Phát triển nhà ở cho thuê cần nguồn vốn dài hạn, chi phí vốn hợp lý

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội.

Phóng viên: Bộ Xây dựng đang đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng bổ sung các cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê. Theo bà, chủ trương này sẽ tác động như thế nào đến sự phát triển của thị trường nhà ở trong thời gian tới?

Bà Nguyễn Hoài An: Theo đánh giá của chúng tôi, định hướng về mặt chính sách là gia tăng nguồn cung nhà ở cho thuê là một định hướng rất đúng đắn và phù hợp. Chính sách này sẽ bổ sung thêm nguồn cung nhà ở, đặc biệt dành cho những nhóm đối tượng chưa có khả năng chi trả để mua nhà. Vì vậy, xét về định hướng thì hoàn toàn phù hợp.

Tuy nhiên, chúng tôi cũng muốn tiếp tục theo dõi sát để tìm hiểu mô hình kinh doanh cũng như mô hình kết hợp giữa chủ đầu tư và sự hỗ trợ từ phía Nhà nước sẽ được triển khai như thế nào.

Cùng với đó, cần theo dõi cách thức triển khai để các sản phẩm nhà ở này thực sự được đưa ra thị trường, đáp ứng nhu cầu của người dân với mức chi trả phù hợp, đồng thời vẫn bảo đảm chất lượng tối thiểu cho cuộc sống của người dân.

Về bản chất, nhu cầu nhà ở cho thuê trên thị trường là hoàn toàn có. Tuy nhiên, nếu chỉ phát triển nhà ở cho thuê thương mại thuần túy mà không có cơ chế hỗ trợ thì gần như là bất khả thi tại Việt Nam.

Vì vậy, nếu các cơ quan quản lý, trong đó có Bộ Xây dựng, đề xuất và triển khai các cơ chế hỗ trợ cho phát triển nhà ở cho thuê thì theo chúng tôi, đó là những chính sách hết sức hợp lý và kịp thời.

Mô hình phát triển nhà ở cho thuê khác với mô hình phát triển nhà ở để bán, đặc biệt ở khía cạnh vốn và tài chính. Ảnh: Thu Hiền

Phóng viên: Nhà ở cho thuê đã phát triển phổ biến tại nhiều quốc gia. Theo bà, Việt Nam cần lưu ý gì trong việc phát triển phân khúc này?

Bà Nguyễn Hoài An: Về bản chất, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam tương đồng với bất kỳ quốc gia nào trên thế giới. Tuy nhiên, câu chuyện đầu tư, kinh doanh và phát triển nhà ở cho thuê thì phức tạp hơn.

Mô hình phát triển nhà ở cho thuê khác với mô hình phát triển nhà ở để bán, đặc biệt ở khía cạnh vốn và tài chính. Phát triển nhà ở cho thuê đòi hỏi nguồn vốn dài hạn hơn, đồng thời lãi suất và chi phí vốn cũng phải hợp lý hơn nhiều so với phát triển nhà ở để bán.

Với điều kiện hiện nay tại Việt Nam, nếu chỉ phát triển nhà ở cho thuê thương mại thuần túy, trong khi cơ cấu vốn, cơ cấu chi phí, đặc biệt là chi phí về đất, vẫn như hiện nay và không có cơ chế hỗ trợ hợp lý từ phía Nhà nước thì sẽ rất khó để các chủ đầu tư phát triển loại hình này. Đó cũng là lý do thị trường hiện chưa có nhiều mô hình nhà ở cho thuê như vậy.

Vì thế, theo chúng tôi, việc Nhà nước đưa ra các chính sách và chương trình phát triển nhà ở cho thuê là hết sức phù hợp. Tuy nhiên, việc triển khai cụ thể các chính sách và chương trình đó như thế nào thì vẫn cần tiếp tục theo dõi và tìm hiểu thêm.

Phóng viên: Trong bối cảnh giá nhà liên tục ở mức cao, nhiều người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Theo bà, việc phát triển nhà ở cho thuê có thể mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân như thế nào?

Bà Nguyễn Hoài An: Đây là một câu hỏi rất lớn. Như chúng tôi đã chia sẻ, tại nhiều nước trên thế giới, việc thuê nhà là hết sức bình thường và ở đâu cũng có nhu cầu thuê.

Hiện nay, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có rất nhiều người thuê nhà, ở tất cả các phân khúc và tầng lớp, từ sinh viên, người mới đi làm đến các hộ gia đình. Thậm chí có những hộ gia đình có nhà ở khu vực trung tâm nhưng cho thuê và chuyển sang thuê ở nơi khác. Đó đều là những nhu cầu rất bình thường và xác đáng.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, giá bán đã tăng rất nhanh trong những năm vừa qua. Điều đó khiến một bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà gần như không thể tiếp cận được nhà ở. Vì vậy, theo chúng tôi, đề xuất phát triển nhà ở cho thuê ở thời điểm này là rất phù hợp.

Về phía người thuê, nếu các sản phẩm nhà ở cho thuê được đưa ra thị trường thì liệu có nhu cầu hay không, theo chúng tôi, điều đó còn phụ thuộc vào loại hình sản phẩm và quy mô phát triển.

Tuy nhiên, nếu nhìn một cách tổng thể thì nhu cầu thuê chắc chắn là có, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh . Còn sản phẩm gì và mức giá thuê như thế nào sẽ là hai yếu tố quyết định nhu cầu thuê đó có thực sự khả thi hay không.

Phóng viên: Một số ý kiến cho rằng người Việt vẫn có tâm lý phải sở hữu nhà mới thực sự “an cư”. Theo bà, sự phát triển của nhà ở cho thuê có thể từng bước làm thay đổi quan niệm này hay không?

Bà Nguyễn Hoài An: Về vấn đề liệu nhu cầu thuê nhà có mâu thuẫn với nhu cầu sở hữu nhà ở của người Việt hay không, theo tôi là hoàn toàn không.

Thực tế, tại Việt Nam cũng như nhiều quốc gia châu Á, đa số người dân đều có nhu cầu sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, điều đó không mâu thuẫn với việc phát triển các chương trình nhà ở cho thuê.

Các dự án nhà ở cho thuê hoàn toàn có thể được thiết kế theo mô hình “thuê để mua”. Trên thế giới đã có những mô hình như vậy và đó là cách làm hết sức bình thường. Mô hình này hoàn toàn có thể được cấu trúc thành sản phẩm phù hợp, đặc biệt đối với nhóm thu nhập thấp hoặc người trẻ chưa có khả năng bỏ ra một khoản tiền lớn để mua nhà ngay từ đầu.

Sau khoảng 15-20 năm thuê nhà và tích lũy tài chính, người thuê hoàn toàn có thể có khả năng và có quyền lựa chọn mua chính căn nhà mình đang ở. Đây là mô hình hoàn toàn có thể được thiết kế và triển khai.

Tuy nhiên, mấu chốt vẫn nằm ở việc triển khai các dự án nhà ở cho thuê trên thực tế như thế nào và Nhà nước sẽ có cơ chế hỗ trợ cụ thể ra sao để hiện thực hóa mô hình này.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn bà!