Tái cấu trúc dòng vốn cho thị trường bất động sản

Dòng vốn cho thị trường bất động sản không thể chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng. Ảnh minh họa

Không thể để thị trường phụ thuộc vào một kênh vốn

Chia sẻ về câu chuyện dòng vốn cho thị trường bất động sản tại Diễn đàn Tài chính 2026 diễn ra ngày 20/5, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, tín dụng ngân hàng vẫn là “bà đỡ” quan trọng của thị trường bất động sản, tài trợ khoảng 50% tổng mức đầu tư xây dựng sau khi dự án đã có quỹ đất sạch. Nếu tín dụng bị siết quá mạnh, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn, kéo theo nguy cơ suy giảm nguồn cung trên thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, cần có cơ chế điều hành tín dụng linh hoạt hơn thay vì đánh đồng mọi phân khúc bất động sản đều rủi ro như nhau. Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hay bất động sản khu công nghiệp là những phân khúc có nhu cầu thực và mức độ an toàn cao hơn.

Tương tự, ông Trần Văn Hiếu, Tổng Giám đốc OBC Holding phân tích, ngân hàng cần phân loại bất động sản theo từng phân khúc, thay vì quản lý chung. Theo đó, nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt phân khúc vừa túi tiền, không nên chịu cùng mặt bằng tín dụng với bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng. Điều này làm gia tăng chi phí vốn và tạo áp lực lên giá nhà. Vì vậy, cần có cơ chế tín dụng phù hợp hơn cho phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, ở góc độ quản lý, ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định Tiền tệ tài chính, Ngân hàng Nhà nước cho biết, dòng vốn vào bất động sản hiện vẫn tăng cao hơn tốc độ tăng tín dụng toàn ngành. Nếu ưu tiên quá lớn cho bất động sản, các doanh nghiệp ở lĩnh vực khác, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa, sẽ khó tiếp cận vốn hơn. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước đang rà soát, phân loại để điều tiết dòng vốn phù hợp giữa các lĩnh vực của nền kinh tế.

Những ý kiến này cho thấy câu chuyện vốn cho bất động sản hiện không còn là “nới” hay “siết” tín dụng, mà là phân bổ dòng tiền đúng phân khúc, đúng dự án và kiểm soát được rủi ro hệ thống.

Theo các chuyên gia, sau giai đoạn phát triển nhanh nhưng bộc lộ nhiều điểm nghẽn về pháp lý, dòng vốn và năng lực quản trị, thị trường bất động sản cần được thiết lập lại cơ chế kết nối vốn theo hướng bền vững và minh bạch hơn.

Doanh nghiệp cần linh hoạt dòng vốn để phát triển bền vững. Ảnh: T.D

Linh hoạt dòng vốn

Ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối Chiến lược & Đầu tư HASCO Holdings cho rằng, trong giai đoạn tới, thị trường cần hình thành 4 trụ cột vốn gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và dòng vốn quốc tế.

Trong đó, tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn nền tảng. Tuy nhiên, việc cấp tín dụng không thể tiếp tục chỉ dựa vào tài sản bảo đảm, mà cần đánh giá trên pháp lý dự án, năng lực triển khai, khả năng bán hàng, dòng tiền và năng lực trả nợ thực tế của doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Đức Thuận, ngân hàng không chỉ đóng vai trò cho vay, mà còn cần tham gia giám sát dòng tiền và kiểm soát mục đích sử dụng vốn của dự án. Với những dự án có khả năng phục hồi, pháp lý rõ ràng hoặc có lộ trình hoàn thiện pháp lý khả thi, cơ chế tín dụng cần linh hoạt hơn nhưng vẫn phải đảm bảo kiểm soát rủi ro.

Theo các chuyên gia, để thị trường phục hồi bền vững, bất động sản không thể tiếp tục phụ thuộc gần như tuyệt đối vào tín dụng ngân hàng. Một trong những kênh vốn cần được tái thiết là thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Trái phiếu phải trở thành kênh dẫn vốn trung và dài hạn thực chất cho bất động sản, thay vì chỉ phục vụ nhu cầu vốn ngắn hạn.

Tuy nhiên, muốn lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, các chuyên gia cho rằng, mỗi đợt phát hành cần gắn với tài sản thật, dự án thật, dòng tiền thật và phương án trả nợ rõ ràng. Đồng thời, thị trường phải nâng chuẩn minh bạch thông tin, xếp hạng tín nhiệm, quản lý tài sản bảo đảm và giám sát dòng tiền.

Bên cạnh trái phiếu, quỹ đầu tư và các mô hình quỹ bất động sản như REITs cũng được đánh giá là dư địa lớn của thị trường vốn. Sự phát triển của các quỹ đầu tư sẽ giúp dòng tiền nhàn rỗi trong xã hội tham gia thị trường theo hướng chuyên nghiệp và dài hạn hơn. Đây cũng là cơ sở để hình thành các mô hình đầu tư tạo dòng tiền ổn định đối với văn phòng, trung tâm thương mại, logistics hay khu công nghiệp.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Ngân hàng Đầu tư, Chứng khoán An Bình cho biết, việc nâng hạng thị trường chứng khoán sẽ mở ra dư địa lớn cho dòng vốn trung và dài hạn chảy vào nền kinh tế, trong đó có bất động sản. Nếu Việt Nam được nâng hạng lên MSCI, quy mô dòng vốn mới có thể đạt từ 12-20 tỷ USD, chủ yếu đến từ các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài.

Theo ông Nguyễn Thế Minh, đây sẽ là nguồn vốn quan trọng giúp thị trường giảm dần sự phụ thuộc vào dòng tiền cá nhân như hiện nay. Tuy nhiên, để đạt mục tiêu nâng hạng, Việt Nam cần tiếp tục tháo gỡ các rào cản liên quan đến giới hạn sở hữu nước ngoài và nâng chuẩn minh bạch của doanh nghiệp niêm yết. Nhiều doanh nghiệp hiện vẫn đăng ký quá nhiều ngành nghề kinh doanh có điều kiện, khiến tỷ lệ sở hữu ngoại bị giới hạn ngay từ khi lên sàn.