Nhà ở xã hội phát triển mạnh, nhưng tiềm ẩn rủi ro tồn kho

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc CTCP Tập đoàn Đầu tư và phát triển G6 (G6 Group).

Phóng viên: Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội, ông đánh giá như thế nào về thực trạng và triển vọng của thị trường hiện nay?

Ông Nguyễn Anh Quê: Có thể nói, thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh nhất từ trước đến nay nhờ hàng loạt chính sách tháo gỡ thủ tục đầu tư.

Về tình hình triển khai nhà ở xã hội, theo thống kê, hiện cả nước đã và đang triển khai 781 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 720.000 căn hộ. Đây là con số rất lớn nếu nhìn lại khoảng 20 năm phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.

Trong số đó, có 231 dự án đã hoàn thành, bàn giao cho khách hàng với khoảng 180.000 căn hộ; 234 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 233.000 căn; 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai xây dựng, với khoảng 305.000 căn hộ.

Theo dự báo của tôi, từ nay đến năm 2030, cả nước có thể đạt khoảng 1.200 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 1,5 triệu căn hộ, bao gồm cả nhà ở xã hội cho thuê.

Phóng viên: Có thể thấy phát triển nhà ở xã hội đang đứng trước nhiều cơ hội. Ông có thể làm rõ điều này?

Ông Nguyễn Anh Quê: Về cơ hội, trước hết phải khẳng định thủ tục đầu tư hiện nay đã thuận lợi hơn rất nhiều. Thứ nhất là thủ tục chấp thuận chủ đầu tư. Trước đây, quá trình này có thể kéo dài từ 2-4 năm, nhưng hiện nay nếu nhanh chỉ mất khoảng 3-6 tháng, chậm cũng chỉ khoảng 12 tháng.

Thứ hai là thủ tục giao đất. Trước đây, kể cả dự án nhà ở xã hội cũng phải thực hiện định giá đất, có trường hợp mất tới vài năm mới hoàn thành. Hiện nay, đối với phần quỹ đất nhà ở xã hội, nhiều địa phương có thể hoàn tất thủ tục giao đất trong thời gian rất ngắn, khoảng 1 tháng.

Thứ ba là công tác giải phóng mặt bằng. Trước đây, một dự án có thể mất từ 2 đến 5 năm, thậm chí nhiều dự án kéo dài trên 10 năm để hoàn thành giải phóng mặt bằng. Hiện nay, nếu địa phương quyết liệt triển khai thì thời gian có thể rút xuống còn từ 3 đến 12 tháng để hoàn tất việc thu hồi đất.

Giai đoạn 2027-2028 sẽ là câu chuyện chạy đua để “thoát” hàng. Ảnh: Internet

Có thể thấy giai đoạn 2024-2025 là thời điểm các chủ đầu tư chạy đua để xin dự án, 2025-2026 chạy đua khởi công dự án nhà ở xã hội và đến giai đoạn 2027-2028 sẽ là câu chuyện chạy đua để “thoát” hàng.

Bên cạnh đó, về doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, thời gian trước, nhà ở xã hội được đầu tư bởi những doanh nghiệp lớn như Hoàng Huy, Hoàng Quân hay Thủ đô Invest…, đây là những doanh nghiệp có nhiều lợi thế nhờ hiểu thị trường và có kinh nghiệm triển khai.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay phần lớn các dự án nhà ở xã hội giai đoạn 2025-2026 lại thuộc về các chủ đầu tư mới. Theo quan sát của tôi, các chủ đầu tư có kinh nghiệm chỉ chiếm chưa đến 10%, còn khoảng 90% là các doanh nghiệp mới tham gia thị trường.

Có những doanh nghiệp quy mô nhỏ nhưng được chấp thuận cùng lúc nhiều dự án nhà ở xã hội do hiện nay chúng ta đang thực hiện chỉ định thầu nếu chỉ một nhà đầu tư đăng ký. Trong bối cảnh thủ tục được đơn giản hóa và việc tiếp cận nguồn vốn thuận lợi hơn, các doanh nghiệp đều có cơ hội tham gia.

Phóng viên: Bên cạnh những cơ hội, theo ông đâu là rủi ro, hạn chế của thị trường này?

Ông Nguyễn Anh Quê: Hiện nay, đã có những địa phương ghi nhận tình trạng tiêu thụ chậm đối với nhà ở xã hội. Một số địa phương khác cũng đang xuất hiện dấu hiệu nguồn cung vượt nhu cầu thực tế, nguy cơ dư cung cục bộ đã bắt đầu xuất hiện tại một số địa phương.

Có những dự án mở bán nhưng tỷ lệ hấp thụ thấp, đơn cử tại tỉnh tại Lào Cai việc tiêu thụ nhà ở xã hội hiện nay khó khăn do nguồn cung lớn, nhu cầu thấp. Một dự án nhà ở xã hội tại Bình Định nằm sát khu công nghiệp, mở bán gần 400 căn từ tháng 3/2026 nhưng đến nay số lượng đăng ký mua rất thấp. Tỷ lệ bán hàng thấp cũng diễn ra đối với một số dự án tại Bắc Ninh dù đã triển khai nhiều năm.

Như vậy, “ế hàng” là nguy cơ tiềm ẩn của thị trường nhà ở xã hội trong thời gian tới. Theo tôi, điều này có hai nguyên nhân chính.

Thứ nhất, việc xác định nhu cầu tại một số địa phương chưa kỹ, chưa thực sự sát với thực tế. Sau khi phân cấp mạnh cho địa phương, nhiều nơi xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội nhưng công tác đánh giá nhu cầu chưa đầy đủ. Nhiều dự án nhà ở xã hội được phê duyệt trước thời điểm sáp nhập ở trung tâm tỉnh cũ nhưng hiện nay nhu cầu mua của người dân đã giảm.

Thứ hai, đầu tư nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp đối mặt thách thức. Bản thân doanh nghiệp chúng tôi đã triển khai khoảng 2 dự án nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp, tỷ lệ công nhân đăng ký mua nhà rất thấp.

Tại một dự án, tỷ lệ công nhân đăng ký mua chỉ khoảng 5%. Tại một dự án khác, tỷ lệ công nhân đăng ký cũng chỉ khoảng 15%. Nguyên nhân xuất phát từ đặc thù của lực lượng lao động công nhân hiện nay.

Trước đây, công nhân tập trung tại một số trung tâm công nghiệp lớn như Bắc Ninh, Bình Dương hay Đồng Nai. Hiện nay, các khu công nghiệp phát triển rộng khắp tại nhiều địa phương, khiến lực lượng lao động phân tán hơn.

Trong khi đó, lao động công nhân thường có tính chất thời vụ, thường xuyên dịch chuyển, thay đổi nơi làm việc, chưa có nhu cầu mua nhà lâu dài. Giá thuê nhà trọ và nhà ở dân sinh xung quanh vẫn ở mức thấp, khiến nhu cầu mua nhà ở xã hội của công nhân chưa thực sự lớn.

Công nhân có nhu cầu mua thì không đủ năng lực tài chính, cán bộ có đủ năng lực tài chính để mua nhà ở xã hội thì không thuộc diện được mua. Hoặc có trường hợp chồng làm công nhân nhưng vợ vẫn sinh sống tại quê nhà nên nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội tại nơi làm việc không cao.

Vì vậy, theo tôi, mô hình nhà ở công nhân cho thuê được đầu tư bằng nguồn lực Nhà nước và cho thuê với giá thấp sẽ phù hợp hơn. Còn đối với nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư để bán tại các khu công nghiệp thì rủi ro cao hơn, nếu không tính toán kỹ.

Phóng viên: Trước những thách thức đó, ông có khuyến nghị gì với các doanh nghiệp cũng như công tác quản lý phát triển nhà ở xã hội hiện nay?

Ông Nguyễn Anh Quê: Đối với các doanh nghiệp, rủi ro tồn kho là rất lớn nếu lựa chọn địa điểm không phù hợp hoặc đánh giá sai nhu cầu thị trường. Hiện nay nhiều địa phương vẫn đang tạo áp lực về tiến độ triển khai dự án nhà ở xã hội, trong khi việc phát triển dự án đôi khi chưa hoàn toàn dựa trên nhu cầu thực tế.

Điều này có thể khiến một số doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính, thậm chí đối mặt với nguy cơ thua lỗ nếu dự án không tiêu thụ được hoặc tiêu thụ chậm. Do đó, cần đặc biệt chú trọng đến khâu khảo sát nhu cầu thị trường trước khi triển khai dự án.

Về kiến nghị cụ thể, tôi cho rằng cần xem xét lại đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội. Trước đây, nhà ở xã hội chủ yếu phát triển tại các đô thị, nên Luật Nhà ở tập trung vào nhóm người thu nhập thấp khu vực đô thị.

Tuy nhiên hiện nay phần lớn dự án nhà ở xã hội lại được triển khai tại khu vực ngoại thành, vùng ven hoặc gần khu công nghiệp. Trong khi đó, pháp luật hiện nay chưa có quy định riêng đối với nhóm người thu nhập thấp khu vực nông thôn (nông dân, người lao động tự do ở nông thôn).

Điều này dẫn đến thực tế là có những dự án nhà ở xã hội ở vùng ven không bán được dù nhu cầu nhà ở vẫn tồn tại. Tôi cho rằng cần nghiên cứu bổ sung nhóm đối tượng này vào chính sách nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Ngoài ra, quy định về mức trần thu nhập để được mua nhà ở xã hội đã được điều chỉnh nhiều lần trong thời gian qua. Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội giữa các địa phương rất khác nhau nên không thể áp dụng một ngưỡng thu nhập chung cho tất cả. Do đó, nên giao UBND cấp tỉnh hằng năm công bố mức thu nhập được hưởng chính sách nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương, thậm chí có thể phân biệt giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn trong cùng một tỉnh.

Trong bối cảnh nhà ở xã hội đang dịch chuyển mạnh ra khu vực vùng ven và gần các khu công nghiệp, chính sách cũng cần được điều chỉnh theo hướng sát với thực tế hơn, từ đối tượng thụ hưởng đến tiêu chí thu nhập tại từng địa phương.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!