Cuộc đua bất động sản nằm ở năng lực tài chính

Nhà đầu tư tìm hiểu về một dự án được mở bán tại TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: T.D

Không còn cuộc đua mở rộng quỹ đất

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét trong cách thức cạnh tranh giữa các doanh nghiệp. Nếu ở những chu kỳ trước, quy mô quỹ đất hay số lượng dự án được xem là thước đo vị thế của chủ đầu tư thì hiện nay, năng lực tài chính mới là yếu tố quyết định khả năng tồn tại và phát triển bền vững.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, thực tế thời gian qua cho thấy không ít doanh nghiệp cùng lúc triển khai quá nhiều dự án trong khi nguồn lực tài chính hạn chế. Hệ quả là dòng tiền bị đứt gãy, tiến độ thi công chậm, thậm chí phải điều chỉnh chất lượng sản phẩm để giảm áp lực vốn.

Trong bối cảnh đó, bài toán đặt ra với các chủ đầu tư không còn là sở hữu bao nhiêu quỹ đất mà là khả năng cân đối giữa quy mô đầu tư, kế hoạch phát triển và nguồn lực tài chính. Chỉ khi bảo đảm được dòng vốn xuyên suốt vòng đời dự án, doanh nghiệp mới có thể thực hiện đúng các cam kết với khách hàng và tạo dựng niềm tin trên thị trường.

Theo các chuyên gia, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, khi những doanh nghiệp thiếu tầm nhìn hoặc năng lực triển khai yếu sẽ dần bị sàng lọc. Cuộc cạnh tranh không còn nằm ở việc mở bán nhanh hay phát triển thật nhiều dự án, mà chuyển sang năng lực vận hành, quản trị tài chính và xây dựng các khu đô thị có giá trị sử dụng lâu dài. Đây cũng là yếu tố quyết định doanh nghiệp nào đủ sức dẫn dắt thị trường trong chu kỳ phục hồi mới.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi nguồn cung tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, dòng tiền sẽ tiếp tục dịch chuyển sang những địa bàn phát triển mới. Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, nhà đầu tư sẽ không còn chạy theo tâm lý “đón sóng” hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà quan tâm nhiều hơn đến khả năng hình thành một đô thị thực sự, nơi có cộng đồng cư dân, hoạt động thương mại, việc làm và hệ thống tiện ích đủ sức tạo nên giá trị bền vững.

Điều đó đồng nghĩa, lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp không còn đến từ tốc độ mở bán mà nằm ở khả năng kiến tạo hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh, đủ sức thu hút cư dân về sinh sống và tạo dòng tiền khai thác lâu dài. Đây được xem là tiêu chí ngày càng quan trọng trong việc đánh giá chất lượng một dự án cũng như triển vọng tăng giá trong tương lai.

Bất động sản đang thu hút dòng tiền theo hướng chọn lọc. Ảnh: T.D

Dòng tiền không rời bỏ bất động sản

Một trong những băn khoăn lớn của thị trường hiện nay là liệu dòng tiền có đang rời bỏ bất động sản sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, điều đang diễn ra không phải là sự suy giảm của dòng vốn mà là sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn tài sản.

Ông Ngô Thành Huấn, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT cho biết, lượng tiền trong nền kinh tế vẫn ở mức rất lớn. Tiền gửi dân cư đã vượt 10,5 triệu tỷ đồng, dư nợ tín dụng tiếp tục tăng, trong khi thị trường chứng khoán và trái phiếu cũng duy trì quy mô đáng kể. Điều đó cho thấy nguồn vốn trên thị trường không hề cạn kiệt mà đang dịch chuyển vào những tài sản có chất lượng, giá trị khai thác thực và tính an toàn cao hơn.

Theo ông Huấn, sau giai đoạn phục hồi mạnh của thị trường giai đoạn 2024-2025, đặc biệt ở phân khúc căn hộ tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhà đầu tư không còn tìm kiếm bất động sản chỉ với kỳ vọng tăng giá. Thay vào đó, yếu tố được cân nhắc là khả năng tạo dòng tiền, chất lượng hạ tầng, giá trị sử dụng và tính pháp lý của dự án. Nói cách khác, bất động sản đang được nhìn nhận như một tài sản đầu tư có khả năng vận hành và tạo lợi nhuận bền vững, thay vì chỉ là công cụ tích trữ tài sản.

Xu hướng này cũng gắn với sự thay đổi trong cơ cấu người mua. Nếu trước đây thị trường chủ yếu được dẫn dắt bởi các thế hệ nhà đầu tư coi bất động sản là kênh tích lũy dài hạn, thì trong thập niên tới, thế hệ trẻ sẽ trở thành lực lượng mua nhà chủ đạo. Họ không chỉ quan tâm đến giá trị tài sản mà còn chú trọng trải nghiệm sống, khả năng khai thác cho thuê, tạo dòng tiền và sự cân bằng giữa nơi ở với môi trường làm việc. Chính sự thay đổi về nhu cầu này đang thúc đẩy các chủ đầu tư phát triển nhiều dự án căn hộ tại các đô thị vệ tinh, nơi có mức giá phù hợp nhưng vẫn kết nối thuận lợi với trung tâm thông qua hệ thống giao thông hiện đại.

Ở góc độ người mua, các chuyên gia cho rằng năng lực tài chính cũng trở thành “thước đo” quan trọng không kém. Thay vì chạy theo tâm lý đám đông hay chờ lãi suất giảm mới quyết định xuống tiền, người mua cần xác định rõ mục tiêu sở hữu bất động sản, đánh giá khả năng trả nợ dài hạn và xây dựng kế hoạch quản lý dòng tiền phù hợp. Việc duy trì quỹ dự phòng tài chính để ứng phó với các rủi ro bất ngờ cũng được xem là điều kiện cần để việc sở hữu bất động sản thực sự bền vững.

Để thị trường phát triển ổn định trong chu kỳ mới, bên cạnh nỗ lực của doanh nghiệp và người mua, nhiều ý kiến cho rằng cần có thêm các chính sách tài chính dài hạn nhằm mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở. Theo ông Nguyễn Văn Đính, các gói tín dụng mua nhà cần có thời hạn từ 20-30 năm với lãi suất ổn định, đồng thời nghiên cứu hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở và các cơ chế huy động nguồn vốn dài hạn để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Quang Thanh, Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP. Hồ Chí Minh (HFIC) cho biết, TP. Hồ Chí Minh đang thực hiện chương trình hỗ trợ lãi suất theo Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội và Nghị quyết số 09/2023/NQ-HĐND của HĐND TP. Hồ Chí Minh đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và ký túc xá sinh viên. Sau khi được ngân sách hỗ trợ, chủ đầu tư chỉ phải chịu mức lãi suất thực tế rất thấp. Tuy nhiên, điều kiện tiếp cận hiện vẫn còn khá chặt, nhất là quy định doanh nghiệp phải có 100% vốn trong nước.

HFIC đang kiến nghị TP. Hồ Chí Minh điều chỉnh điều kiện này theo hướng doanh nghiệp có trên 80% vốn trong nước cũng được tham gia chương trình. Đồng thời, nâng hạn mức cho vay từ 200 tỷ đồng lên 300-500 tỷ đồng tùy quy mô dự án, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất lên tối đa 10 năm để doanh nghiệp có đủ thời gian thu hồi vốn và mạnh dạn đầu tư vào nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Có thể thấy, cuộc đua của thị trường bất động sản đã bước sang một giai đoạn mới, nơi năng lực tài chính không chỉ quyết định sức bền của doanh nghiệp mà còn định hình chất lượng tăng trưởng của toàn thị trường.