Thị trường bất động sản sẽ sôi động khi “ngấm” chính sách mới?

Phóng viên: Ông đánh giá thế nào về trạng thái thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian qua?

Ông David Jackson: Trong nửa đầu năm 2024, thị trường BĐS Việt Nam ghi nhận hoạt động tích cực và xu hướng cạnh tranh gia tăng trong phân khúc văn phòng, công nghiệp và bán lẻ. Trong khi loại hình nhà ở có dấu hiệu khởi sắc hơn sau nhiều tháng trì trệ, dù tốc độ cải thiện khiêm tốn.

Cụ thể, BĐS công nghiệp khởi sắc nhờ sự phục hồi sản xuất và xuất khẩu; BĐS bán lẻ tiếp tục sôi động nhờ sức mua nội địa và phục hồi du lịch. Phân khúc căn hộ đón nhận một số dự án chào bán với chính sách giá hấp dẫn nhằm kích cầu, tỷ lệ hấp thụ tương đối khả quan.

Phóng viên: Với phân khúc căn hộ chung cư liệu có còn hiệu ứng “sốt nóng” trên thị trường không, thưa ông?

Ông David Jackson: Giá bán căn hộ tại Hà Nội đã ổn định trở lại, không còn “sốt nóng”, dù vẫn tiếp tục trên đà tăng. Sau Tết, thị trường căn hộ ở Thủ đô sôi động với giá bán sơ cấp và thứ cấp tăng từ 3 -6% so với quý trước. Điều này phản ánh nhu cầu thị trường cao cho cả mục đích an cư và đầu tư tại thị trường Hà Nội.

Trong giai đoạn 2019-2023, giá bán sơ cấp của dự án căn hộ cao cấp đến hạng sang tại Hà Nội đã tăng lần lượt 29% và 26% - nhanh hơn các phân khúc còn lại, đặc biệt trong ba năm gần đây. Tuy nhiên, đà tăng giá bán chung cư tại Hà Nội vẫn chậm hơn TP. Hồ Chí Minh.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, trong nửa đầu năm 2024, thị trường đón nhận một vài dự án mở bán mới và giỏ hàng tiếp theo thuộc dự án cũ. Hầu hết chủ đầu tư giới thiệu dự án với giá bán và nhiều chính sách thanh toán hấp dẫn để thu hút khách hàng. Giá bán căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh về cơ bản tăng trưởng ổn định hơn thị trường Hà Nội.

Phóng viên: Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường BĐS sẽ bước sang chu kỳ phát triển mới khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành. Ông nhìn nhận thế nào về ý kiến này?

Ông David Jackson: Vừa qua, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở đã được Quốc hội Việt Nam thông qua. Đây là bước tiến đáng khích lệ của cả thị trường bất động sản Việt Nam khi khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch, lành mạn, phù hợp với thực tiễn.

Khi chính sách mới trên có hiệu lực thi hành sẽ mở rộng đối tượng tham gia giao dịch nhà đất, khuyến khích kiều bào quay về đầu tư, sở hữu BĐS tại quê hương.

Đặc biệt, các chính sách này cũng tạo động lực cho các chủ đầu tư tập trung vào hoàn thiện các dự án nhà ở xã hội, dự án chung cư bình dân để đáp ứng nhu cầu của đông đảo người dân có thu nhập trung bình trở lên.

Ở khía cạnh khác, hệ thống pháp luật hoàn thiện còn giúp tạo hành lang pháp lý, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, nhà đầu tư; thúc đẩy các giao dịch an toàn, minh bạch hơn và củng cố niềm tin cho doanh nghiệp trong và ngoài nước khi tham gia vào thị trường BĐS.

Phóng viên: Diễn biến trên thị trường BĐS Việt Nam nhiều năm qua có thể thấy, các chủ thể tham gia thị trường vẫn ra quyết định theo hiện tượng “tâm lý đám đông”. Ông nghĩ sao về tình trạng này?

Ông David Jackson: Hiện tượng các chủ thể tham gia thị trường BĐS trong thời gian qua vẫn theo “tâm lý đám đông" là do kênh đầu tư chưa đa dạng, nhu cầu đầu tư BĐS cao và nguồn cung giữa các phân khúc phổ thông, trung và cao cấp vẫn còn chênh lệch, làm giá bán tăng nhanh.

Một yếu tố khác cũng phải kể đến là tâm lý “sợ bị bỏ lỡ” khiến nhà đầu tư lo lắng vuột mất cơ hội mua BĐS cũng góp phần vào hiện tượng tăng giá chung cư đột biến tại Hà Nội như hồi đầu năm 2024. Khi nhà đầu tư giao dịch qua lại một số lượng căn hộ nhất định trên thị trường, họ tạo ra biến động và từ đó gây tăng giá.

Thêm vào đó, nhu cầu căn hộ trên thị trường rất cao, trong khi nguồn cung mới quá ít dẫn tới tình trạng “lệch pha” cung - cầu; điều này sẽ tạo nên hiện tượng “tăng trưởng nóng" như diễn biến thực tế trên thị trường chung cư thời gian qua.

Phóng viên: Ông nhận định thế nào về thị trường BĐS trong thời gian tới?

Ông David Jackson: Thị trường BĐS Việt Nam đang có những điều kiện thuận lợi để lấy đà quay lại quỹ đạo tăng trưởng.

Sự hồi phục này được tác động bởi bối cảnh kinh tế vĩ mô lạc quan hơn, nhu cầu của người tiêu dùng luôn cao trong hầu hết các phân khúc BĐS, cũng như niềm tin thị trường từ phía người mua và chủ đầu tư ngày càng khôi phục khi các luật mới sắp có hiệu lực thi hành.

Tuy nhiên, tốc độ và mức độ hồi phục sẽ khác nhau giữa các phân khúc. Đặc biệt, loại hình căn hộ sẽ có thể phục hồi chậm hơn các loại hình BĐS còn lại vì các yếu tố sau:

Thứ nhất, các dự án mới hoặc giỏ hàng đang chào bán hiện nay hầu hết từ tầm trung trở lên, do đó giá sẽ duy trì đà tăng và như vậy người mua ngày càng khó tiếp cận các sản phẩm cao cấp.

Thứ hai, quỹ đất khu vực trung tâm ở thị trường trọng điểm như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm, khiến giá bán tại các dự án sau thường cao hơn dự án trước và tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Thứ ba, khi Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, các chi phí liên quan đến đất đai, phát triển dự án dự báo tăng, làm tăng chi phí đầu tư và từ đó khó giảm giá bán.

Phóng viên: Xin cảm ơn ông!