Gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ: Đề xuất hoàn thiện cơ chế bồi thường và lựa chọn chủ đầu tư

Chung cư cũ tại Khu tập thể Giảng Võ là 1 trong 8 khu tập thể được khởi công cải tạo, xây dựng lại trong năm 2026. Ảnh: Thu Hiền.

Gỡ điểm nghẽn hệ số K

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ, nhà ở tập thể cũ được xây dựng trước năm 1994 với khoảng 3 triệu m² sàn, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM. Trong đó, khoảng 196 công trình đã xuống cấp nghiêm trọng (cấp D), tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho người dân.

Nếu tính cả các chung cư được xây dựng sau năm 1994 nhưng đã xuống cấp thì quy mô cần cải tạo còn lớn hơn nhiều.

Tuy nhiên, kết quả cải tạo vẫn rất khiêm tốn. Tại TP.HCM (cũ), trong tổng số 474 khu chung cư cũ với 573 lô, có 16 khu cấp D nhưng mới chỉ phá dỡ được 7 khu, 9 khu còn lại vẫn đang trong quá trình di dời cư dân.

Tại Hà Nội, toàn thành phố hiện vẫn còn hơn 2.100 chung cư cần cải tạo. Đến đầu năm 2026, tỷ lệ triển khai mới đạt khoảng 1,2%, tương đương 19 dự án.

Trong bối cảnh đó, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý được kỳ vọng sẽ tạo động lực thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ.

Đây cũng là nội dung được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) kiến nghị khi góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo VCCI, Chương VII của dự thảo (từ Điều 97 đến Điều 109) quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhưng vẫn còn một số nội dung cần tiếp tục hoàn thiện.

Chương VII (từ Điều 97 đến Điều 109) quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm các nội dung như nguyên tắc thực hiện, lựa chọn chủ đầu tư, cơ chế ưu đãi, bồi thường, tái định cư, di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư.

Theo VCCI, một số quy định trong dự thảo cần tiếp tục được hoàn thiện nhằm bảo đảm tính khả thi khi triển khai trên thực tế.

Theo đó, dự thảo chưa quy định các nguyên tắc cơ bản để xác định hệ số K. Điều 105 mới yêu cầu phương án bồi thường, tái định cư phải xác định hệ số K nhưng chưa quy định nguyên tắc xác định, căn cứ tính toán, giới hạn áp dụng cũng như cơ chế xử lý khi chủ đầu tư và chủ sở hữu không đạt được thỏa thuận.

Theo VCCI, đây là nội dung tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân và nhà đầu tư, đồng thời cũng là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp nhất trong quá trình cải tạo chung cư. Vì vậy, Luật cần quy định khung nguyên tắc thay vì giao toàn bộ cho Chính phủ hướng dẫn.

Đơn vị cũng cho biết, tại dự thảo, quyền lựa chọn phương án bồi thường của người dân chưa được bảo đảm đầy đủ. Mặc dù Điều 104 cho phép chủ sở hữu được lựa chọn nhận nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất, song dự thảo chưa quy định nguyên tắc xác định giá trị quy đổi hoặc phương pháp so sánh giá trị giữa các phương án. Điều này khiến quyền lựa chọn mới chỉ dừng ở hình thức, trong khi người dân thiếu cơ sở để đánh giá phương án nào bảo đảm tốt nhất quyền lợi của mình.

Bên cạnh đó, quy định về lựa chọn chủ đầu tư cũng được cho là chưa đầy đủ. Điều 103 quy định chủ đầu tư được lựa chọn thông qua Hội nghị nhà chung cư nhưng chưa xác định tỷ lệ biểu quyết tối thiểu cũng như cơ chế xử lý khi hội nghị không đạt được sự đồng thuận. Theo VCCI, khoảng trống này có thể kéo dài quá trình lựa chọn chủ đầu tư và phát sinh tranh chấp trong thực tiễn.

Ngoài ra, cơ chế hỗ trợ tài chính hiện nay cũng chưa đáp ứng yêu cầu thực tế. Nhiều dự án cải tạo chung cư cũ có hiệu quả tài chính thấp do bị khống chế chỉ tiêu quy hoạch, trong khi phần diện tích thương mại còn lại sau tái định cư không đủ bù đắp chi phí đầu tư.

Việc chỉ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia, trong khi dự thảo chưa bổ sung các cơ chế hỗ trợ linh hoạt như hỗ trợ đầu tư hạ tầng, hỗ trợ tài chính hoặc khai thác quỹ đất khác để tạo nguồn lực thực hiện dự án.

Bổ sung cơ chế tháo gỡ vướng mắc

Từ những bất cập nêu trên, VCCI đề nghị bổ sung quy định tại Điều 105 theo hướng: nếu sau thời hạn do Chính phủ quy định mà chủ đầu tư và chủ sở hữu vẫn không đạt được thỏa thuận về hệ số K thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ quyết định hệ số này trên cơ sở kết quả tư vấn định giá độc lập và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ sở hữu nhà chung cư và nhà đầu tư.

Đối với cơ chế hỗ trợ tài chính, VCCI đề xuất bổ sung quy định tại Điều 103 theo hướng cho phép Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định các cơ chế hỗ trợ bổ sung đối với những dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có ý nghĩa về chỉnh trang, tái thiết đô thị hoặc không bảo đảm hiệu quả tài chính theo phương án đầu tư.

Các cơ chế hỗ trợ có thể bao gồm hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hỗ trợ tài chính hoặc các cơ chế khác theo quy định của pháp luật nhằm bảo đảm tính khả thi của dự án.

Bên cạnh đó, VCCI cũng kiến nghị bổ sung quy định về lựa chọn chủ đầu tư theo hướng xác định rõ tỷ lệ biểu quyết tối thiểu để Hội nghị nhà chung cư thông qua việc lựa chọn chủ đầu tư, chẳng hạn trên 50% tổng số chủ sở hữu hoặc đại diện chủ sở hữu, đồng thời quy định rõ cơ chế xử lý khi hội nghị không đạt được tỷ lệ đồng thuận nhằm bảo đảm tính minh bạch và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Tại Hà Nội, UBND thành phố vừa giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các xã, phường triển khai khởi công cải tạo, xây dựng lại 8 khu chung cư cũ, gồm Khu tập thể Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công; Khu tập thể 3 tầng; các chung cư 23 Hàng Tre, 162 Trần Quang Khải, 15C Trần Khánh Dư; Khu tập thể Trương Định và khu dân cư lân cận; Khu tập thể Thanh Xuân Bắc.

Trước đó, thành phố cũng đã ban hành kế hoạch nghiên cứu lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.

Theo các chuyên gia, việc hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong Luật Nhà ở (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về bồi thường, lựa chọn chủ đầu tư và cơ chế hỗ trợ tài chính, qua đó tạo động lực đẩy nhanh tiến độ cải tạo hàng nghìn chung cư cũ đã xuống cấp trong nhiều năm qua.