Gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản

Các diễn giả trao đổi về các giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản phát triển bền vững. Ảnh: Lê Toàn

Nhiều “nút thắt” lớn cần tháo gỡ

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I/2026, thị trường có khoảng hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng hơn 7.000 căn, chưa đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của đại bộ phận người dân. Điều này cho thấy, nhu cầu ở thực là rất lớn, nhưng nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn còn hạn chế.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, nguyên nhân không chỉ nằm ở giá đất hay chi phí đầu vào, mà còn liên quan đến tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và thiếu minh bạch thông tin thị trường.

Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đang triển khai hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7 tới. Hệ thống này sẽ công khai toàn bộ thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao đất, cấp phép, giao dịch và giá giao dịch bất động sản. Khi thị trường minh bạch hơn, người dân và nhà đầu tư sẽ có đầy đủ dữ liệu để đưa ra quyết định, từ đó góp phần hạn chế đầu cơ và giảm hiện tượng tăng giá bất hợp lý.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền đang thiếu hụt. Ảnh: Lê Toàn

Mặt khác, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn là thị trường có nhu cầu rất lớn, song nguồn cung lại đang thiếu hụt nghiêm trọng vì nhiều “điểm nghẽn” kéo dài. Đơn cử, trước đây phân khúc vừa túi tiền được hiểu là căn hộ giá từ 1-3 tỷ đồng. Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện nay đã thay đổi đáng kể. Một căn hộ được xem là vừa túi tiền hiện dao động khoảng 2-5 tỷ đồng.

Nghịch lý hiện nay là nhu cầu cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm. Lý giải điều này, ông Phúc cho rằng trở ngại đầu tiên nằm ở việc tạo lập quỹ đất phù hợp. Mặc dù quỹ đất vùng ven còn nhiều, nhưng để tìm được khu đất phù hợp quy hoạch, có giá thành hợp lý và đủ điều kiện phát triển dự án lại không hề dễ dàng. Nhiều doanh nghiệp phải đi thật xa để tìm kiếm những khu đất khoảng 5.000-7.000 m2 nhằm phát triển dự án quy mô 700-1.000 căn hộ.

Bên cạnh quỹ đất, vấn đề pháp lý cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung bị hạn chế. Ông Phúc cho rằng, dù nhà ở vừa túi tiền được khuyến khích phát triển, nhưng thủ tục pháp lý vẫn tương tự các phân khúc khác, thậm chí thời gian hoàn thiện còn kéo dài hơn. Bởi để hoàn thiện pháp lý cho một dự án có khi mất 3-5 năm. Đây là một trong những lý do khiến thị trường thiếu nguồn cung.

Ngoài ra, một điểm nghẽn lớn khác của thị trường hiện nay là khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng. Các ngân hàng hiện kiểm soát chặt việc cho vay đối với dự án chưa hoàn thiện pháp lý, trong khi số lượng dự án tồn đọng pháp lý vẫn rất lớn.

Bộ Xây dựng thống kê hiện còn khoảng 4.500 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc pháp lý, với tổng quy mô vốn khoảng hơn 3.000.000 tỷ đồng. Đến nay, cơ quan chức năng đã tháo gỡ được hơn 1.000 dự án, giải phóng khoảng hơn 800.000 tỷ đồng nguồn lực cho thị trường. Khi pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ dễ tiếp cận vốn hơn, thị trường cũng vận hành minh bạch và ổn định hơn.

Doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển dự án theo hướng kiểm soát pháp lý trong chu kỳ mới. Ảnh: Lê Toàn

Bài toán cho doanh nghiệp

Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn và đóng góp hiệu quả cho mục tiêu tăng trưởng GDP 10%, cần triển khai đồng bộ nhiều nhóm giải pháp từ thể chế, dòng vốn đến cải cách thủ tục hành chính.

Theo đó, cơ quan quản lý cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý thông qua việc sửa đổi, đồng bộ các quy định liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản nhằm tăng nguồn cung và điều tiết thị trường hiệu quả hơn. Cùng với đó, việc sớm đưa vào vận hành Quỹ nhà ở quốc gia, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường.

TS. Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát hợp lý mặt bằng giá nhà đất, điều tiết tín dụng bất động sản phù hợp với sức hấp thụ của thị trường, đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, hạn chế tình trạng chi phí đầu vào bị đẩy lên quá cao do ách tắc pháp lý. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản sẽ là nền tảng quan trọng để nâng cao tính minh bạch và ổn định thị trường trong dài hạn.

Đối với doanh nghiệp, theo TS. Cấn Văn Lực, giai đoạn hiện nay đòi hỏi các chủ đầu tư phải tái cấu trúc hoạt động theo hướng thận trọng hơn, đặc biệt là kiểm soát rủi ro dòng tiền và áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng cần hạn chế đầu tư dàn trải, tái cơ cấu danh mục sản phẩm và tập trung nhiều hơn vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, phù hợp khả năng chi trả của thị trường.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group cho rằng, sau giai đoạn biến động mạnh, điều thị trường thiếu nhất hiện nay không phải là dự án mà là niềm tin của người mua. Chu kỳ 2026-2030 sẽ không còn là cuộc đua của những doanh nghiệp tạo hiệu ứng truyền thông mạnh, mà là giai đoạn thị trường sàng lọc những chủ đầu tư có năng lực thực thi, giữ cam kết dài hạn và xây dựng được uy tín với khách hàng.

Nếu trước đây người mua bị thu hút bởi kỳ vọng tăng giá và hiệu ứng thị trường, thì hiện nay các tiêu chí lựa chọn đã thay đổi rõ rệt. Khách hàng quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, tiến độ triển khai, năng lực vận hành và giá trị tài sản trong dài hạn.