ESG tạo ra chuẩn mực mới cho thị trường văn phòng

Thị trường văn phòng trước bài toán chuyển đổi. Ảnh: JLL Việt Nam

Văn phòng cũ chịu sức ép trước làn sóng ESG

Nếu trước đây doanh nghiệp lựa chọn văn phòng chủ yếu dựa trên vị trí và giá thuê, thì nay các tiêu chí về hiệu quả năng lượng, môi trường làm việc và khả năng đáp ứng mục tiêu Net Zero ngày càng được coi trọng.

Theo nghiên cứu của Công ty Quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu JLL, khoảng 65% tòa nhà văn phòng trên thế giới có nguy cơ trở nên lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp, cho thấy áp lực chuyển đổi đang hiện hữu đối với nhiều tài sản văn phòng.

Thống kê của JLL cho thấy, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện đạt khoảng 4,1 triệu m², trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 33%. Đáng chú ý, khoảng 65% nguồn cung hạng A đã đạt các chứng nhận xanh quốc tế và phần lớn được phát triển theo định hướng ESG ngay từ đầu.

Trong khi đó, nhiều tòa nhà được đưa vào khai thác cách đây 10-20 năm đang đứng trước áp lực cạnh tranh ngày càng lớn. Dù vẫn sở hữu vị trí thuận lợi và chất lượng xây dựng tốt, nhiều dự án chưa đáp ứng được các yêu cầu mới của thị trường do hệ thống cơ điện tiêu hao nhiều năng lượng, chất lượng không khí trong nhà chưa đạt tiêu chuẩn hoặc thiếu các tiện ích phục vụ sức khỏe và trải nghiệm của người sử dụng.

Theo JLL, khi doanh nghiệp đưa ESG vào chiến lược phát triển, khoảng cách cạnh tranh giữa các tòa nhà đã chuyển đổi và những tài sản chưa được nâng cấp sẽ tiếp tục gia tăng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng đây không phải là câu chuyện thay thế hoàn toàn các tòa nhà cũ bằng nguồn cung mới. Nhiều dự án hiện hữu vẫn sở hữu những lợi thế khó thay thế như vị trí trung tâm, khả năng kết nối giao thông và cộng đồng khách thuê ổn định. Nếu có chiến lược nâng cấp phù hợp, các tài sản này vẫn có thể được tái định vị để tiếp tục cạnh tranh trên thị trường.

Đầu tư ESG trở thành lợi thế cạnh tranh

Theo JLL, các dự án được đơn vị này tư vấn cho thấy chi phí nâng cấp theo định hướng ESG thường chỉ chiếm từ 1-7% tổng giá trị tài sản nhưng có thể mang lại hiệu quả tiết kiệm chi phí vận hành trong dài hạn cao hơn nhiều lần khoản đầu tư ban đầu.

Thay vì đầu tư dàn trải, nhiều chương trình nâng cấp tập trung vào các hạng mục có tác động trực tiếp đến hiệu quả vận hành như hệ thống điều hòa không khí hiệu suất cao (HVAC), chiếu sáng LED, nền tảng quản lý tòa nhà thông minh, cải thiện chất lượng không khí, tối ưu tiêu thụ nước và bổ sung các tiện ích phục vụ sức khỏe người sử dụng.

Bà Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý và Phát triển Dự án JLL Việt Nam cho rằng, ESG đang tạo ra chuẩn mực mới cho thị trường văn phòng. Theo bà, những tòa nhà chủ động đầu tư vào hiệu quả năng lượng, sức khỏe người sử dụng và công nghệ vận hành đang có khả năng thu hút khách thuê tốt hơn, duy trì mức giá thuê tốt hơn, đồng thời bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn. Với nhiều tòa nhà hiện hữu tại TP.HCM, đây cũng là cơ hội để tái định vị và tạo lợi thế cạnh tranh mới.

Nghiên cứu của JLL cũng cho thấy các tòa nhà có chứng nhận xanh và lộ trình giảm phát thải rõ ràng đạt mức giá thuê cao hơn từ 15-30% so với các tài sản còn lại. Thực tế tại TP. Hồ Chí Minh, các dự án như Mê Linh Point Tower, mPlaza và Vincom Center Tower sau quá trình nâng cấp đã được thị trường đón nhận tích cực, phản ánh sự quan tâm ngày càng lớn của khách thuê đối với các công trình đáp ứng tiêu chí ESG.

JLL ghi nhận nhóm doanh nghiệp trong các lĩnh vực công nghệ, tài chính, dược phẩm và dịch vụ chuyên nghiệp đang ưu tiên lựa chọn những không gian có chứng nhận xanh, có khả năng theo dõi mức tiêu thụ năng lượng và hỗ trợ thực hiện mục tiêu Net Zero. Xu hướng này xuất phát từ cam kết phát thải ròng bằng “0” trước năm 2050 của nhiều tập đoàn toàn cầu, trong đó yêu cầu cắt giảm phát thải, đặc biệt là Scope 3, khiến việc lựa chọn bất động sản xanh trở thành một phần trong chiến lược giảm phát thải.

Để thực hiện các cam kết này, nhiều doanh nghiệp đang áp dụng các khung tiêu chuẩn quốc tế như SBTi nhằm xác định lộ trình cắt giảm phát thải phù hợp với mục tiêu giữ mức tăng nhiệt độ toàn cầu dưới 1,5-2 độ C. Đồng thời, nhiều tổ chức sử dụng GHG Protocol trong kiểm kê phát thải, thực hiện xác thực mục tiêu giảm phát thải bởi bên thứ ba và sử dụng chứng chỉ năng lượng tái tạo được chứng nhận Green-e.

Theo bà Stephanie Dinh, ESG cũng đang thay đổi mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách thuê. Nếu trước đây một bên tập trung tối đa hóa lợi nhuận, bên còn lại ưu tiên tối ưu chi phí, thì nay cả hai đều hướng tới mục tiêu chung về hiệu quả vận hành và phát triển bền vững. Chủ sở hữu có cơ hội nâng cao tỷ lệ lấp đầy, duy trì giá thuê và bảo toàn giá trị tài sản; trong khi khách thuê được hưởng lợi từ chi phí vận hành thấp hơn, môi trường làm việc chất lượng hơn và đáp ứng các cam kết giảm phát thải.