 |
| Chu kỳ thị trường bất động sản qua các giai đoạn suy giảm và phục hồi. Ảnh BSC. |
Các tín hiệu này bao gồm: lãi suất ổn định và không còn gây áp lực tăng thêm; khả năng chi trả của người mua duy trì trong ngưỡng chấp nhận; các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ; nguồn cung quay trở lại sau giai đoạn gián đoạn; và thanh khoản cải thiện dù lượng tồn kho gia tăng. Việc các yếu tố này cùng cải thiện cho thấy thị trường không chỉ ngừng suy giảm mà đang thiết lập lại cơ chế vận hành, tạo nền tảng cho một chu kỳ mới.
5 dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đã thoát đáy
Sự ổn định của mặt bằng lãi suất là một trong những tín hiệu quan trọng nhất cho thấy thị trường đang rời khỏi trạng thái suy giảm. Sau giai đoạn tăng mạnh, lãi suất hiện đã đi ngang và không còn duy trì xu hướng leo thang, qua đó giảm áp lực chi phí vốn đối với người mua nhà.
Trong các chu kỳ trước, thị trường bất động sản luôn phản ánh sự đánh đổi giữa lãi suất và giá nhà. Khi lãi suất duy trì ở mức thấp, dòng tiền rẻ thúc đẩy nhu cầu đầu tư và đầu cơ, kéo theo mức tăng giá nhà có thể lên tới 15–25% mỗi năm. Ngược lại, khi lãi suất tăng, thị trường chững lại và giá có xu hướng ổn định. Ở thời điểm hiện tại, lãi suất được đánh giá tương đương các chu kỳ trước, trong khi giá nhà không còn tăng nóng, cho thấy thị trường đã điều chỉnh về trạng thái cân bằng hơn.
Song song với đó, khả năng chi trả của người mua nhà vẫn được duy trì trong ngưỡng an toàn. Theo phân tích độ nhạy với các giả định về giá nhà, thu nhập, tỷ lệ vay và kỳ hạn vay, chi phí nhà ở hiện ở mức khoảng 30–40% thu nhập hộ gia đình trong điều kiện lãi suất vay mua nhà khoảng 10–10,5%/năm. Đây là mức phù hợp với nhu cầu ở thực, trong khi ngưỡng 50% được xem là mức tối đa có thể chấp nhận.
Diễn biến này cho thấy nhu cầu thực trên thị trường không biến mất mà chủ yếu bị trì hoãn trong giai đoạn điều kiện tài chính kém thuận lợi. Khi lãi suất ổn định, phần cầu bị "nén" có xu hướng quay trở lại, tạo lực đỡ cho thị trường trong giai đoạn đầu phục hồi.
Một tín hiệu đáng chú ý khác đến từ tiến trình tháo gỡ pháp lý. Trong năm 2025, hơn 200 dự án với khoảng 130.000 sản phẩm đã được xử lý vướng mắc để hoàn tất thủ tục pháp lý. Đồng thời, số lượng sản phẩm đủ điều kiện giao dịch ghi nhận mức tăng mạnh, trên 100% so với cùng kỳ năm trước.
Pháp lý không còn là nút thắt lớn của thị trường như giai đoạn trước. Khi hành lang pháp lý dần được thông suốt và quy trình xử lý được chuẩn hóa, quá trình triển khai dự án có điều kiện được đẩy nhanh, góp phần khơi thông nguồn cung.
Hệ quả là nguồn cung quay trở lại sau thời gian bị "nén". Số lượng sản phẩm được cấp phép và đủ điều kiện mở bán tăng đáng kể, phản ánh việc các điểm nghẽn trước đó đã được giải quyết.
Ở chiều cầu, thanh khoản cũng ghi nhận sự cải thiện rõ rệt. Lượng giao dịch bất động sản tăng khoảng 35% so với cùng kỳ và 11% theo quý, ngay cả khi mặt bằng lãi suất chưa giảm sâu. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho cũng gia tăng mạnh, có thời điểm tăng gần gấp đôi so với năm trước, chủ yếu do nguồn cung được đưa ra thị trường với tốc độ cao hơn.
BSC Research cho rằng diễn biến này phản ánh đặc trưng của giai đoạn đầu chu kỳ, khi nguồn cung phục hồi trước, trong khi cầu cần thêm thời gian để hấp thụ. Sự đồng thời của việc giao dịch tăng và tồn kho gia tăng cho thấy thị trường đã rời khỏi trạng thái suy giảm nhưng chưa bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh, mà đang trong quá trình tái cân bằng.
Tổng hợp các yếu tố trên cho thấy 5 tín hiệu cốt lõi của thị trường đã đồng thời xuất hiện, qua đó xác nhận trạng thái thoát đáy của bất động sản.
Chu kỳ mới hình thành, với tâm điểm chuyển sang khả năng hấp thụ và triển vọng lợi nhuận phục hồi
Không chỉ các chỉ báo ngắn hạn, dữ liệu dài hạn cũng cho thấy thị trường đang bước vào một pha vận động mới của chu kỳ. Theo BSC Research, diễn biến lợi nhuận ngành bất động sản trong hơn một thập kỷ qua cho thấy chu kỳ lặp lại rõ rệt giữa các pha suy giảm, tạo đáy và tăng trưởng.
 |
Trên nền các tín hiệu thoát đáy, BSC Research cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn đầu của một chu kỳ mới, với sự chuyển dịch đáng chú ý về các yếu tố dẫn dắt.
Nếu trong giai đoạn trước, các vướng mắc pháp lý và chi phí vốn là những lực cản chính khiến thị trường bị gián đoạn, thì ở thời điểm hiện tại, khi các yếu tố này dần được tháo gỡ, tâm điểm của thị trường đang chuyển sang khả năng hấp thụ nguồn cung. Diễn biến thanh khoản cải thiện trong khi tồn kho vẫn gia tăng cho thấy thị trường đã bước sang giai đoạn cung đi trước và cầu theo sau – đặc trưng của pha phục hồi ban đầu.
Sự chuyển dịch này cũng hàm ý rằng chu kỳ mới sẽ không còn được dẫn dắt bởi dòng tiền đầu cơ hay đòn bẩy tài chính như trước, mà phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu thực và tốc độ hấp thụ của thị trường sơ cấp. Trong bối cảnh đó, mặt bằng lãi suất ổn định đóng vai trò điều kiện cần, trong khi khả năng chi trả của người mua trở thành yếu tố quyết định.
Ở góc độ chu kỳ lợi nhuận, BSC Research đánh giá, ngành bất động sản đã đi qua giai đoạn tạo đáy và đang bước vào pha phục hồi. Tuy nhiên, do đặc thù độ trễ của hoạt động bán hàng và ghi nhận doanh thu, sự cải thiện về lợi nhuận sẽ không diễn ra ngay lập tức, mà bắt đầu rõ nét hơn từ năm 2026 và có thể tăng tốc trong giai đoạn 2027–2028.
Điều này phản ánh đặc điểm quen thuộc của chu kỳ bất động sản, khi hoạt động thị trường thường phục hồi trước, trong khi kết quả kinh doanh của doanh nghiệp cải thiện sau một độ trễ nhất định. Giai đoạn hiện tại vì vậy được xem là điểm chuyển tiếp giữa đáy chu kỳ và pha phục hồi lợi nhuận.
Ở khía cạnh định giá, BSC Research cho rằng, mặt bằng hiện tại đang ở vùng cận dưới của chu kỳ. Ngành bất động sản đang giao dịch tại mức P/B trung vị khoảng 1,3 lần, thấp hơn mức trung bình 1,5 lần của chu kỳ trước, đồng thời thấp hơn đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng mạnh 2017–2019. Điều này cho thấy phần lớn khó khăn đã được phản ánh vào giá, mở ra dư địa cho quá trình tái định giá trong trung hạn.
Song song với đó, các yếu tố rủi ro tác động đến tâm lý thị trường cũng đã giảm bớt. Sau giai đoạn chịu áp lực từ thông tin tiêu cực trong cuối năm 2025 và đầu năm 2026, diễn biến từ tháng 4/2026 cho thấy xu hướng kỳ vọng đã dần đảo chiều, phản ánh sự cải thiện trong nhận định của thị trường về triển vọng ngành.
Trong bối cảnh đó, chu kỳ mới của thị trường bất động sản được dự báo sẽ mang đặc trưng của một giai đoạn phục hồi thận trọng và phân hóa rõ nét, thay vì tăng trưởng đồng loạt như các chu kỳ trước. Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản không còn ở trạng thái suy giảm, mà đang bước vào giai đoạn tái thiết lập chu kỳ theo hướng bền vững hơn.
