 |
| Nhóm cổ phiếu bất động sản đón kỳ vọng từ thị trường nhà ở. |
Sự cải thiện từng bước của thị trường bất động sản đang mở ra kỳ vọng về một chu kỳ tích cực hơn đối với nhóm cổ phiếu bất động sản. Tuy nhiên, khác với những giai đoạn dòng tiền lan tỏa trên diện rộng, cơ hội trong nửa cuối năm 2026 được dự báo sẽ tập trung vào những doanh nghiệp có khả năng nhanh chóng chuyển hóa quỹ đất thành doanh thu và dòng tiền, thay vì chỉ sở hữu tài sản lớn trên sổ sách.
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, nguồn cung bất động sản đang dần được cải thiện khi nhiều dự án được tái khởi động và quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý có những chuyển biến tích cực. Dù vậy, sự phục hồi vẫn diễn ra khá thận trọng khi thanh khoản chưa theo kịp tốc độ gia tăng của nguồn cung. Điều này đồng nghĩa triển vọng của các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ không đồng đều, kéo theo sự sàng lọc rõ nét hơn của nhóm cổ phiếu địa ốc trên thị trường chứng khoán.
Theo chia sẻ của ông Ngô Thanh Trà, chuyên viên đầu tư, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, trong chương trình Stockchat Live của Mirae Asset Việt Nam, nguồn cung đang được cải thiện nhờ nhiều dự án được triển khai trở lại. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao khiến tốc độ hấp thụ sản phẩm chưa theo kịp nguồn cung mới, vì vậy quá trình phục hồi của thị trường vẫn cần thêm thời gian.
Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản thường phản ánh kỳ vọng trước diễn biến của thị trường nhà ở. Khi triển vọng bán hàng và dòng tiền của doanh nghiệp cải thiện, kỳ vọng về kết quả kinh doanh cũng có xu hướng được phản ánh sớm vào giá cổ phiếu. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa toàn bộ nhóm bất động sản sẽ cùng hưởng lợi.
Thực tế, cách nhìn của dòng tiền đối với nhóm cổ phiếu địa ốc cũng đang thay đổi. Nếu ở các chu kỳ trước, quy mô quỹ đất thường là yếu tố thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư thì trong bối cảnh hiện nay, khả năng triển khai dự án, ghi nhận doanh thu và tạo dòng tiền mới là những tiêu chí được đặt lên hàng đầu. Nói cách khác, thị trường đang ưu tiên những doanh nghiệp có thể biến quỹ đất thành kết quả kinh doanh thực tế.
Quá trình phục hồi của thị trường vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mặt bằng lãi suất, khả năng hấp thụ của thị trường và tiến độ triển khai dự án. Bởi vậy, cơ hội trên nhóm cổ phiếu bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục diễn ra theo hướng chọn lọc, thay vì tăng đồng loạt như các chu kỳ trước.
Xu hướng này cũng khiến dòng tiền dịch chuyển từ cách tiếp cận theo ngành sang lựa chọn doanh nghiệp dựa trên chất lượng tài sản và khả năng tạo lợi nhuận. Thay vì chỉ kỳ vọng vào quy mô quỹ đất hay xu hướng tăng của thị trường, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng hiện thực hóa doanh thu và lợi nhuận của từng doanh nghiệp.
Theo ông Ngô Thanh Trà, nhóm doanh nghiệp quy mô lớn như Vingroup, Phát Đạt hay Đất Xanh vẫn được đánh giá có nhiều lợi thế nhờ sở hữu nền tảng tài chính lành mạnh, quỹ đất chất lượng, pháp lý tương đối hoàn chỉnh và năng lực triển khai dự án đã được kiểm chứng. Đây cũng là nhóm có khả năng đưa sản phẩm ra thị trường và ghi nhận doanh thu sớm hơn khi điều kiện thị trường thuận lợi trở lại.
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp đang hưởng lợi từ quá trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và tái cơ cấu tài chính cũng có thể cải thiện triển vọng kinh doanh nếu tiến độ triển khai dự án được đẩy nhanh. Tuy nhiên, mức độ hưởng lợi sẽ phụ thuộc vào khả năng chuyển hóa những yếu tố tích cực này thành kết quả kinh doanh thực tế, thay vì chỉ dừng lại ở kỳ vọng của thị trường.
Sự sàng lọc của thị trường bất động sản nhiều khả năng cũng sẽ phản ánh trực tiếp lên diễn biến của nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian tới. Điều đó đồng nghĩa cơ hội đầu tư sẽ không còn phụ thuộc vào kỳ vọng chung của toàn ngành, mà gắn chặt với năng lực triển khai dự án và khả năng tạo dòng tiền của từng doanh nghiệp.
Trong bối cảnh thị trường phục hồi theo hướng chọn lọc, nhóm cổ phiếu bất động sản cũng có thể chia thành hai nhóm với mức độ hưởng lợi khác nhau.
Nhóm đầu tiên là các doanh nghiệp quy mô lớn, sở hữu nền tảng tài chính lành mạnh, quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và năng lực bán hàng đã được kiểm chứng. Đây được xem là nhóm có nhiều lợi thế nhất khi thị trường cải thiện, bởi khả năng nhanh chóng triển khai dự án, mở bán sản phẩm và chuyển hóa quỹ đất thành doanh thu. Với những doanh nghiệp này, sự cải thiện của thị trường có thể phản ánh vào kết quả kinh doanh sớm hơn so với mặt bằng chung.
Nhóm thứ hai là các doanh nghiệp đang hưởng lợi từ quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái cơ cấu tài chính. Nếu các dự án được khơi thông đúng tiến độ, triển vọng kinh doanh của nhóm này sẽ có thêm dư địa cải thiện. Tuy nhiên, việc tháo gỡ pháp lý mới chỉ là điều kiện cần; khả năng triển khai dự án, mở bán sản phẩm và ghi nhận doanh thu mới là yếu tố quyết định mức độ hưởng lợi của từng doanh nghiệp.
Trong khi đó, theo ông Ngô Thanh Trà, nhóm cổ phiếu mang tính đầu cơ vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro khi dòng tiền đầu cơ chưa thực sự quay trở lại thị trường. Chỉ khi thanh khoản cải thiện rõ rệt và xu hướng tích cực lan tỏa rộng hơn, nhóm cổ phiếu này mới có cơ hội thu hút dòng tiền mạnh hơn.
Ở góc độ đầu tư, thay vì chỉ nhìn vào diễn biến giá cổ phiếu, nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến những yếu tố phản ánh năng lực tạo doanh thu của doanh nghiệp như chất lượng quỹ đất, tiến độ pháp lý, khả năng triển khai dự án, năng lực bán hàng và sức khỏe tài chính. Đặc biệt, các doanh nghiệp sở hữu dự án tại những khu vực có thanh khoản tốt sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc đẩy nhanh tốc độ bán hàng, cải thiện dòng tiền và sớm chuyển hóa thành kết quả kinh doanh.
Dù triển vọng của nhóm cổ phiếu bất động sản tích cực hơn, nhưng nhiều yếu tố vẫn cần tiếp tục theo dõi. Theo ông Ngô Thanh Trà, mặt bằng lãi suất vay mua nhà, diễn biến thanh khoản của thị trường, tiến độ tháo gỡ pháp lý và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp sẽ tiếp tục là những biến số quan trọng trong nửa cuối năm 2026. Đây cũng là những yếu tố quyết định tốc độ phục hồi cũng như mức độ phân hóa của từng doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán.
Có thể thấy, sự cải thiện của thị trường bất động sản đang mở thêm dư địa cho nhóm cổ phiếu bất động sản, nhưng cơ hội sẽ không phân bổ đồng đều. Trong bối cảnh dòng tiền ngày càng trở nên chọn lọc, lợi thế nhiều khả năng sẽ thuộc về những doanh nghiệp có thể nhanh chóng chuyển hóa quỹ đất thành doanh thu và dòng tiền thực. Với nhà đầu tư, chất lượng doanh nghiệp sẽ quan trọng hơn kỳ vọng vào sự hồi phục của cả ngành.
