Hà Nội gần như vắng bóng nguồn cung căn hộ dưới 70 triệu đồng/m2

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt 5.317 căn trong nửa đầu năm, trong đó phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng A. Ảnh: Thu Hiền.

Căn hộ phân khúc hạng A áp đảo nguồn cung

Trong nửa đầu năm 2026, khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính trên thị trường căn hộ Hà Nội. Mặc dù nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao, người mua ngày càng thận trọng, kỹ tính và nhạy cảm hơn với giá bán.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong nửa đầu năm 2026 giảm cả theo quý và theo năm, đạt 5.317 căn, trong đó phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng A.

Số lượng căn bán được tăng nhẹ theo quý nhưng giảm so với cùng kỳ năm trước. Trong cơ cấu giao dịch, căn hộ hạng B chiếm 52% tổng số lượng căn bán được.

Diễn biến này cho thấy nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn hiện hữu, song khả năng chi trả đang tác động rõ rệt đến quyết định của người mua. Khách hàng có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về mức giá, vị trí, chất lượng dự án và uy tín của chủ đầu tư trước khi xuống tiền.

“Khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính trên thị trường Hà Nội, khiến người mua trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá, mặc dù nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao”, bà Hằng nhấn mạnh.

Trong khi đó, giá chào bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng 16% theo quý và tăng 27% theo năm. Việc nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc hạng A khiến mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội duy trì ở mức cao, qua đó làm gia tăng khó khăn đối với người mua, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực.

Savills Hà Nội ghi nhận thị trường không có nguồn cung căn hộ mới với giá dưới 70 triệu đồng/m2. Kể từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C giảm trung bình 28% mỗi năm. Trong nguồn cung tương lai, phân khúc hạng C dự kiến chỉ đóng góp khoảng 15%.

Theo bà Hằng, gần như toàn bộ nguồn cung sơ cấp trên thị trường hiện có giá trên 70 triệu đồng/m2, trong đó khoảng 60% nguồn cung có giá từ 90 triệu đồng/m2.

“Thị trường hiện nay đang đứng ở một ngưỡng giá cao. Khi nguồn cung được đưa ra nhiều hơn, sự điều chỉnh của mặt bằng giá trong thời gian tới cũng sẽ không diễn ra như kỳ vọng của người mua”, bà Hằng nhận định.

Sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ có mức giá phù hợp tiếp tục đặt ra thách thức đối với người mua nhà. Trong khi đó, Hà Nội đang ưu tiên phát triển hạ tầng, qua đó tạo ra nhu cầu bất động sản trong ngắn hạn và hình thành nền tảng tăng trưởng dài hạn cho thị trường.

Theo Savills Hà Nội, các dự án hạ tầng trọng điểm có thể mở ra cơ hội phát triển và tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực vùng ven Hà Nội và các tỉnh lân cận.

Về triển vọng nguồn cung, Savills Hà Nội cho biết có 22 dự án mới dự kiến mở bán, cung cấp khoảng 13.700 căn hộ. Nguồn cung trong tương lai được kỳ vọng sẽ mở rộng nhờ sự xuất hiện của các đại dự án mới cùng những chính sách hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung và khả năng cải thiện số lượng căn hộ vừa túi tiền vẫn là những yếu tố cần tiếp tục được theo dõi.

Giá thứ cấp có thể điều chỉnh, giá sơ cấp khó giảm

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, số lượng căn bán được dự báo sẽ giảm và không đạt mức tốt như trong các năm 2024 và 2025. Thị trường trong thời gian tới sẽ hướng nhiều hơn đến những người có nhu cầu sử dụng thực. Những dự án thực sự tốt, có sức thuyết phục trên thị trường và do các chủ đầu tư có kinh nghiệm phát triển vẫn có thể bán được.

Về mặt bằng giá, nhiều dự án có vị trí đẹp, chất lượng tốt, do các chủ đầu tư uy tín phát triển sẽ tiếp tục được đưa ra thị trường. Diễn biến giá sẽ có sự khác biệt giữa từng phân khúc.

Đối với phân khúc hạng A, giá có xu hướng điều chỉnh. Phân khúc hạng B dự kiến duy trì ở ngưỡng ổn định từ nay đến cuối năm. Trong khi đó, lượng căn hộ hạng C được đưa ra thị trường chưa nhiều, khiến mặt bằng giá của phân khúc này chưa thể giảm ngay.

“Trên thị trường thứ cấp, Savills Hà Nội ghi nhận những người mua đi bán lại đã bắt đầu có tâm lý điều chỉnh giá. Theo đó, mặt bằng giá thứ cấp có xu hướng điều chỉnh theo hướng giảm và đây là diễn biến có thể nhìn thấy tương đối rõ”, bà Hằng cho biết.

Ngược lại, thị trường sơ cấp tiếp tục đón nhận nguồn hàng mới ở ngưỡng giá cao. Điều này khiến mặt bằng giá chung của thị trường sơ cấp khó giảm, dù nguồn cung có thể được bổ sung trong thời gian tới.

Theo bà Hằng, khi đánh giá diễn biến giá, cần nhìn đầy đủ các yếu tố liên quan đến phân khúc, sản phẩm và vị trí, thay vì chỉ dựa vào mặt bằng giá bình quân của toàn thị trường.

Trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung căn hộ hạng A được dự báo tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn. Tại thời điểm quý II/2026, khoảng 60% nguồn cung mới là căn hộ hạng A và vẫn còn nhiều dự án thuộc phân khúc này đang chờ được đưa ra thị trường.

Một số chủ đầu tư lựa chọn trì hoãn việc mở bán đến năm 2027, khi hạ tầng phát triển mạnh hơn và các chính sách được hoàn thiện. Tuy nhiên, cũng có những chủ đầu tư tiếp tục đưa căn hộ hạng A ra thị trường, khiến nguồn cung của phân khúc này vẫn ở mức lớn.

Trong khi đó, căn hộ hạng C được kỳ vọng sẽ có thêm nguồn cung nhưng chưa thể gia tăng ngay mà phải chờ từ năm 2027 trở đi.

Ngoài nhà ở thương mại, Savills Hà Nội nhận định nhà ở xã hội là phân khúc có nhiều chuyển biến tích cực trong 6 tháng cuối năm. Nhiều dự án đang được khởi công và triển khai, qua đó tạo kỳ vọng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ gia tăng trong thời gian tới.

Nhà ở vừa túi tiền cũng có thể được bổ sung, nhưng nhà ở xã hội được dự báo sẽ có nguồn cung rõ nét hơn. Đây sẽ là nguồn sản phẩm quan trọng được đưa ra thị trường, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở trong thời gian tới.