Theo số liệu từ VietstockFinance, tính đến cuối năm 2024, tổng lượng hàng tồn kho của 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt hơn 491 nghìn tỷ đồng, mức cao nhất trong hơn hai thập niên qua.
Điều này đặt ra câu hỏi: Liệu đây có phải dấu hiệu đáng lo ngại, hay là bước đệm cho sự phục hồi trong thời gian tới?
Tồn kho tăng cao
Theo thống kê của đơn vị trên, trong nhóm bất động sản nhà ở thương mại, Novaland (mã NVL) tiếp tục là doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho lớn nhất thị trường, với hơn 146 nghìn tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm 2024. Trong đó, phần lớn là bất động sản để bán đang xây dựng (138 nghìn tỷ đồng), còn lại là bất động sản đã hoàn thành (gần 8,5 nghìn tỷ đồng).
Ngoài Novaland, nhiều doanh nghiệp khác cũng có hàng tồn kho lớn: Nhà Khang Điền (KDH) hơn 22 nghìn tỷ đồng, tăng 18%; Nam Long (NLG) gần 18 nghìn tỷ đồng, tăng 4%; Tập đoàn Đất Xanh (DXG) hơn 13,4 nghìn tỷ đồng; Quốc Cường Gia Lai (QCG) hàng tồn kho chiếm 75% tổng tài sản, đạt hơn 6,6 nghìn tỷ đồng.
Mặc dù lượng hàng tồn kho lớn có thể gây áp lực tài chính lên doanh nghiệp, nhưng nếu các dự án này được giải quyết thủ tục pháp lý và mở bán thuận lợi, dòng tiền sẽ sớm được khơi thông.
Đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp, Becamex IDC (BCM) vẫn đứng đầu với hơn 21,2 nghìn tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm. Phần lớn hàng tồn kho của Becamex đến từ chi phí xây dựng dở dang tại các dự án.
Theo sau là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), với hơn 13,8 nghìn tỷ đồng tồn kho, tăng 13% so với đầu năm. Việc tăng trưởng hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp phản ánh nhu cầu mở rộng quỹ đất và phát triển dự án trong bối cảnh dòng vốn FDI vẫn duy trì ổn định.
Tín hiệu tích cực từ việc tháo gỡ pháp lý
Mặc dù hàng tồn kho ở mức cao, triển vọng bán hàng năm 2025 được dự báo khả quan nhờ chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Một số dự án lớn của Novaland đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục, bao gồm The Water Bay và Lakeview City đã được tháo gỡ pháp lý, hay NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City: Đang được đẩy nhanh tiến trình cấp phép.
Loạt dự án đã và đang được gỡ vướng pháp lý là tín hiệu tích cực cho thị trường.
Tại NovaWorld Hồ Tràm, sau khi quy hoạch phân khu C4 được tháo gỡ, dự kiến vào tháng 7/2025, dự án sẽ hoàn thành quy hoạch chi tiết 1/500 và nhận giấy phép bán hàng cho các phân khu phù hợp.
Tương tự, NovaWorld Phan Thiết đã hoàn thiện các quyết định đóng tiền sử dụng đất từ tháng 4/2024, mở đường cho quá trình xây dựng và bàn giao sản phẩm.
Không chỉ Novaland, Nam Long cũng có triển vọng tăng trưởng nhờ tái mở bán dự án Izumi City tại Biên Hòa trong nửa cuối năm 2025. Theo dự báo từ SSI Research, Nam Long có thể đạt doanh thu: 5.500 tỷ đồng, giảm 4,4% so với năm trước, lợi nhuận sau thuế: 627 tỷ đồng, tăng 35% so với năm trước. Điều này cho thấy, dù áp lực hàng tồn kho lớn, các doanh nghiệp vẫn có cơ hội phục hồi mạnh mẽ khi dòng tiền quay trở lại.
Các chuyên gia nhận định, năm 2025 sẽ là thời điểm ngành bất động sản tái cơ cấu mạnh mẽ. Những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt, quản lý vốn hiệu quả và danh mục dự án hợp lý sẽ có lợi thế lớn.
Theo ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý cấp cao của FiinRatings, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ổn định trở lại. Giai đoạn suy thoái nghiêm trọng nhất đã qua. Số lượng giao dịch đang dần ổn định và tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, hướng đến một giai đoạn phục hồi bền vững hơn.
Mặc dù vậy, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể tận dụng được sự cải thiện của thị trường. Theo ông Hoàng, điều kiện huy động vốn đã thuận lợi hơn, nhưng khả năng tiếp cận vốn không đồng đều giữa các doanh nghiệp.
Tuy vậy, ngành bất động sản vẫn đối mặt với áp lực lớn từ thị trường tài chính. Năm 2025, khoảng 100.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn, trong đó, 1/3 số trái phiếu này đã được tái cơ cấu từ năm 2023. Nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc huy động vốn mới để trả nợ cũ.
Tín dụng tăng trưởng 16% sẽ giúp hỗ trợ thanh khoản cho nền kinh tế, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn này. Những công ty có nợ vay lớn, không có tài sản đảm bảo tốt hoặc dòng tiền kinh doanh yếu sẽ chịu áp lực tái cấp vốn rất cao.
