Giá căn hộ Hà Nội vượt 100 triệu đồng/m2, thanh khoản chậm lại

Giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đã vượt 100 triệu đồng/m2. Ảnh: Thu Hiền

Giá căn hộ tiếp tục tăng, người mua thận trọng hơn

Theo dữ liệu của JLL Việt Nam, phân khúc căn hộ tại Hà Nội tiếp tục duy trì nguồn cung ổn định. Trong nửa đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 8.100 căn hộ mở bán chính thức cùng hàng nghìn căn trong giai đoạn tiền mở bán. Đáng chú ý, khoảng 65% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, chủ yếu do Sun Group và Sunshine Group phát triển.

Nguồn cung cao cấp chiếm tỷ trọng lớn cùng lượng hàng tồn kho ở nhóm căn hộ giá trị cao đã kéo mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng. Giá bán trung bình đạt khoảng 101,5 triệu đồng/m2, tăng hơn 32% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, thanh khoản không tăng tương ứng với nguồn cung. JLL cho biết số căn hộ bán ra trong quý II giảm khoảng 50% so với quý I, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước mặt bằng giá cao. Đồng thời, cơ cấu giao dịch cũng có sự thay đổi khi nhu cầu mua để ở dần thay thế hoạt động đầu tư ngắn hạn.

Không sôi động như phân khúc căn hộ, thị trường nhà liền thổ ghi nhận thanh khoản chậm hơn trong quý II do nhiều dự án mở bán có vị trí kém hấp dẫn hoặc mức giá chào bán cao.

Theo JLL, các giao dịch chủ yếu tập trung tại những sản phẩm đã được tiền mở bán trước đó ở các khu vực như Đan Phượng, Thường Tín và Bắc Từ Liêm.

Diễn biến này còn chịu tác động từ việc nhiều ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua bất động sản từ đầu năm 2026. Người mua ngày càng quan tâm đến tiến độ thanh toán và biến động lãi suất, trong khi các sản phẩm có giá trên 17 tỷ đồng/căn gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm khách hàng nếu không đi kèm chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư.

Trong quý II/2026, giá bán sơ cấp trung bình của phân khúc nhà liền thổ giảm xuống còn khoảng 210 triệu đồng/m² đất, thấp hơn 20% so với cùng kỳ năm trước. Theo JLL, nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung giá cao từ dự án Vinhomes Global Gate không còn chiếm tỷ trọng lớn trong giỏ hàng, còn mặt bằng giá tại các dự án khác cơ bản vẫn được giữ ổn định.

Cạnh tranh nguồn cung sẽ gia tăng

JLL dự báo trong 6-12 tháng tới, thị trường nhà ở Hà Nội sẽ tiếp tục đón thêm nguồn cung từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, MIK, Daewoo E&C, Sunshine và Tân Hoàng Minh.

Trong bối cảnh mặt bằng giá vẫn ở mức cao, nhu cầu được dự báo tiếp tục đến chủ yếu từ nhóm khách hàng mua để ở với tâm lý thận trọng hơn, thay vì các nhà đầu tư ngắn hạn. Đồng thời, nguồn cung gia tăng tại các địa phương lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng cũng sẽ tạo thêm áp lực cạnh tranh đối với phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội.

Theo JLL, diễn biến của thị trường hiện không chỉ chịu tác động từ các chỉ số kinh tế mà còn được định hình bởi ba động lực mang tính cấu trúc gồm đầu tư hạ tầng quy mô lớn, cải cách thể chế và sự dịch chuyển của dòng vốn trong nước và quốc tế.

“Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với sự phân hóa rõ hơn về không gian phát triển, đồng thời cạnh tranh nguồn cung sẽ ngày càng gay gắt. Trong bối cảnh đó, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê sẽ có nhiều lợi thế hơn”, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định.

Đại diện JLL cũng cho rằng, thị trường nhà ở đang mở rộng theo nhiều hướng nhờ lợi thế từ hạ tầng giao thông, mô hình TOD và quy hoạch các khu đô thị mới, trong khi phân khúc văn phòng và bán lẻ tiếp tục có dư địa đổi mới về mô hình kinh doanh và cơ cấu khách thuê, với khu vực Tây Hồ Tây là một trong những điểm nhấn.

Theo chuyên gia, Hà Nội đang bước vào chu kỳ tái thiết đô thị với hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như tuyến đường sắt đô thị số 5, Vành đai 4 Vùng Thủ đô, các tuyến Vành đai 2.5 và 3.5, mở rộng Quốc lộ 6 và Quốc lộ 21 cùng các cây cầu vượt sông Hồng như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Thượng Cát.

Quá trình đầu tư hạ tầng sẽ tiếp tục định hình cấu trúc không gian đô thị và tạo dư địa tăng trưởng cho những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ đầu tư công.