Chung cư xây mới có thời hạn sử dụng: Cần lộ trình và cơ chế thực thi đồng bộ

Quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình sẽ giúp giải quyết những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Ảnh: Thu Hiền.

Tạo cơ sở pháp lý tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ

Ngày 28/7/2026, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã ký ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Đáng chú ý, tại khoản 2.2, phần Nhiệm vụ và giải pháp, Nghị quyết định hướng giao đất ổn định, lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Theo Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đây là định hướng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, hướng tới giải quyết những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.

Tuy nhiên, đây cũng là chính sách tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân và tâm lý thị trường, do đó cần được cụ thể hóa bằng lộ trình và cơ chế thực thi phù hợp.

Theo VARS IRE, điều quan trọng cần được làm rõ là định hướng mới không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài; nội dung điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ, được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

Đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể tồn tại ổn định lâu dài thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, quá trình khai thác, vận hành và bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

Theo đánh giá của VARS IRE, định hướng này sẽ tạo cơ sở pháp lý quan trọng để tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, hàng trăm khu chung cư cũ tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và nhiều địa phương đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc cải tạo, xây dựng lại vẫn diễn ra chậm. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền và lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Nếu được cụ thể hóa đầy đủ trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng kéo dài đàm phán, khó đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu; đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng lớn.

Cụ thể hóa cơ chế thực hiện để chính sách phát huy hiệu quả

Theo VARS IRE, định hướng của Nghị quyết có cơ sở về quản lý đô thị và quản lý vòng đời công trình. Tuy nhiên, để chính sách đi vào cuộc sống, cần đặc biệt quan tâm đến việc tạo dựng sự đồng thuận của người dân và thị trường.

Trong bối cảnh phần lớn người dân vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời, nếu không được truyền thông đầy đủ và quy định rõ ràng, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ có thể dẫn tới những cách hiểu chưa chính xác, ảnh hưởng đến tâm lý của người mua nhà.

Theo VARS IRE, điểm cốt lõi của định hướng không phải là giới hạn quyền sở hữu căn hộ, mà là gắn thời hạn sử dụng công trình với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Điều này đồng nghĩa khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân vẫn tiếp tục được bảo vệ thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Để chính sách phát huy hiệu quả, VARS IRE cho rằng cần tiếp tục làm rõ các nội dung như tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng; cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới; cũng như phương án xử lý đối với các trường hợp không thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia.

Bên cạnh đó, cần quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư xây dựng mới nhằm hạn chế tâm lý bất ổn và tránh gây xáo trộn thị trường trong giai đoạn đầu triển khai.

VARS IRE cũng nhấn mạnh cần đẩy mạnh công tác truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách. Việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không làm thay đổi quyền sử dụng đất lâu dài mà hướng tới quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn công trình và bảo vệ quyền lợi của người dân khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Theo VARS IRE, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình là định hướng phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị hiện đại và quản lý vòng đời công trình, đồng thời góp phần tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Khi cơ chế bảo đảm quyền tài sản được cụ thể hóa, cùng với lộ trình triển khai minh bạch và công tác truyền thông đầy đủ, chủ trương này sẽ tạo nền tảng quan trọng để nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị, thúc đẩy phát triển đô thị bền vững và duy trì sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ chung cư.