Gỡ điểm nghẽn định giá đất để khơi thông thị trường bất động sản

Quang cảnh Toạ đàm.

Để tháo gỡ, nhiều giải pháp đột phá đã được đề xuất như xây dựng sandbox định giá bất động sản, hình thành cơ sở dữ liệu giá quốc gia và áp dụng cơ chế định giá độc lập nhiều tầng nhằm nâng cao tính minh bạch và tiệm cận hơn với giá thị trường…

Định giá đất: Chìa khóa khơi thông dự án và nguồn cung

Tại Tọa đàm “Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (MarketTimes) tổ chức, ông Nguyễn Thế Hào, Tổng Biên tập MarketTimes cho biết, công tác định giá đất đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp và người dân.

Theo ông Hào, việc tháo gỡ các vướng mắc, hoàn thiện cơ chế định giá đất là một trong những giải pháp quan trọng nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, hiệu quả và bền vững.

Trong những năm gần đây, định giá đất không chỉ là căn cứ để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai, thu ngân sách, bồi thường, hỗ trợ tái định cư hay xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp mà còn tác động trực tiếp tới quá trình triển khai các dự án đầu tư, phát triển hạ tầng, nhà ở và hoạt động sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc xác định giá đất tại nhiều địa phương vẫn gặp không ít khó khăn. Sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất trong các thủ tục hành chính; những hạn chế về dữ liệu đầu vào; bất cập trong phương pháp định giá và sự thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật đang tạo ra những điểm nghẽn đáng kể đối với thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Thế Hào, Tổng Biên tập MarketTimes.

“Nhiều dự án nhà ở, khu đô thị và hạ tầng bị kéo dài thời gian triển khai do chưa hoàn thành các thủ tục xác định giá đất. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, làm suy giảm nguồn cung bất động sản, mà còn góp phần đẩy chi phí đầu vào tăng cao, tác động đến giá nhà và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân”, ông Hào nhấn mạnh.

Phát biểu tại tọa đàm, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, định giá bất động sản hiện nay không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần mà đã trở thành điểm nghẽn thể chế, ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa, đấu giá, bồi thường giải phóng mặt bằng, phát triển nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và thị trường vốn.

Theo ông Khôi, mặc dù Luật Đất đai 2024, Luật Giá 2023 và các nghị định hướng dẫn đã tạo ra những bước tiến quan trọng trong hoàn thiện hành lang pháp lý, song quá trình triển khai trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc.

Một trong những rủi ro lớn nhất là độ trễ về giá. Trong khi thị trường bất động sản biến động nhanh thì quá trình thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài, khiến giá đất được phê duyệt không còn phản ánh đúng diễn biến thị trường, làm đảo lộn phương án tài chính của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó là rủi ro về dữ liệu đầu vào khi tình trạng khai giá thấp hơn thực tế, giao dịch ngoài hợp đồng và sự phân tán dữ liệu giữa các cơ quan thuế, công chứng, đất đai, ngân hàng hay sàn giao dịch vẫn còn phổ biến.

“Không có cơ sở dữ liệu giá đủ tin cậy thì mọi phương pháp định giá đều có thể bị tranh luận, thậm chí bị quy kết sai lệch”, ông Khôi nhận định.

Chủ tịch VNREA cũng chỉ ra thực tế hiện nay chưa phân biệt rõ giữa các mục đích định giá khác nhau như giá đất để tính tiền sử dụng đất, giá bồi thường, giá đấu giá, giá thế chấp ngân hàng, giá chuyển nhượng hay giá cổ phần hóa. Mỗi loại giá có mục tiêu quản lý khác nhau nhưng trên thực tế vẫn còn nhiều lúng túng trong áp dụng.

Ngoài ra, các loại hình bất động sản mới như bất động sản công nghiệp xanh, logistics, trung tâm dữ liệu, nhà ở cho thuê dài hạn, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hay bất động sản nông nghiệp công nghệ cao cũng đang đặt ra yêu cầu mới đối với công tác định giá.

Đề xuất xây dựng sandbox định giá bất động sản

Từ thực tiễn thị trường, TS. Nguyễn Văn Khôi đề xuất xây dựng sandbox về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026-2028 tại một số địa phương có thị trường phát triển mạnh như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng và Cần Thơ.

Theo đó, sandbox sẽ thí điểm nhiều nội dung mới như xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực, bản đồ giá đất số, mô hình định giá tự động có kiểm chứng, cơ chế phản biện giá trước khi ban hành và công khai biên độ giá tham chiếu theo từng khu vực, loại hình và thời điểm.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA).

Bên cạnh đó, ông Khôi kiến nghị xây dựng cơ chế định giá độc lập nhiều tầng. Đối với các dự án lớn hoặc có yếu tố Nhà nước, cần có từ 2-3 tổ chức định giá độc lập tham gia thay vì chỉ dựa vào một đơn vị tư vấn như hiện nay.

Một đề xuất quan trọng khác là xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản được liên thông giữa các cơ quan đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đấu giá và đăng ký giao dịch bảo đảm.

“Dữ liệu phải phản ánh giá giao dịch thật, giá cho thuê thật, tỷ suất sinh lời, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, hạ tầng và pháp lý dự án. Không có dữ liệu thật thì không thể có giá thị trường thật”, ông Khôi nhấn mạnh.

Đại diện VNREA cũng đề xuất xây dựng bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng nhóm bất động sản; nghiên cứu áp dụng giá tham chiếu và biên độ giá thay vì một mức giá cứng trong một số trường hợp; đồng thời thiết kế cơ chế định giá riêng đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho thuê nhằm bảo đảm mục tiêu an sinh.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, định giá đúng không chỉ nhằm thu đúng ngân sách, mà còn góp phần khơi thông dự án, khơi thông tín dụng, khơi thông nhà ở và tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

“Nếu định giá là điểm nghẽn thì thị trường bất động sản sẽ chậm phục hồi. Ngược lại, nếu định giá minh bạch, độc lập, có dữ liệu và có cơ chế bảo vệ người làm đúng thì bất động sản sẽ trở thành động lực quan trọng cho tăng trưởng 2 con số”, ông Khôi nhấn mạnh.