Thị trường văn phòng: TP. Hồ Chí Minh chiếm lợi thế nhờ chi phí thi công rẻ

Nhu cầu thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục tăng nhờ các tập đoàn đa quốc gia. Ảnh minh họa: Tuyết Anh

Thị trường cạnh tranh nhất về chi phí

Theo Báo cáo Hướng dẫn chi phí thi công văn phòng châu Á - Thái Bình Dương về xu hướng thị trường và yếu tố chi phí tại 27 thành phố thuộc 14 quốc gia được JLL Việt Nam công bố ngày 10/6, bất ổn địa chính trị đã tái xuất hiện như yếu tố tác động đáng kể đến rủi ro chi phí; trong đó chi phí năng lượng kéo theo cho phí đầu vào gia tăng.

Trong bối cảnh đó, TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì được vị thế cạnh tranh mạnh trong khu vực về chi phí thi công văn phòng nhờ chi phí thi công trung bình 1.150 USD/m² cho văn phòng doanh nghiệp chất lượng tiêu chuẩn, thấp hơn 26% so với mức trung bình trong khu vực là 1.550 USD/m².

JLL Việt Nam đánh giá, chi phí thi công văn phòng của TP. Hồ Chí Minh đang có lợi thế đáng kể khi so sánh với các thị trường phát triển như Singapore (2.400 USD/m²), Tokyo (2.500 USD/m²), Seoul (1.850 USD/m²) và các thành phố lớn của Úc (trung bình 2.000 USD/m²).

Tuy nhiên, theo JLL, lợi thế chi phí này đang chịu áp lực khi đồng Việt Nam mất giá 2,8% so với USD trong 12 tháng qua, chi phí thiết bị cơ điện nhập khẩu, hệ thống công nghệ và vật liệu hoàn thiện cao cấp (phần lớn có nguồn gốc quốc tế) đã tăng đáng kể tính theo đồng nội tệ.

Bên cạnh đó, thị trường Việt Nam đang đối mặt với tình trạng thiếu lao động kỹ thuật chuyên môn, đặc biệt là thợ điện, chuyên gia điện lạnh và nhân viên lắp đặt thiết bị cơ điện. Trong khi đó, sự cạnh tranh đang tăng lên từ các dự án hạ tầng quy mô lớn, trung tâm dữ liệu và khu công nghiệp đang đẩy chi phí nhân công tăng cao và kéo dài thời gian thực hiện dự án.

Ngoài ra, áp lực giá đối với thép và đồng cũng đang ảnh hưởng đến thị trường xây dựng Việt Nam.

Mặc dù vậy, theo đánh giá chung của JLL, bất chấp thách thức, Việt Nam vẫn là một trong những thị trường cạnh tranh nhất về chi phí trong khu vực và đặc biệt hấp dẫn với doanh nghiệp đang tìm kiếm sự cân bằng giữa chất lượng và hiệu quả chi phí khi mở rộng hoạt động ở thị trường châu Á - Thái Bình Dương.

Vị thế của quốc gia như trung tâm sản xuất và dịch vụ kinh doanh, kết hợp với mức chi phí thi công tương đối thấp hơn, tiếp tục khiến Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn cho đầu tư doanh nghiệp.

Nhu cầu thuê vẫn gia tăng

Đánh giá chung về thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh trong cả năm 2026, Savills Việt Nam dự báo tiếp tục duy trì trạng thái ổn định nhờ động lực chính từ các ngành Tài chính, Bảo hiểm, Bất động sản và Công nghệ.

Theo Savills Việt Nam, nhu cầu thuê vẫn duy trì tích cực nhờ sự mở rộng hoạt động của doanh nghiệp trong bối cảnh kinh tế phục hồi và dòng vốn ngoại tiếp tục chảy vào các lĩnh vực dịch vụ, kỹ thuật số.

Hiện nay, xu hướng thuê thể hiện ở khía cạnh doanh nghiệp vẫn mở rộng quy mô nhưng đồng thời thận trọng hơn trong việc kiểm soát chi phí vận hành. Chính điều này đã thúc đẩy nhiều khách thuê tối ưu hóa diện tích và ưu tiên các tòa nhà có mức giá cạnh tranh.

Vì vậy, căn phòng hạng C chiếm tỷ trọng lớn trong diện tích thuê mới, trong khi các doanh nghiệp công nghệ tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thị trường.

Để đáp ứng nhu cầu văn phòng, riêng trong năm 2026, có 7 dự án với khoảng 53.684m² văn phòng cho thuê sẽ sẵn sàng. Trong đó, chỉ riêng dự án hạng A The Kross đã chiếm khoảng 61% nguồn cung mới. Dự án này được kỳ vọng sẽ bàn giao ngay trong quý II/2026 này.

Đến năm 2028, tổng nguồn cung văn phòng trong khu vực TP. Hồ Chí Minh dự tính sẽ tăng mạnh lên khoảng 173.402m² nhờ 13 dự án hoàn tất xây dựng. Các dự án này chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm của Thành phố trước khi mở rộng.

Riêng với phân khúc văn phòng hạng A, ông Will Trần, Giám đốc cho thuê văn phòng, công nghiệp và logistics JLL Việt Nam cho biết, đến hết quý I/2026, thị trường văn phòng hạng A TP. Hồ Chí Minh duy trì mức 663.613m2.

Sự phân hóa giữa các tòa nhà cũng ngày càng rõ nét. Các tòa nhà cao cấp với vị trí đắc địa tại trung tâm, chất lượng xây dựng tốt và quản lý chuyên nghiệp tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi các tòa nhà cũ hoặc ở vị trí kém thuận lợi phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Các tòa nhà tại trung tâm tiếp tục thu hút các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng và tư vấn cao cấp, trong khi khu vực ngoài trung tâm ngày càng trở thành lựa chọn hấp dẫn cho các công ty công nghệ và startup tìm kiếm không gian rộng rãi với chi phí hợp lý hơn.

Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sau năm 2025 dồi dào nguồn cung. Do đó, ông Will Trần khuyến nghị các chủ đầu tư nên tập trung vào việc tạo ra giá trị thật sự cho người thuê thông qua không gian làm việc hiện đại, tiện ích đa dạng và trải nghiệm tổng thể để duy trì lợi thế cạnh tranh.