Nhiều sức hút, đầu tư bất động sản thương hiệu vẫn đối mặt loạt rủi ro

Việt Nam đã vượt qua Thái Lan về số lượng dự án branded residence. Ảnh: Internet

Việt Nam hiện đã nằm trong nhóm bốn thị trường branded residence hàng đầu thế giới

Tại Việt Nam, thời gian qua phân khúc bất động sản mang thương hiệu (branded residence) đang ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ, đưa Việt Nam trở thành một trong những thị trường branded residence sôi động nhất Đông Nam Á.

Sự gia tăng của nhóm khách hàng với giá trị tài sản lớn, mối quan tâm ngày càng lớn từ các nhà đầu tư quốc tế, cùng chiến lược mở rộng mạnh mẽ của các thương hiệu khách sạn toàn cầu là động lực chính thúc đẩy xu hướng này.

Với mô hình branded residence, sự đồng hành của thương hiệu được kỳ vọng đem đến sự khác biệt, nâng cao giá trị tổng thể cũng như hỗ trợ hoạt động bán hàng so với các dự án bất động sản thông thường.

Thực tế cho thấy, các dự án branded residences có thể giúp gia tăng giá trị (brand premium) cho dự án từ 10-30% so với các sản phẩm cùng phân khúc thông thường, tùy thuộc vào vị trí, quy mô, thương hiệu cũng như chất lượng triển khai dự án. Bên cạnh đó, giá trị thương hiệu được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tốc độ tiêu thụ cũng như nâng cao vị thế cạnh tranh của dự án trên thị trường.

Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, hiện nay, dựa trên tổng nguồn cung hiện hữu và các dự án đang phát triển, Việt Nam hiện đã nằm trong nhóm bốn thị trường branded residence hàng đầu thế giới. Đáng chú ý, Việt Nam đã vượt qua Thái Lan về số lượng dự án, một bước chuyển đáng chú ý so với vài năm trước khi Thái Lan giữ vị thế dẫn đầu khu vực.

Về phân bổ, Việt Nam có một đặc điểm khác biệt so với các thị trường đã phát triển, nơi loại hình này chủ yếu xuất hiện tại các đô thị lớn, đó là phần lớn các dự án branded residence tại Việt Nam hiện vẫn tập trung tại các điểm đến ven biển.

Dù vậy, hiện xu hướng này đang có sự dịch chuyển. Theo đó, theo danh mục dự án đang được triển khai, các dự án branded residence tại khu vực đô thị hiện chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung đang được phát triển, tăng mạnh so với mức 28% của nguồn cung đã hoàn thành. Các dự án đã có sự dịch chuyển rõ rệt về các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Nhận định về xu hướng này, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao khu vực Đông Nam Á tại Savills Hotels, cho biết, thị trường đang ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ đối với mô hình branded residence tại khu vực đô thị ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

"Phân khúc này được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới, trong bối cảnh các chủ đầu tư ngày càng chú trọng hơn đến việc tạo sự khác biệt cho dự án và đem đến giá trị gia tăng cho người mua", ông Mauro Gasparotti nói.

Theo chuyên gia của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), sự phát triển của phân khúc bất động sản hạng sang có mối liên hệ chặt chẽ với nền tảng tăng trưởng kinh tế.

Sự mở rộng của nền kinh tế kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của nhóm người có thu nhập cao, bao gồm các doanh nhân, nhà sáng lập doanh nghiệp công nghệ, nhà đầu tư tài chính và đội ngũ chuyên gia quốc tế đang làm việc tại Việt Nam.

Song song với đó, quá trình hội nhập kinh tế sâu rộng và dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục gia tăng cũng thu hút lượng lớn chuyên gia, nhà quản lý chất lượng cao, từ đó tạo ra nhu cầu rõ rệt đối với các sản phẩm nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc tế, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Dẫn Báo cáo Thịnh vượng Toàn cầu (The Wealth Report) năm 2025, VARS IRE cho biết, Việt Nam liên tục ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh về số lượng cá nhân có giá trị tài sản ròng cao trong nhiều năm qua.

Trước đại dịch Covid-19, mức tăng trưởng dao động từ 5-18% mỗi năm; sau đại dịch, tốc độ này vẫn duy trì ổn định trong khoảng 2,4-5%. Tính tới thời điểm báo cáo, Việt Nam có 5.459 cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD, đứng thứ 6 trong khu vực Đông Nam Á. Đáng chú ý, BĐS là một trong những danh mục đầu tư nổi bật của nhóm cá nhân có giá trị tài sản ròng cao.

Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp khách hàng này đang tạo ra nhu cầu rõ rệt đối với các sản phẩm bất động sản hạng sang, không chỉ để đáp ứng nhu cầu ở mà còn nhằm khẳng định vị thế xã hội, tích lũy tài sản và đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Rủi ro lớn nhất khi branded residence đơn thuần chỉ là "gắn thương hiệu"

Tuy ghi nhận triển vọng của thị trường này, ông Mauro Gasparotti cũng lưu ý rằng thị trường đang đối mặt với những rủi ro nhất định.

"Rủi ro lớn nhất là trong một số trường hợp, mô hình branded residence chỉ dừng lại ở việc "gắn thương hiệu" để phục vụ hoạt động bán hàng, thay vì là một cam kết thực sự trong việc tạo ra giá trị tăng thêm so với các sản phẩm bất động sản thông thường. Do vậy, người mua nên thận trọng đánh giá chất lượng triển khai thực tế cũng như giá trị dài hạn của từng dự án trước khi đưa ra quyết định", ông Mauro Gasparotti lưu ý.

Bên cạnh đó, chuyên gia Savills cũng lưu ý những yếu tố cần cân nhắc như phí dịch vụ quản lý, khoảng cách giữa cam kết và thực tế triển khai, lựa chọn thương hiệu và cấu trúc hợp tác…

Trong đó, đối với phí dịch vụ quản lý, branded residence thường đi kèm với mức phí dịch vụ quản lý cao hơn do cần tuân theo yêu cầu khắt khe từ thương hiệu và tiêu chuẩn dịch vụ cao cấp.

Trên thị trường, phí quản lý của các dự án nhà ở cao cấp thông thường dao động từ 20.000 – 40.000 đồng/m², trong khi tại các dự án branded residence, chi phí này có thể cao gấp 4-5 lần. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí nhân sự, dịch vụ gia tăng, và việc duy trì tiêu chuẩn vận hành theo yêu cầu của thương hiệu.

Rủi ro khác liên quan đến khoảng cách giữa cam kết và thực tế triển khai chính là sự không đồng nhất giữa các cam kết khi mở bán dự án và chất lượng sản phẩm bàn giao thực tế.

Điều này đặc biệt phổ biến ở các chủ đầu tư mới tham gia phân khúc branded residence nhưng chưa có kinh nghiệm trong việc thiết kế, hoạch định tiện ích dẫn đến ảnh hưởng đến tính nhất quán và chất lượng tổng thể của dự án sau khi đi vào vận hành

Đối với việc lựa chọn thương hiệu và cấu trúc hợp tác, các tập đoàn khách sạn toàn cầu tiếp tục giữ vai trò chi phối trong phân khúc branded residence, nhờ lợi thế về quy mô, năng lực vận hành và danh mục thương hiệu đa dạng.

Tính đến cuối năm 2025, trên toàn cầu có khoảng 910 dự án branded residences đang vận hành, trong đó 10 tập đoàn khách sạn hàng đầu hợp tác quản lý gần 45% tổng danh mục dự án.

"Việc lựa chọn thương hiệu ảnh hưởng nhiều đến dấu ấn và đặc tính của sản phẩm. Tuy nhiên hiện nay một số chủ đầu tư chỉ quan tâm thương hiệu như công cụ tiếp thị đơn thuần thay vì là nền tảng cho hoạt động vận hành sau này. Điều này có thể dẫn đến hiệu quả vận hành kém khi dự án được bàn giao và rủi ro về uy tín cho cả chủ đầu tư lẫn thương hiệu", bà Uyên Nguyễn, Phó Giám đốc Savills Hotels cho biết.

Theo các chuyên gia, khi thị trường ngày càng phát triển hoàn thiện hơn, lợi thế cạnh tranh sẽ không chỉ đơn thuần dựa vào việc gắn tên với một thương hiệu quốc tế, mà ở khả năng triển khai nhất quán, rõ ràng và cung cấp trải nghiệm sống chất lượng cao, đúng với những chuẩn mực mà thương hiệu toàn cầu cam kết.

Thành công dài hạn của mô hình branded residences sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực triển khai của đơn vị phát triển, tính bền vững trong vận hành và giá trị thực tế mà dự án mang lại, thay vì chỉ dựa vào yếu tố thương hiệu.