Nhà đầu tư lướt sóng rút lui, giá nhà bước vào chu kỳ tăng chậm hơn

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội.

Phóng viên: Xin bà cho biết diễn biến đáng chú ý của thị trường căn hộ Hà Nội trong nửa đầu năm?

Bà Nguyễn Hoài An: Trong nửa đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục duy trì nguồn cung dồi dào với hơn 16.000 căn hộ mở bán mới, tương đương cùng kỳ năm 2025. Giá bán sơ cấp vẫn trong xu hướng tăng, đạt trung bình khoảng 95 triệu đồng/m²vào cuối quý II/2026. Nguyên nhân chủ yếu là cơ cấu nguồn cung mới tập trung nhiều hơn tại các dự án khu vực nội đô và cận trung tâm, kéo mặt bằng giá sơ cấp tăng lên.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay là thanh khoản đã chậm lại rõ rệt.

Diễn biến này phù hợp với dự báo của chúng tôi từ cuối năm 2025, khi mặt bằng lãi suất bắt đầu có xu hướng tăng. Lãi suất cao khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều trở nên thận trọng hơn trong việc đưa ra quyết định.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới liên tục được bổ sung từ cuối năm 2024 đến nay cũng khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn và không còn chịu áp lực phải xuống tiền ngay như trước.

Phóng viên: Theo bà, vì sao nhiều nhà đầu tư lướt sóng đang rút khỏi thị trường?

Bà Nguyễn Hoài An: Đối với các nhà đầu tư lướt sóng, có hai yếu tố quan trọng nhất quyết định việc đầu tư, đó là mặt bằng lãi suất và khả năng tăng giá của bất động sản.

Ở thời điểm hiện tại, cả hai yếu tố này đều không còn thuận lợi như trước. Mặt bằng lãi suất tăng khiến chi phí sử dụng vốn cao hơn, trong khi giá bất động sản đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng rất mạnh nên dư địa tăng tiếp trong ngắn hạn bắt đầu thu hẹp. Khi lãi suất tăng, khả năng tăng giá của tài sản cũng bị hạn chế.

Chính vì vậy, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính gần như đã vắng bóng trên thị trường. Tương tự, nhóm nhà đầu tư đầu cơ hoặc lướt sóng cũng có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở các kênh đầu tư khác.

Điều này tác động khá rõ đến thanh khoản của thị trường. Đối với thị trường sơ cấp, trước đây tỷ lệ hấp thụ thường đạt khoảng 85-90%, nhưng trong 6 tháng đầu năm 2026 đã giảm xuống còn dưới 70%, dù nguồn cung mở bán vẫn tương đương giai đoạn 2024-2025.

Điều đó cho thấy tốc độ bán hàng đã chậm lại, người mua dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu dự án và cân nhắc trước khi quyết định đầu tư.

Đây là biểu hiện rõ nhất của tác động từ mặt bằng lãi suất tăng cũng như việc nguồn cung trên thị trường sơ cấp ngày càng dồi dào.

Nhà đầu tư lướt sóng rút lui, giá nhà bước vào chu kỳ tăng chậm hơn

Đối với thị trường thứ cấp, mặc dù chúng tôi không có dữ liệu trực tiếp về thanh khoản nhưng diễn biến giá chào bán phản ánh khá rõ xu hướng của thị trường.

Đến giữa năm 2026, giá chào bán thứ cấp trung bình đã giảm khoảng 2% so với quý trước. Trong khi đó, tốc độ tăng giá theo năm cũng giảm mạnh, từ khoảng 25% vào giai đoạn đỉnh quý III và quý IV/2025 xuống còn khoảng 13% trong quý II/2026.

Việc giá thứ cấp điều chỉnh là minh chứng cho thấy thanh khoản đã chậm lại. Khi giao dịch giảm, những người có nhu cầu bán buộc phải điều chỉnh kỳ vọng về giá.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận diễn biến này một cách thận trọng. Việc giá thứ cấp giảm theo quý chưa đồng nghĩa với thị trường đã đảo chiều hay xảy ra đổ vỡ. Đây mới là quý đầu tiên giá thứ cấp giảm sau khoảng 6-8 quý tăng liên tiếp kể từ cuối năm 2022.

Theo tôi, cần tiếp tục theo dõi thêm một vài quý nữa để đánh giá mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiệm cận mức cân bằng ở đâu, bởi đến thời điểm hiện nay, giá vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước.

Phóng viên: Theo bà, giá nhà tại Hà Nội từ nay đến cuối năm 2026 sẽ diễn biến như thế nào?

Bà Nguyễn Hoài An: Trong 6 tháng cuối năm 2026, mặt bằng giá nhìn chung vẫn sẽ duy trì xu hướng tăng do giá bán sơ cấp vẫn đang neo ở mức khoảng 95 triệu đồng/m². Mặc dù thị trường thứ cấp đã ghi nhận sự điều chỉnh giảm nhẹ trong quý II nhưng mặt bằng giá vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước.

Nếu từ nay đến cuối năm giá thứ cấp không tăng thêm thì tốc độ tăng trưởng của cả năm vẫn ở mức khoảng 13%. Trường hợp giá tiếp tục điều chỉnh trong quý III và quý IV thì mức tăng của cả năm có thể thấp hơn 13%, nhưng nhiều khả năng vẫn duy trì tăng trưởng hai con số.

Tuy nhiên, nếu nhìn dài hạn hơn, từ năm 2026 trở đi, chúng tôi dự báo tốc độ tăng giá của cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ thoải hơn đáng kể, không còn tăng nóng như giai đoạn 2023-2025, khi giá tăng khoảng 24-25% mỗi năm.

Trong những năm tiếp theo, mặt bằng giá được kỳ vọng sẽ quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng ổn định khoảng 3-5% mỗi năm, tương tự diễn biến của thị trường Hà Nội trong nhiều năm trước. Dĩ nhiên, triển vọng này vẫn sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nguồn cung mới, diễn biến kinh tế vĩ mô, định hướng chính sách và tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn bà!