 |
| Ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc phân tích ngành, Công ty Chứng khoán Kafi |
Trao đổi với Tạp chí Kinh tế - Tài chính, ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc phân tích ngành, Công ty Chứng khoán Kafi cho biết, lợi thế sẽ thuộc về nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt và khả năng triển khai dự án thực chất hơn.
Phóng viên: Ông đánh giá như thế nào về khả năng phục hồi của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay?
Ông Huỳnh Anh Huy: Nếu nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đã có sự cải thiện đáng kể so với giai đoạn 2022–2023. Nguồn cung mới tăng lên, nhiều dự án được tái khởi động và hoạt động mở bán cũng sôi động hơn. Tuy nhiên, sự phục hồi hiện nay diễn ra khá phân hóa.
Có doanh nghiệp gần như đã trở lại nhịp kinh doanh bình thường, nhưng cũng có doanh nghiệp vẫn gặp khó vì pháp lý dự án chưa tháo gỡ xong hoặc thiếu dòng tiền để triển khai tiếp.
Áp lực lớn nhất hiện vẫn là vốn. Đầu năm thường là thời điểm các chủ đầu tư đẩy mạnh vay vốn để triển khai dự án, nhưng việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản khiến khả năng tiếp cận vốn ngân hàng khó hơn trước.
Trong khi đó, quy mô dự án hiện nay rất lớn, đa số đều từ vài nghìn đến hàng chục nghìn tỷ đồng. Nếu hạn mức tín dụng bị kiểm soát ngay từ đầu năm, thị trường sẽ lo ngại doanh nghiệp khó triển khai dự án mạnh như giai đoạn phục hồi năm 2025.
Phóng viên: Theo ông, nhóm doanh nghiệp nào đang có lợi thế rõ hơn trong chu kỳ hiện nay?
Ông Huỳnh Anh Huy: Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt sẽ có lợi thế rõ rệt hơn. Đó thường là các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ thấp, khả năng huy động vốn tốt và sở hữu quỹ đất sạch. Ngoài ra, những doanh nghiệp có đối tác chiến lược nước ngoài cũng thuận lợi hơn về dòng tiền và khả năng phát triển dự án.
Xu hướng của thị trường hiện cũng đã thay đổi khá nhiều. Sau giai đoạn biến động mạnh trước đây, nhu cầu đầu cơ hay đầu tư ở phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng chưa phục hồi hoàn toàn. Thị trường hiện quay trở lại với nhu cầu ở thực.
Vì vậy, những doanh nghiệp phát triển đại đô thị hoặc tập trung vào phân khúc trung cấp, phục vụ nhu cầu ở thật đang có tốc độ phục hồi tốt hơn. Đây cũng là nhóm ghi nhận khả năng bán hàng khả quan hơn mặt bằng chung.
Phóng viên: Dù kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp cải thiện, cổ phiếu bất động sản vẫn chưa tăng mạnh. Ông nhìn nhận điều này ra sao?
Ông Huỳnh Anh Huy: Nhóm bất động sản vẫn là nhóm có ảnh hưởng lớn trên thị trường chứng khoán, đặc biệt trong rổ VN30 với nhiều doanh nghiệp vốn hóa lớn. Thời gian qua, thị trường nhắc nhiều đến vai trò dẫn dắt của nhóm ngân hàng và các cổ phiếu của một số tập đoàn bất động sản hàng đầu chẳng hạn như Vingroup, nhưng ở chiều ngược lại, không ít cổ phiếu bất động sản vẫn đang ở vùng giá khá thấp. Có những doanh nghiệp hiện đang được giao dịch thấp hơn khoảng 30–40% so với giá trị tài sản ròng. Điều đó cho thấy tâm lý nhà đầu tư với nhóm ngành này vẫn còn khá thận trọng.
Trong khi đó, kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp lớn thực tế đã cải thiện đáng kể. Quý I/2026, nhiều doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng hai chữ số, thậm chí có doanh nghiệp tăng gấp đôi hoặc gấp ba nhờ bàn giao dự án. Điều này cho thấy các doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt và vị thế mạnh trên thị trường đang phục hồi nhanh hơn.
Tuy nhiên, giá cổ phiếu chưa phản ánh hết sự cải thiện đó vì thị trường vẫn lo ngại về chính sách tiền tệ và khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp địa ốc.
Phóng viên: Theo ông, các doanh nghiệp bất động sản sẽ xoay xở nguồn vốn như thế nào trong thời gian tới?
Ông Huỳnh Anh Huy: Ngoài tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn còn nhiều kênh huy động vốn khác như trái phiếu, cổ phiếu hoặc hợp tác với đối tác chiến lược. Trong đó, trái phiếu vẫn là kênh còn nhiều dư địa phát triển nếu so với các nước trong khu vực. Đây là nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên, thị trường trái phiếu hiện đã khác khá nhiều so với giai đoạn 2020–2021. Trước đây, doanh nghiệp phát hành tương đối dễ, nhưng hiện nay nhà đầu tư đánh giá rất kỹ. Họ quan tâm doanh nghiệp dùng vốn để triển khai dự án nào, pháp lý ra sao, khả năng bán hàng và tạo dòng tiền thế nào để đảm bảo khả năng trả nợ. Đồng thời, điều kiện đối với nhà đầu tư tham gia thị trường trái phiếu cũng được siết chặt hơn trước.
Có thể nói, cách thẩm định của nhà đầu tư trái phiếu hiện nay gần giống với tiêu chuẩn của ngân hàng. Vì vậy, các doanh nghiệp quy mô nhỏ hoặc năng lực tài chính yếu sẽ khó huy động vốn hơn trước.
Phóng viên: Theo ông, khả năng huy động vốn qua thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới sẽ như thế nào?
Ông Huỳnh Anh Huy: Hiện tại, thị trường chứng khoán chưa phải thời điểm thuận lợi nhất để doanh nghiệp bất động sản IPO hoặc tăng vốn quy mô lớn. Để IPO thành công, doanh nghiệp cần có mức định giá phù hợp. Tuy nhiên, trong bối cảnh chính sách tiền tệ chưa thực sự hỗ trợ mạnh cho bất động sản, thị trường hiện có xu hướng định giá các đợt phát hành thấp hơn kỳ vọng của doanh nghiệp. Ngoài ra, thanh khoản thị trường hiện chưa quá sôi động nên tâm lý nhà đầu tư với các đợt phát hành mới vẫn còn thận trọng.
Dù vậy, triển vọng trung hạn vẫn tích cực. Thị trường từng chứng kiến làn sóng IPO và bán vốn khá mạnh trong nửa cuối năm 2025. Quyết định nâng hạng Việt Nam từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp, có hiệu lực từ tháng 9 tới đây, dòng vốn ngoại có thể quay lại mạnh hơn. Khi đó, đây sẽ là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản tăng huy động vốn cổ phần và cải thiện mặt bằng định giá trên thị trường.
Phóng viên: Xin cảm ơn ông!
