Góp ý Luật Nhà ở sửa đổi: Tránh chồng chéo trong phân loại nhà ở

Quang cảnh Hội thảo Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Phát biểu tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trong khuôn khổ Hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tổ chức ngày 22/7, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Luật Nhà ở năm 2023 sau gần hai năm thực hiện đã góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở, bảo đảm tính công khai, minh bạch và đồng bộ với các quy định về đầu tư, đất đai, quy hoạch.

Tuy nhiên, trước những yêu cầu mới về phát triển kinh tế - xã hội, việc sắp xếp đơn vị hành chính, tổ chức chính quyền địa phương hai cấp cũng như những thay đổi của các luật liên quan, nhiều quy định của Luật Nhà ở năm 2023 cần được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, việc sửa đổi Luật Nhà ở nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; tạo môi trường pháp lý minh bạch, thuận lợi, giảm chi phí tuân thủ, đơn giản hóa thủ tục hành chính, đồng thời khắc phục những bất cập phát sinh trong thực tiễn và bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật.

Góp ý đối với dự thảo, ThS.LS. Nguyễn Văn Đỉnh, Liên đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng dự thảo đang quy định quá nhiều loại hình nhà ở, trong đó xuất hiện thêm các khái niệm mới như “nhà ở thương mại giá phù hợp”, “nhà có mục đích lưu trú”, “nhà cho thuê”, “nhà ở chính sách”.

Khi kết hợp với các loại hình nhà ở hiện hành như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang hay nhà ở phục vụ tái định cư, hệ thống pháp luật về nhà ở trở nên phức tạp và có nguy cơ chồng chéo.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, “nhà ở chính sách” và “nhà ở xã hội” đang được giải thích gần như trùng nhau khi đều là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở. Nếu đây là hai loại hình khác nhau thì cần được phân định rõ về bản chất và chế độ pháp lý. Ngược lại, việc bổ sung thêm một loại hình nhà ở riêng có thể làm hệ thống khái niệm trở nên rối rắm, đồng thời phân mảnh chính sách nhà ở.

Từ đó, ông đề xuất ghép chính sách “nhà ở chính sách” vào “nhà ở xã hội”, coi đây là một loại hình nhà ở xã hội đặc thù dành cho một nhóm đối tượng riêng biệt.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng một số khái niệm trong dự thảo cần tiếp tục được làm rõ, trong đó có khái niệm “nhà lưu trú công nhân”. Theo ông, cần phân định rõ nhà lưu trú công nhân trong và ngoài khu công nghiệp.

Đồng thời, ông đề nghị không nên giới hạn đối tượng thuê chỉ là cá nhân công nhân làm việc trong khu công nghiệp mà nên mở rộng cho cả vợ, con của họ. Theo ông, nếu giới hạn quá hẹp thì sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng, các dự án nhà lưu trú công nhân có thể gặp khó khăn trong khai thác, cho thuê.

Ở góc độ pháp lý, ThS.LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng dự thảo cần tiếp tục hoàn thiện quy định về hạn chế chuyển nhượng đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo ông, dự thảo hiện quy định cứng thời hạn tối thiểu 5 năm đối với việc chuyển nhượng nhà ở thương mại giá phù hợp, trong khi đối với nhà ở xã hội lại giao Chính phủ quy định. Việc áp dụng hai cơ chế khác nhau đối với các loại hình nhà ở cùng hướng tới mục tiêu chính sách là chưa thật sự hợp lý và làm giảm tính linh hoạt trong điều hành.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng chưa phân biệt bản chất giữa các nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội. Trong đó, nhóm người bị Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở được hỗ trợ nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp khi thu hồi đất, không phải theo chính sách an sinh dành cho người khó khăn về nhà ở hoặc thu nhập. Vì vậy, việc áp dụng chung cơ chế hạn chế chuyển nhượng với các nhóm chính sách xã hội khác chưa phản ánh đúng bản chất của chính sách.

Từ những bất cập trên, ông Phạm Thanh Tuấn đề xuất sửa đổi theo hướng bỏ quy định cứng về thời hạn tối thiểu 5 năm đối với nhà ở thương mại giá phù hợp và giao Chính phủ quy định thời hạn chuyển nhượng để bảo đảm thống nhất với cơ chế áp dụng đối với nhà ở xã hội, đồng thời có cơ chế chuyển nhượng riêng đối với nhóm người bị Nhà nước thu hồi đất.