Tín dụng bất động sản đang được phân tầng

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi.

Phóng viên: Liên quan đến tín dụng bất động sản, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa cho phép 25 ngân hàng thương mại loại trừ phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản năm 2026. Ông đánh giá như thế nào về động thái này? Phải chăng NHNN đang bắt đầu phân loại chi tiết hơn thay vì áp dụng một “chiếc áo chung” cho toàn bộ thị trường?

Ông Nguyễn Quang Huy: Tôi cho rằng đây là một bước điều hành đáng chú ý, phản ánh sự chuyển biến trong tư duy quản lý tín dụng theo hướng ngày càng linh hoạt, thực chất và phù hợp hơn với yêu cầu phát triển của nền kinh tế.

Trong nhiều năm, tín dụng bất động sản thường được nhìn nhận như một nhóm tương đối đồng nhất. Tuy nhiên, trên thực tế, bất động sản bao gồm nhiều phân khúc với đặc điểm, mức độ rủi ro và vai trò kinh tế - xã hội hoàn toàn khác nhau.

Trong đó, nhà ở xã hội phục vụ an sinh; khu công nghiệp và khu chế xuất là hạ tầng sản xuất; nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu dân cư; trong khi một số phân khúc khác lại thiên về đầu tư tài sản hoặc chịu ảnh hưởng mạnh của chu kỳ thị trường.

Việc NHNN cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản cho thấy cơ quan quản lý đang từng bước chuyển từ cách tiếp cận “quản lý theo ngành” sang “quản lý theo mục đích sử dụng vốn, chất lượng tài sản và mức độ đóng góp cho nền kinh tế”.

Tín dụng bất động sản đang được phân tầng, định hướng dòng vốn vào nhu cầu thực và động lực tăng trưởng mới của nền kinh tế.

Tín dụng bất động sản đang được phân tầng, định hướng dòng vốn vào nhu cầu thực và động lực tăng trưởng mới của nền kinh tế. Ảnh: Thu Hiền.

Nói cách khác, đây không phải là câu chuyện nới tín dụng cho bất động sản nói chung, mà là định hướng dòng vốn vào những lĩnh vực tạo ra giá trị kinh tế - xã hội cao hơn, có khả năng thúc đẩy năng lực sản xuất, giải quyết nhu cầu dân sinh và nâng cao chất lượng tăng trưởng.

Đây cũng là xu hướng quản lý hiện đại mà nhiều quốc gia áp dụng, trong đó không phải mọi khoản vay bất động sản đều được nhìn nhận với cùng một mức độ rủi ro hay cùng một cơ chế điều tiết.

Phóng viên: Theo ông, chủ trương này sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp trong năm 2026 cũng như thời gian tới?

Ông Nguyễn Quang Huy: Tác động đầu tiên và rõ nét nhất sẽ đến từ phân khúc nhà ở xã hội. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người lao động, công nhân và người có thu nhập trung bình vẫn rất lớn, việc mở rộng dư địa tín dụng sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Điều này có thể góp phần thúc đẩy nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, qua đó hỗ trợ ổn định an sinh xã hội và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực.

Đối với khu công nghiệp và khu chế xuất, đây là một chính sách có ý nghĩa chiến lược trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục đẩy mạnh thu hút đầu tư, phát triển công nghiệp chế biến chế tạo và tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Khi tiếp cận vốn thuận lợi hơn, các chủ đầu tư có điều kiện mở rộng quỹ đất công nghiệp, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, logistics, nhà xưởng hiện đại và các mô hình khu công nghiệp xanh, thông minh.

Hiệu ứng lan tỏa không chỉ dừng ở thị trường bất động sản mà còn tác động tích cực tới sản xuất, xuất khẩu, việc làm và năng lực cạnh tranh quốc gia.

Ở góc độ rộng hơn, chính sách này có thể góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng phát triển dựa trên nhu cầu thực và giá trị sử dụng thực, thay vì quá phụ thuộc vào yếu tố tăng giá tài sản.

Đặc biệt, đối với nhà ở thương mại, đây cũng là thời điểm cần có cách tiếp cận phân tầng sâu hơn. Nhà ở thương mại không phải là một phân khúc đồng nhất mà bao gồm nhiều nhóm khách hàng khác nhau từ bình dân, trung cấp đến cao cấp.

Trong thời gian tới, cơ quan quản lý có thể tiếp tục nghiên cứu bóc tách từng phân khúc nhà ở thương mại để xây dựng các cơ chế tín dụng phù hợp hơn với nhu cầu ở thực của từng nhóm dân cư.

Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, có thanh khoản tốt và đóng góp vào cân bằng cung - cầu thị trường cần được tạo điều kiện tiếp cận vốn thuận lợi hơn. Cách tiếp cận này sẽ giúp thị trường phát triển hài hòa hơn, tránh tình trạng thiếu nguồn cung ở một số phân khúc trong khi dư thừa ở những phân khúc khác.

Phóng viên: Với mục tiêu thúc đẩy tín dụng cho các lĩnh vực phù hợp, theo ông, việc triển khai chủ trương này cần phải được thực thi như thế nào để đạt hiệu quả, qua đó phát triển thị trường bất động sản hướng tới nhu cầu thực cũng như thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội?

Ông Nguyễn Quang Huy: Để chính sách phát huy hiệu quả cao nhất, theo tôi cần triển khai đồng bộ 4 nhóm giải pháp quan trọng. Thứ nhất, cần xây dựng cơ chế giám sát và cảnh báo sớm rủi ro một cách chuyên nghiệp, hiện đại đối với cả ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản.

Việc mở rộng tín dụng cho các lĩnh vực ưu tiên là cần thiết, nhưng đi cùng với đó phải là hệ thống theo dõi dòng tiền, tiến độ dự án, khả năng tiêu thụ sản phẩm, nghĩa vụ tài chính và chất lượng tài sản bảo đảm. Điều này giúp nhận diện sớm các dấu hiệu rủi ro, từ đó có giải pháp xử lý trước khi phát sinh các vấn đề ảnh hưởng đến an toàn hệ thống.

Thứ hai, cần nghiên cứu xây dựng cơ chế xếp hạng uy tín và năng lực tài chính của các chủ đầu tư bất động sản. Việc hình thành một hệ thống đánh giá minh bạch dựa trên lịch sử triển khai dự án, năng lực tài chính, khả năng trả nợ, mức độ tuân thủ pháp luật và chất lượng sản phẩm sẽ giúp các ngân hàng có cơ sở phân bổ vốn hiệu quả hơn.

Đồng thời, cơ chế này cũng tạo động lực để doanh nghiệp nâng cao năng lực quản trị và tính minh bạch. Trong dài hạn, dòng vốn nên được ưu tiên nhiều hơn cho các doanh nghiệp có năng lực thực hiện dự án tốt, quản trị tài chính lành mạnh và có lịch sử hoàn thành cam kết với khách hàng cũng như tổ chức tín dụng.

Thứ ba, chính sách tín dụng cần được triển khai song hành với cải cách thủ tục hành chính và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý của dự án. Nếu tín dụng được mở rộng nhưng dự án vẫn gặp khó khăn về pháp lý hoặc kéo dài thời gian triển khai, hiệu quả của chính sách sẽ bị hạn chế đáng kể. Do đó, cải thiện môi trường đầu tư và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án cần được xem là một phần không thể tách rời của quá trình này.

Thứ tư, cần tiếp tục phát triển các nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ hưu trí, bảo hiểm và thị trường vốn minh bạch, lành mạnh. Điều này sẽ giúp giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng và tạo nền tảng tài chính bền vững hơn cho sự phát triển của thị trường.

Nhìn tổng thể, chủ trương của NHNN lần này không chỉ là một giải pháp điều hành tín dụng ngắn hạn mà còn thể hiện định hướng chiến lược trong việc tái cơ cấu dòng vốn của nền kinh tế.

Mục tiêu cuối cùng không phải là thúc đẩy tăng trưởng tín dụng đơn thuần, mà là hướng dòng vốn vào những khu vực tạo ra giá trị thực, nâng cao năng lực sản xuất, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và góp phần xây dựng một thị trường bất động sản phát triển cân bằng, bền vững và có khả năng hỗ trợ hiệu quả cho tăng trưởng kinh tế - xã hội trong nhiều năm tới.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!