Bất động sản nội đô giữ nhiệt, vùng ven chờ bứt phá

Sự chững lại của thị trường bất động sản thời gian gần đây không diễn ra đồng đều. Ảnh: Thu Hiền

Bất động sản nội đô vẫn giữ sức hút

Khoảng 6 tháng trở lại đây, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại so với giai đoạn trước khi tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Chia sẻ tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, ông Nguyễn Văn Long, Phó Tổng Giám đốc Mai Việt Land cho biết, nhiều yếu tố đang tác động đến thị trường như mặt bằng lãi suất ngân hàng, biến động của các kênh đầu tư khác cũng như tâm lý dè dặt của khách hàng trước những thay đổi của môi trường kinh tế.

Tuy nhiên, sự chậm lại này không diễn ra đồng đều. Trên thực tế, bất động sản nội đô vẫn cho thấy sức hút lớn khi nhiều dự án tại khu vực trung tâm Hà Nội ghi nhận lượng quan tâm và giao dịch tích cực.

Một số dự án như Mipec Tây Hà Nội hay các dự án tại khu vực Hà Đông vẫn thu hút đáng kể khách hàng có nhu cầu ở thực cũng như các nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền.

Theo ông Long, một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay là sự dịch chuyển trong tâm lý nhà đầu tư. Nếu trước đây nhiều người tham gia thị trường với mục tiêu lướt sóng ngắn hạn, kỳ vọng hưởng lợi từ tốc độ tăng giá nhanh thì hiện nay xu hướng này đã giảm đáng kể.

Thay vào đó, nhà đầu tư ngày càng quan tâm tới những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định, khai thác cho thuê hiệu quả và có giá trị sử dụng thực tế.

“Khách hàng bây giờ không còn xuống tiền chỉ vì kỳ vọng tăng giá. Họ quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác tài sản, hiệu quả dòng tiền và tính bền vững của khoản đầu tư”, ông Long nhận định.

Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết xu hướng dịch chuyển tâm lý người mua đang diễn ra khá rõ nét.

Theo khảo sát của đơn vị nghiên cứu trong nửa đầu năm 2026, nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác dòng tiền đang trở thành hai yếu tố dẫn dắt quyết định xuống tiền của khách hàng.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong các phân khúc bất động sản, đất nền vẫn là loại hình được kỳ vọng tăng giá nhiều nhất. Tiếp đến là chung cư, căn hộ, biệt thự, nhà liền kề, shophouse và bất động sản văn phòng.

Kết quả khảo sát cũng cho thấy người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu thông tin, đánh giá pháp lý, tiềm năng khai thác và hiệu quả đầu tư trước khi ra quyết định. Điều này phản ánh sự trưởng thành hơn của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Vùng ven mở ra dư địa tăng trưởng mới

Đánh giá về xu hướng thị trường, ông Nguyễn Văn Long cho rằng bất động sản nội đô đang bước vào chu kỳ phát triển tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực lớn và nguồn cung ngày càng được sàng lọc.

Đây là nhóm sản phẩm đáp ứng đồng thời nhu cầu an cư và đầu tư khai thác, vì vậy dòng tiền đang quay trở lại khá rõ nét với những dự án sở hữu vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Bên cạnh đó, việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư hạ tầng đang tạo nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản. Hàng loạt dự án giao thông trọng điểm được triển khai đã góp phần gia tăng khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm và vùng ven, mở ra dư địa phát triển mới cho nhiều địa bàn.

Ông Nguyễn Văn Long, Phó Tổng Giám đốc Mai Việt Land.

Theo ông Long, cơ hội tăng giá đột biến như các giai đoạn trước có thể không còn nhiều, nhưng những dự án có hạ tầng hoàn thiện, vị trí kết nối thuận lợi vẫn sở hữu tiềm năng gia tăng giá trị ổn định theo thời gian, đồng thời mang lại hiệu quả khai thác cho thuê.

Ở góc độ dài hạn, ông đánh giá các khu vực vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, An Khánh sẽ là những địa bàn đáng chú ý nhờ hưởng lợi từ quá trình mở rộng không gian đô thị, phát triển hạ tầng giao thông và sự dịch chuyển dân cư từ khu vực trung tâm.

“Bất động sản nội đô vẫn là lựa chọn hấp dẫn trong giai đoạn hiện nay nhờ nhu cầu thực lớn và khả năng khai thác dòng tiền. Tuy nhiên, xét ở tầm nhìn dài hạn, những khu vực vùng ven như Hoài Đức, An Khánh là cơ hội dành cho các nhà đầu tư muốn đón đầu quá trình phát triển đô thị trong tương lai”, ông Long cho biết.

Theo lãnh đạo Mai Việt Land, khi thị trường ngày càng trưởng thành, nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng tài sản, khả năng khai thác và tiềm năng phát triển bền vững thay vì chỉ nhìn vào tốc độ tăng giá.

Phía Bắc Hà Nội nổi lên với dư địa tăng trưởng lớn

Chia sẻ thêm về tiềm năng của thị trường Hà Nội, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng sau giai đoạn điều chỉnh, thị trường đang được dẫn dắt bởi các trục phát triển Đông, Tây, Nam và Bắc.

Trong khi khu vực phía Tây đã phát triển mạnh suốt nhiều năm với mặt bằng giá ở mức cao, phía Đông cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể tại các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, thì phía Bắc đang sở hữu nhiều lợi thế nổi bật và có thể trở thành một cực tăng trưởng mới của thị trường trong thời gian tới.

Theo ông Chung, lợi thế lớn nhất của khu vực này là quỹ đất còn khá dồi dào, trong khi hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện với các tuyến cao tốc kết nối liên vùng cùng sự hiện diện của Cảng hàng không quốc tế Nội Bài.

Bên cạnh đó, định hướng phát triển hai bên sông Hồng và việc đầu tư xây dựng nhiều cây cầu mới kết nối với trung tâm Hà Nội sẽ góp phần rút ngắn thời gian di chuyển, tạo động lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản phía Bắc.

Một điểm đáng chú ý khác là sự hiện diện ngày càng nhiều của các chủ đầu tư lớn với các dự án quy mô lớn đang được triển khai tại khu vực này như Vingroup, BRG, MIK Group hay Taseco Land...

Đặc biệt, theo ông Chung, Mê Linh hiện vẫn được xem là một trong những khu vực có mặt bằng giá còn tương đối thấp so với nhiều địa bàn khác của Hà Nội. Sau nhiều năm, giá bất động sản tại đây tăng chậm hơn đáng kể so với các khu vực phát triển mạnh của Thủ đô.

Cùng với lợi thế về giá, Mê Linh còn được hưởng lợi từ định hướng phát triển đô thị xanh, với nhiều khu đô thị và khu dân cư được quy hoạch theo hướng sinh thái, chú trọng không gian sống và mật độ xây dựng thấp.

Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ tạo dư địa tăng trưởng cho khu vực phía Bắc Hà Nội trong trung và dài hạn, đặc biệt khi hạ tầng kết nối tiếp tục được hoàn thiện và quá trình mở rộng không gian đô thị diễn ra mạnh mẽ hơn trong những năm tới.