự án tại khu vực nội đô hoặc các sản phẩm có khả năng khai thác, vận hành và gia tăng giá trị trong dài hạn.

Một điểm đáng chú ý khác là sự phân hóa ngày càng rõ về sức tiêu thụ giữa các chủ đầu tư. Theo VARS, nhóm các doanh nghiệp lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại. Điều này cho thấy trong bối cảnh nguồn cung ngày càng dồi dào, người mua không còn lựa chọn theo tâm lý đám đông mà ngày càng ưu tiên những dự án có tính an toàn cao, pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và năng lực thực hiện đã được kiểm chứng.

Theo VARS IRE, mặt bằng giá sơ cấp vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao mặc dù nguồn cung mới gia tăng. Động lực tăng giá chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án, bao gồm chi phí đất đai, chi phí tài chính và chi phí xây dựng, trong khi phần lớn nguồn cung mới đều được định vị ở phân khúc cao cấp. Thay vì điều chỉnh giảm giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán nhằm kích thích thanh khoản.

Trong quý II/2026, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân trên cả nước đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025; bình quân 6 tháng đầu năm đạt khoảng 76,5 triệu đồng/m². Đối với phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán tăng khoảng 5% so với cuối năm trước, đồng thời nhiều dự án tiếp tục áp dụng chính sách giãn tiến độ xây dựng và thanh toán để hỗ trợ người mua.

Xét theo từng địa phương, TP. Hà Nội tiếp tục dẫn đầu về mặt bằng giá sơ cấp với khoảng 123 triệu đồng/m², điều chỉnh nhẹ so với quý trước. Hưng Yên đạt khoảng 69 triệu đồng/m², tăng khoảng 2% nhờ điều chỉnh theo chi phí đầu vào. Tính chung khu vực Hà Nội mở rộng, giá bán sơ cấp đạt khoảng 112 triệu đồng/m², tăng khoảng 29% do nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu vực nội đô.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán bình quân đạt khoảng 108 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước. Trong khi đó, Bình Dương thiết lập mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m², tăng khoảng 30% so với cùng kỳ do nhiều dự án được định vị ở phân khúc cao cấp hơn.

Dữ liệu Chỉ số giá VARS cũng cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh theo hướng ổn định hơn. So với kỳ gốc quý I/2019, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%, cao nhất cả nước, song thấp hơn khoảng 7% so với cuối năm 2025 sau khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng nóng.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán bình quân tăng khoảng 3% so với cuối năm 2025, phản ánh xu hướng tăng chậm nhưng ổn định hơn nhờ nguồn cung được cải thiện và nhu cầu ở thực tiếp tục được duy trì. Trong khi đó, TP. Đà Nẵng ghi nhận mức tăng khoảng 5%, chủ yếu diễn ra trong quý I và ổn định trong quý II, cho thấy thị trường đang dần chuyển sang trạng thái tăng trưởng cân bằng hơn.

Thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo nhu cầu thực

Theo VARS IRE, những diễn biến của thị trường trong nửa đầu năm 2026 cho thấy quá trình thanh lọc đang diễn ra ngày càng rõ nét. Đây không phải là tín hiệu cho thấy thị trường suy giảm mà là bước chuyển cần thiết nhằm tái cấu trúc theo hướng minh bạch, thực chất và bền vững hơn.

Trong bối cảnh nhu cầu ở thực dần trở thành động lực chính của thị trường, những sản phẩm đáp ứng đồng thời các tiêu chí về pháp lý, chất lượng xây dựng, khả năng khai thác, vận hành và tính thanh khoản sẽ tiếp tục khẳng định lợi thế. Đồng thời, mặt bằng giá trị mới của thị trường cũng sẽ được hình thành trên cơ sở chất lượng dự án và nhu cầu thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá như các chu kỳ trước.

Theo ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, để thị trường phát triển bền vững trong giai đoạn tới, cần tiếp tục mở rộng nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân; đồng thời nâng cao chất lượng dự án, hoàn thiện pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và tăng cường tính minh bạch của thị trường.

Theo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu, nguồn cung nhà ở đang từng bước được cải thiện nhưng vẫn chưa giải quyết được bài toán mất cân đối cơ cấu sản phẩm. Trong khi nguồn cung ngày càng tập trung vào các chủ đầu tư lớn và phân khúc cao cấp, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn còn rất hạn chế. Điều đó cho thấy quá trình tái cấu trúc của thị trường không chỉ đòi hỏi sự sàng lọc về năng lực doanh nghiệp, mà còn cần những giải pháp để cân bằng hơn giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu của thị trường, qua đó tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn trong những năm tới.