Thị trường bất động sản bước vào cuộc sàng lọc mới

Nhà đầu tư ngày càng thận trọng, chỉ xuống tiền với dự án có pháp lý rõ ràng. Ảnh: CTV

Ưu đãi nhiều nhưng người mua vẫn đứng ngoài cuộc

Bức tranh thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận trong quý II/2026 tiếp tục phản ánh trạng thái giằng co giữa bên bán và bên mua. Nguồn cung sơ cấp ở nhiều phân khúc vẫn được duy trì, các chủ đầu tư cũng tích cực áp dụng chính sách giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc nhằm thúc đẩy giao dịch. Tuy nhiên, những nỗ lực này chưa tạo được cú hích đáng kể cho thị trường.

Số liệu từ DKRA Consulting cho thấy, phân khúc đất nền dù nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm trước nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung và tiếp tục giảm so với cùng kỳ. Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt khoảng 9%, giảm tới 71% so với quý II/2025. Còn với căn hộ, sức cầu trên thị trường sơ cấp giảm 11% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, tình trạng này không chỉ diễn ra ở nhóm bất động sản để ở mà còn lan sang phân khúc nghỉ dưỡng. Giao dịch condotel giảm hơn 52% so với cùng kỳ, trong khi nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận mức sụt giảm trên 71%. Phần lớn nguồn cung vẫn là lượng hàng tồn từ các dự án đã triển khai trước đó.

Điều đáng nói là thị trường không thiếu sản phẩm. Thậm chí, ở nhiều phân khúc, nguồn cung sơ cấp ghi nhận xu hướng tăng với mức tăng trung bình khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2025. Đồng thời, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ tài chính như giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… nhằm kích thích nhu cầu và cải thiện thanh khoản. Tuy nhiên, người mua vẫn chưa sẵn sàng xuống tiền.

Thực tế này phản ánh một điểm nghẽn khác của thị trường. Sau giai đoạn biến động kéo dài, quyết định mua bất động sản ngày càng được cân nhắc kỹ hơn. Áp lực lãi suất, chi phí vốn và những bài học từ các dự án chậm pháp lý khiến tâm lý phòng thủ trở thành xu hướng phổ biến, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thị trường bước vào giai đoạn “chọn lọc niềm tin”

Không phải mọi phân khúc đều trầm lắng như nhau. Quan sát từ báo cáo cho thấy dòng tiền vẫn xuất hiện, nhưng chỉ tập trung vào những dự án đáp ứng được các tiêu chí an toàn.

Ở phân khúc đất nền, mức tăng giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu xuất hiện tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có khả năng khai thác thương mại và hình thành cộng đồng cư dân. Với nhà phố, biệt thự, giao dịch cũng tập trung cục bộ ở những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, đã bàn giao hoặc có pháp lý hoàn chỉnh.

Ngay cả thị trường căn hộ cũng ghi nhận một điểm sáng tại Đồng Nai, nơi sức mua cải thiện nhờ kỳ vọng từ thông tin địa phương được nâng cấp lên thành phố trực thuộc Trung ương. Điều này cho thấy người mua vẫn sẵn sàng tham gia thị trường khi nhìn thấy những yếu tố tạo ra giá trị thực và triển vọng phát triển rõ ràng.

Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp bắt đầu ghi nhận sự phân hóa rõ hơn. Giá bán căn hộ thứ cấp giảm phổ biến từ 2-6% so với quý trước, chủ yếu ở nhóm bất động sản mà người sở hữu chịu áp lực tài chính, cần nhanh chóng thu hồi vốn để giảm dư nợ và chi phí lãi vay.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, dự báo trong quý III/2026 thanh khoản nhiều khả năng vẫn chưa có sự bứt phá khi tâm lý nhà đầu tư tiếp tục thận trọng. Nguồn cung mới ở nhiều phân khúc vẫn được bổ sung, nhưng mặt bằng giá sơ cấp khó giảm do áp lực chi phí đầu vào, trong khi thị trường thứ cấp vẫn chịu sức ép từ lãi suất và nhu cầu bán ra của một bộ phận nhà đầu tư.

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn khác so với những chu kỳ trước. Nếu trước đây, nguồn cung khan hiếm có thể nhanh chóng tạo ra sức nóng, thì hiện nay yếu tố quyết định lại là mức độ tin cậy của dự án và năng lực của chủ đầu tư.

Nói cách khác, thị trường không thiếu sản phẩm để bán, mà đang cần thêm những yếu tố đủ sức củng cố niềm tin của người mua. Khi pháp lý được tháo gỡ, mặt bằng lãi suất dần ổn định và các dự án chứng minh được khả năng triển khai đúng cam kết, dòng tiền nhiều khả năng sẽ quay trở lại. Trong giai đoạn hiện nay, niềm tin chính là tài sản có giá trị nhất của thị trường bất động sản.