 |
| TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE). |
Phóng viên: Thưa ông, Hà Nội vừa chính thức công bố Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm. Theo ông, điểm khác biệt lớn nhất của quy hoạch lần này so với các giai đoạn trước là gì? Vì sao nhiều ý kiến cho rằng đây có thể trở thành bước ngoặt đối với thị trường bất động sản Thủ đô?
TS. Trần Xuân Lượng: Tôi đánh giá rất cao tầm nhìn của Trung ương và thành phố Hà Nội khi ban hành Quy hoạch Thủ đô lần này. Đây thực sự là một quyết sách mang tính bước ngoặt, bởi trong quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản, quy hoạch luôn là nền tảng quan trọng nhất.
Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này không còn đi theo cách phát triển kiểu “vết dầu loang”, “điền vào chỗ trống”, hay nói cách khác là mở rộng đô thị theo những khoảng đất còn trống, thiếu một tầm nhìn tổng thể và sự kết nối đồng bộ giữa các không gian phát triển.
Điểm khác biệt lớn nhất của Quy hoạch Thủ đô lần này là tư duy quy hoạch đã thay đổi. Thay vì chỉ quy hoạch trên mặt phẳng để hình thành các khu đô thị mới, Hà Nội hướng tới tổ chức không gian phát triển đa tầng, đa lớp, kết hợp đồng thời không gian ngầm, mặt đất và không gian trên cao. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, các đô thị vệ tinh cùng nhiều cấu phần khác được tính toán trong một chỉnh thể thống nhất.
Đặc biệt, quy hoạch đã xác định rõ trục phát triển hai bên sông Hồng như một không gian động lực của Thủ đô trong tương lai. Đây là điểm rất khác so với trước đây, khi chúng ta chưa thực sự xác định được đâu là trung tâm, đâu là trọng tâm để tập trung nguồn lực phát triển.
Theo tôi, khi quy hoạch từng bước được hiện thực hóa, Hà Nội sẽ hình thành thêm nhiều quỹ đất và các siêu đô thị mới. Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn có điều kiện phát triển thành các trung tâm kinh tế - tài chính; trong khi khu vực Hòa Lạc - Xuân Mai tiếp tục giữ vai trò trung tâm khoa học và công nghệ.
Quan trọng hơn, quy hoạch lần này không chỉ hướng tới xây dựng một đô thị phục vụ người dân Hà Nội hay Việt Nam, mà hướng tới một Thủ đô có quy mô và sức cạnh tranh của khu vực, đủ năng lực thu hút nguồn nhân lực, dòng vốn và các hoạt động kinh tế quốc tế. Chính sự thay đổi trong tư duy quy hoạch đó sẽ mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản Hà Nội.
 |
| Quy hoạch Thủ đô 100 năm hướng tới một Thủ đô có quy mô và sức cạnh tranh của khu vực, đủ năng lực thu hút nguồn nhân lực, dòng vốn và các hoạt động kinh tế quốc tế. |
Phóng viên: Quy hoạch Hà Nội lần này được định hướng theo mô hình đô thị đa cực, đa tầng. Có thể hiểu rằng định hướng phát triển này sẽ làm thay đổi “công thức” tạo nên giá trị bất động sản, tức là giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không còn chỉ được quyết định bởi vị trí tại vùng lõi đô thị như trước đây. Theo ông, điều này có thể tạo cơ hội tái cân bằng mặt bằng giá nhà giữa khu vực trung tâm và các cực đô thị mới hay không?
TS. Trần Xuân Lượng: Một quy hoạch quy mô lớn luôn phải được xây dựng trên cơ sở đồng thời xem xét nhiều yếu tố như công năng, phân khu chức năng, lịch sử, văn hóa, môi trường, quốc phòng, an ninh và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, cùng với sự thay đổi của tư duy quy hoạch, khái niệm về giá trị bất động sản cũng sẽ thay đổi.
Trước đây, chúng ta thường quan niệm “nhất vị trí”. Giá trị bất động sản chủ yếu được quyết định bởi khoảng cách tới khu vực trung tâm, bởi hạ tầng giao thông còn hạn chế, người dân phải ưu tiên lựa chọn nơi ở gần nơi làm việc để giảm thời gian di chuyển.
Tuy nhiên, trong tương lai, giá trị bất động sản sẽ được định nghĩa lại.
Đó không còn chỉ là vị trí địa lý, mà là tổng hòa của khả năng kết nối hạ tầng, chất lượng không gian sống, tiêu chuẩn phát triển xanh, mức độ ứng dụng công nghệ và hệ thống tiện ích của khu đô thị. Những yếu tố như ESG, AI, IoT sẽ ngày càng trở thành cấu phần quan trọng trong việc hình thành giá trị bất động sản.
Một thay đổi rất đáng chú ý là người dân sẽ không còn quan tâm nhiều đến câu hỏi “ở cách trung tâm bao xa?”, mà sẽ quan tâm “mất bao lâu để di chuyển?”.
Đó cũng chính là giá trị của mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Khi hệ thống metro và giao thông công cộng được đầu tư đồng bộ, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn. Các đô thị vệ tinh có điều kiện phát triển mạnh hơn, đồng thời góp phần giảm áp lực lên khu vực nội đô.
Tư duy lựa chọn nhà ở cũng đang thay đổi rất nhanh, đặc biệt ở thế hệ trẻ. Người mua không còn chỉ tìm kiếm một vị trí thuận lợi, mà quan tâm nhiều hơn đến môi trường sống, không gian xanh, chất lượng dịch vụ, khả năng kết nối và trải nghiệm sống trong một hệ sinh thái đô thị hiện đại.
Đối với câu chuyện giá bất động sản, theo tôi, không thể chỉ nhìn vào quy hoạch để dự báo giá sẽ tăng hay giảm. Giá cả luôn chịu tác động của nhiều yếu tố như quan hệ cung - cầu, lạm phát, chính sách tín dụng, pháp luật và khả năng thu hút đầu tư.
Điều có thể khẳng định là quy hoạch sẽ tạo thêm quỹ đất và gia tăng nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên, nếu nguồn cung tăng trong khi nhu cầu không tăng tương ứng thì giá có xu hướng điều chỉnh. Ngược lại, nếu quá trình phát triển đô thị thu hút thêm dân cư, việc làm, dòng vốn đầu tư và nhu cầu ở thực gia tăng thì mặt bằng giá vẫn có thể tiếp tục tăng.
Vì vậy, điều quan trọng không phải là dự báo giá bất động sản tăng hay giảm, mà là tạo dựng được một thị trường có nguồn cung dồi dào, nhu cầu thực ổn định và sự phát triển cân bằng giữa các khu vực.
Phóng viên: Ông từng nhiều lần nhấn mạnh thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn đầu tư theo kỳ vọng tăng giá sang đầu tư dựa trên giá trị khai thác. Với Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, theo ông, điều đó sẽ làm thay đổi tiêu chí lựa chọn dự án của doanh nghiệp cũng như quyết định đầu tư của nhà đầu tư như thế nào?
TS. Trần Xuân Lượng: Trong một thời gian dài, tư duy đầu tư trên thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư thường lựa chọn đất đai như một loại tài sản tích lũy, với quan niệm rằng chỉ cần nắm giữ đủ lâu thì giá trị sẽ tiếp tục gia tăng. Chính điều đó hình thành xu hướng đầu tư ngắn hạn, chạy theo các đợt tăng giá và chưa thực sự quan tâm đến khả năng khai thác của tài sản.
Tuy nhiên, theo tôi, thị trường hiện nay đang bước sang một giai đoạn khác.
Sự phát triển của hạ tầng, quá trình số hóa dữ liệu thị trường cùng với việc từng bước hoàn thiện các chính sách quản lý và chính sách thuế đối với bất động sản sẽ khiến chi phí nắm giữ những tài sản không được khai thác ngày càng lớn.
Kinh nghiệm của nhiều quốc gia cho thấy, những bất động sản bị bỏ hoang hoặc không đưa vào sử dụng thường phải chịu mức thuế rất cao. Điều đó sẽ làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu cơ đơn thuần.
Trong bối cảnh đó, tiêu chí lựa chọn bất động sản của nhà đầu tư cũng sẽ thay đổi. Thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá trong tương lai, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những sản phẩm có thể tạo ra dòng tiền ổn định thông qua khai thác, kinh doanh hoặc cho thuê. Giá trị của bất động sản không còn chỉ nằm ở quyền sở hữu, mà nằm ở khả năng tạo ra giá trị gia tăng trong quá trình vận hành.
 |
| Những thay đổi về quy hoạch, cùng với quá trình hoàn thiện thể chế và số hóa dữ liệu thị trường sẽ buộc cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược. Ảnh: Thu Hiền. |
Bất động sản trong tương lai cũng phải gắn với công ăn việc làm và nhu cầu ở thực. Người mua nhà không còn chỉ mua một mảnh đất hay một căn hộ, mà họ mua cả môi trường sống, hệ thống tiện ích, không gian sống và đẳng cấp của dự án. Chính những yếu tố đó sẽ quyết định giá trị của bất động sản trong chu kỳ phát triển mới.
Những thay đổi về quy hoạch, cùng với quá trình hoàn thiện thể chế và số hóa dữ liệu thị trường sẽ buộc cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chuyển trọng tâm sang phát triển các dự án có giá trị khai thác cao, đáp ứng nhu cầu ở thực và tạo dòng tiền bền vững.
Thay vì chỉ tập trung mở rộng quỹ đất hay kỳ vọng gia tăng giá trị tài sản, doanh nghiệp sẽ phải chú trọng hơn đến chất lượng quy hoạch, hệ thống tiện ích, khả năng kết nối hạ tầng và hiệu quả khai thác của dự án trong dài hạn.
Phóng viên: Thực tế cho thấy không ít quy hoạch được đánh giá rất tốt nhưng quá trình triển khai còn chậm hoặc thiếu đồng bộ. Theo ông, đâu sẽ là thách thức lớn nhất trong quá trình hiện thực hóa Quy hoạch Thủ đô và yếu tố nào sẽ quyết định để quy hoạch thực sự chuyển hóa thành giá trị cho thị trường bất động sản, thay vì chỉ dừng ở kỳ vọng?
TS. Trần Xuân Lượng: Một quy hoạch có tầm nhìn hàng chục năm, thậm chí hàng trăm năm như Quy hoạch Thủ đô chắc chắn sẽ mở ra rất nhiều cơ hội phát triển. Tuy nhiên, cơ hội chỉ có thể trở thành hiện thực nếu chúng ta giải quyết được những thách thức trong quá trình tổ chức thực hiện.
Theo tôi, thách thức đầu tiên là nguồn lực con người, đặc biệt là vai trò của đội ngũ lãnh đạo và quản lý ở từng giai đoạn phát triển. Một quy hoạch dài hạn chỉ có thể được triển khai hiệu quả khi tầm nhìn chiến lược được duy trì xuyên suốt, bảo đảm tính kế thừa và nhất quán trong quá trình thực hiện.
Thách thức thứ hai là nguồn lực tài chính. Quy hoạch sẽ không thể đi vào cuộc sống nếu thiếu nguồn vốn để đầu tư hệ thống hạ tầng, phát triển các khu đô thị mới và triển khai những dự án trọng điểm. Vì vậy, bài toán huy động nguồn lực từ ngân sách, khu vực tư nhân và các nhà đầu tư trong nước, quốc tế sẽ có ý nghĩa quyết định.
Bên cạnh đó là năng lực tổ chức thực thi. Có quy hoạch tốt, có nguồn lực nhưng nếu quá trình triển khai thiếu đồng bộ, thiếu sự đồng thuận hoặc không bám sát mục tiêu ban đầu thì rất dễ phát sinh những hệ lụy cho xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng là một ví dụ điển hình. Nếu không được thực hiện minh bạch và hiệu quả, đây sẽ là điểm nghẽn lớn đối với tiến độ triển khai quy hoạch.
Đương nhiên, với một quy hoạch có tầm nhìn 100 năm, chúng ta cũng phải tính đến những biến động khó dự báo của kinh tế và địa chính trị thế giới như dịch bệnh, xung đột hay những thay đổi của nền kinh tế toàn cầu.
Tuy nhiên, nhìn tổng thể, tôi cho rằng cơ hội hiện nay lớn hơn thách thức.
Sự phát triển mạnh mẽ của khoa học - công nghệ đang mở ra nhiều điều kiện mà trước đây chúng ta chưa có, từ công nghệ xử lý nền móng, phát triển không gian ngầm đến các giải pháp quản lý đô thị thông minh.
Cùng với đó, Việt Nam vẫn đang là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư quốc tế. Nếu tận dụng tốt các lợi thế về công nghệ, nguồn lực tài chính và giữ được sự nhất quán trong quá trình thực hiện, Quy hoạch Thủ đô hoàn toàn có thể trở thành động lực kiến tạo một không gian phát triển mới, đồng thời mở ra một chu kỳ tăng trưởng chất lượng hơn cho thị trường bất động sản Hà Nội.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!
