Thời đấu giá đất tăng nóng đang dần kết thúc?

Đấu giá đất đang dần giảm vai trò “dẫn dắt kỳ vọng giá” như giai đoạn trước. Ảnh: Internet

Đấu giá đất đang phản ánh sát hơn giá trị thực

Những diễn biến tại một số phiên đấu giá gần đây cho thấy thị trường đang có dấu hiệu thay đổi sau giai đoạn tăng nóng kéo dài.

Cùng với sự thay đổi về nguồn cung, tâm lý và hành vi đầu tư, một số phiên đấu giá gần đây không còn tạo ra mức giá đột biến như trước. Giá trúng có xu hướng tiệm cận giá khởi điểm hoặc thấp hơn kỳ vọng ban đầu.

Theo phản ánh từ hội viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại một số địa phương, người tham gia đấu giá hiện thận trọng hơn, đánh giá kỹ hơn các yếu tố về vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Theo ông Trần Thế Dũng, Trưởng Ban Điều hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại Ninh Bình, Phó Giám đốc Công ty TNHH Sàn giao dịch Bất động sản Land Phát Đạt, Thành viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản, từ đầu năm đến nay, trên địa bàn tỉnh Ninh Bình ghi nhận 2 phiên đấu giá lớn, gồm đấu giá quyền sử dụng 161 lô đất ở tại khu dân cư trung tâm Gia Thanh, xã Gia Trấn và đấu giá 40 lô đất ở thuộc 9 khu dân cư trên địa bàn phường Hoa Lư.

Kết quả cho thấy, tại xã Gia Trấn, giá trúng đấu giá giảm khoảng 30% so với các đợt trước. Sau đấu giá, hoạt động “mua đi, bán lại” cũng khá trầm lắng. Tại phường Hoa Lư, giá trúng giảm khoảng 10%; đáng chú ý, nhiều trường hợp cùng bỏ mức giá sàn, cho thấy tâm lý thận trọng đã thể hiện rõ hơn trong hành vi tham gia đấu giá.

Những diễn biến này cho thấy đấu giá đất đang dần giảm vai trò “dẫn dắt kỳ vọng giá” như giai đoạn trước. Giá trúng ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu sử dụng thực tế của từng khu đất.

Đấu giá đất giảm nhiệt khi nguồn cung tăng

Theo Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trong nhiều năm qua, đấu giá quyền sử dụng đất được xem là một trong những “công cụ” quan trọng để các địa phương khai thác nguồn lực đất đai, tạo nguồn thu ngân sách và bổ sung nguồn cung đất ở cho thị trường bất động sản.

Nhiều phiên đấu giá từng tạo ra những “cơn sốt” khi giá trúng cao hơn nhiều lần giá khởi điểm, trở thành mức tham chiếu mới cho cả khu vực. Sau mỗi phiên đấu giá thành công với mức giá cao, mặt bằng giá đất xung quanh thường được điều chỉnh tăng, kéo theo giá chuyển nhượng đất dân cư, chi phí phát triển dự án và kỳ vọng của nhà đầu tư cũng tăng theo.

Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang bước vào giai đoạn thay đổi rõ nét. Khi nhiều địa phương đẩy mạnh khai thác quỹ đất nhằm tạo nguồn lực đầu tư hạ tầng, phát triển đô thị sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, nguồn cung đất đấu giá có xu hướng gia tăng.

Cùng với đó, các quy định mới nhằm tăng tính minh bạch, nâng cao điều kiện về năng lực tài chính và hạn chế tình trạng bỏ cọc đang khiến hoạt động đấu giá chuyển dần từ “cuộc chơi kỳ vọng” sang phản ánh sát hơn nhu cầu thực.

Hiện nay cán cân thị trường đang bắt đầu thay đổi khi nguồn cung đất đấu giá có xu hướng được mở rộng. Sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, cùng với nhu cầu tạo nguồn lực cho đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị, nhiều địa phương đang rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chuẩn bị đưa thêm các quỹ đất đủ điều kiện ra thị trường.

Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn là yếu tố cần cân nhắc, khẩu vị của nhà đầu tư đang có sự nâng cấp và phân hóa rõ rệt, việc nguồn cung đấu giá gia tăng khiến mức độ cạnh tranh giữa các khu đất cũng rõ nét hơn.

Nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn, đồng thời cân nhắc kỹ hơn giữa đất đấu giá, đất dân cư hiện hữu và các sản phẩm bất động sản tại các đô thị lớn ở lân cận. Tâm lý “mua bằng mọi giá” vì vậy dần suy giảm, khiến giá trúng đấu giá không còn trong tình trạng “trên trời” như giai đoạn trước.

Cùng với đó, tâm lý đầu tư cũng đang có sự chuyển dịch tích cực từ việc chạy theo các cơn sốt đất nền sang tư duy đầu tư dài hạn. Khách hàng ngày càng ưu tiên lựa chọn các sản phẩm có pháp lý chuẩn chỉnh, hạ tầng tiện ích được quy hoạch bài bản và tiềm năng khai thác dòng tiền lâu dài.

Nhu cầu ở thực trở thành lực đỡ của thị trường đấu giá đất

Theo Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, dù thị trường đấu giá đất đang giảm nhiệt, xu hướng này không diễn ra đồng đều tại tất cả địa phương.

Một số khu vực vẫn ghi nhận mức giá trúng cao, thậm chí tăng mạnh so với giá khởi điểm, khi quỹ đất đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng thực tế của người dân.

Theo ông Trần Huy Biên, Thành viên Hội đồng Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam, Giám đốc Công ty Cổ phần WIA An Phú, tại khu vực Đông Hải Phòng, số lượng lô đất đưa ra đấu giá trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng khoảng 250% so với cùng kỳ, tỷ lệ đấu giá thành công đạt khoảng 95,2%.

Nhiều phiên ghi nhận không khí tham gia sôi động, giá trúng thường cao hơn mặt bằng giá thị trường. Động lực chính giúp nhiều phiên đấu giá duy trì sức hút và ghi nhận mức giá trúng cao vẫn đến từ nhu cầu sử dụng thực tế.

Tại các khu vực này, người dân có nhu cầu đất ở để xây dựng nhà, mở rộng không gian sinh sống, trong khi nguồn cung phù hợp, pháp lý rõ ràng và hạ tầng tương đối hoàn thiện vẫn còn hạn chế.

Điều này cho thấy giống như thị trường bất động sản chung, thị trường đất đấu giá đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét.

Các khu đất có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì mức giá cao. Các khu vực tăng nóng chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc hoạt động đầu cơ ngắn hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.

Theo Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, đấu giá đất vẫn sẽ giữ vai trò quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất và phát triển đô thị. Tuy nhiên, giai đoạn giá đấu giá tăng nóng, vượt xa giá trị sử dụng thực tế có thể đang dần kết thúc.

Khi nguồn cung tăng, chi phí tham gia cao hơn và hành vi đầu cơ được kiểm soát chặt hơn, giá đấu giá sẽ có xu hướng phản ánh sát hơn giá trị thực của khu đất.

Thị trường sẽ không còn là cuộc cạnh tranh bằng những mức giá kỷ lục, mà chuyển sang giai đoạn phân hóa mạnh hơn, nơi yếu tố quyết định là nhu cầu ở thực, quy hoạch, hạ tầng và khả năng khai thác dài hạn.