Quy hoạch đa cực mở ra dư địa tăng trưởng mới cho bất động sản Hà Nội và TP.HCM

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn thông tin về quy hoạch tại Hà Nội và TP.HCM.

Quy hoạch dài hạn tái định hình bản đồ bất động sản đô thị

Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 16/7, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, quy hoạch đô thị đang trở thành một trong những yếu tố tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến giá, vị trí và các tiện ích hiện hữu thì hiện nay, định hướng phát triển dài hạn của khu vực ngày càng đóng vai trò quan trọng.

Khảo sát với hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản trong quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 96% người được hỏi thừa nhận quy hoạch có tác động đến hành vi giao dịch, trong đó 52% cho rằng “ảnh hưởng rất lớn” và 44% đánh giá “ảnh hưởng phần nào”.

Theo Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn nâng cao năng lực cạnh tranh và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Ông cũng chỉ ra ba áp lực lớn thúc đẩy quá trình tái quy hoạch đô thị.

Thứ nhất là sự xuống cấp của các khu vực đô thị cũ. Thứ hai là áp lực về xã hội, môi trường và chất lượng sống khi mật độ dân cư cao, ùn tắc giao thông, ô nhiễm, thiếu không gian xanh và dịch vụ công tạo sức ép buộc đô thị phải tổ chức lại không gian phát triển. Thứ ba là yêu cầu nâng cấp để tăng sức cạnh tranh kinh tế.

Lấy kinh nghiệm từ Thượng Hải và Seoul, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, sau quá trình tái quy hoạch, cả hai đô thị đều ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về tăng trưởng kinh tế, thu nhập và phân bổ dân cư.

Theo ông Quốc Anh, Thượng Hải và Seoul đều trải qua trình tự tái quy hoạch tương đối giống nhau: trước hết là tái cấu trúc khu vực lõi, sau đó hình thành các cực tăng trưởng mới, rồi từng bước dịch chuyển một phần dân cư, giáo dục, sản xuất và dịch vụ ra các khu vực vệ tinh. Hà Nội và TP.HCM cũng đang đi theo xu hướng này.

Trong tương lai, khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò quan trọng nhưng không còn là nơi duy nhất tập trung mọi chức năng. Thay vào đó, mỗi khu vực mới sẽ được định hướng đảm nhiệm một vai trò riêng như công nghệ, giáo dục, công nghiệp, logistics, tài chính hoặc dịch vụ. Khi chức năng đô thị được phân bổ lại, giá trị bất động sản cũng sẽ được tái định vị theo.

Hà Nội mở rộng không gian tăng trưởng về các đô thị vệ tinh

Áp lực lớn nhất của Hà Nội hiện nay là mật độ dân cư quá cao tại khu vực lõi. Theo thống kê, mật độ bình quân tại các quận nội thành (cũ) lên tới khoảng 19.000 người/km², trong khi toàn Hà Nội chỉ khoảng 2.600 người/km². Bên cạnh đó, thành phố còn khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ, nhiều công trình được xây dựng từ giai đoạn 1960-1980 và tập trung ngay trong nội đô.

Để giảm tải khu vực lõi, Hà Nội đang đồng thời phát triển hạ tầng trọng điểm, mở rộng không gian đô thị và cải tạo chung cư cũ. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026-2027, đồng thời chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến khai thác từ năm 2030.

Song song với việc đầu tư hạ tầng, quy hoạch mới cũng định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Trong đó, Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây và các hành lang TOD quanh metro được kỳ vọng trở thành những dư địa tăng trưởng mới. Hà Nội cũng đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027, ưu tiên xử lý nhà nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026-2030.

Theo ông Quốc Anh, hướng đi này có nhiều điểm tương đồng với quá trình tái quy hoạch của Thượng Hải.

Ông cho biết, giá trị bất động sản tại Thượng Hải được tạo lập xuyên suốt quá trình tái quy hoạch. Giai đoạn 2000-2007, khoảng 745.000 hộ được di dời, cung - cầu nhà ở cùng tăng và giá bất động sản tăng khoảng 2,3 lần.

Quy hoạch có tác động định hình lại thị trường bất động sản.

Từ năm 2007 đến năm 2016, khi quỹ đất nội đô dần thu hẹp nhưng hạ tầng như Metro Line 9 và Hồng Kiều Hub từng bước hoàn thiện, giá bất động sản tiếp tục tăng khoảng 3 lần. Từ năm 2016 đến nay, thị trường bước vào giai đoạn tích lũy giá trị dài hạn. Tổng cộng, giá nhà tại Thượng Hải đã tăng khoảng 13 lần trong vòng 20-25 năm.

“Bài học từ Thượng Hải không nằm ở mức tăng giá đơn thuần mà ở việc quy hoạch đã đồng thời giảm áp lực dân số, cải thiện chất lượng sống và tái phân bổ nguồn cung. Khi khu lõi được tái định vị, các cực tăng trưởng mới được hình thành và hạ tầng kết nối hoàn thiện, giá trị bất động sản mới có nền tảng tăng trưởng bền vững”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Giá trị bất động sản có thể lan tỏa ra ngoài khu vực trung tâm hiện hữu

Sau sáp nhập, TP.HCM có quy mô phát triển mới với khoảng 14 triệu dân và GRDP ước đạt 1,55 triệu tỷ đồng, tương đương 24,5% GDP cả nước. Từ sau sáp nhập năm 2025, TP.HCM cũng dần hình thành ba cực phát triển rõ nét hơn, gồm TP.HCM giữ vai trò trung tâm tài chính, điều phối và công nghệ; Bình Dương là cực sản xuất - công nghiệp; còn Bà Rịa - Vũng Tàu đảm nhiệm logistics, cảng biển và kết nối hàng hóa quốc tế.

Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, việc chuyên môn hóa các cực tăng trưởng chỉ phát huy hiệu quả khi được hỗ trợ bởi hệ thống hạ tầng liên kết đồng bộ. Thành phố đang từng bước hình thành mạng lưới hạ tầng chiến lược gồm sân bay Long Thành, cụm cảng Cần Giờ - Cái Mép Hạ, Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống metro theo các trục Đông - Tây, Bắc - Nam.

Quy hoạch đa cực mở ra dư địa tăng trưởng mới cho bất động sản Hà Nội và TP.HCM. Ảnh: Internet

Liên hệ với kinh nghiệm của Seoul (Hàn Quốc), ông Quốc Anh cho biết, xét từ góc độ bất động sản, quá trình chuyên môn hóa các cực kinh tế kết hợp với hoàn thiện hạ tầng đã tạo ra mặt bằng tăng trưởng rộng hơn cho toàn vùng đô thị Seoul.

Giá nhà tại Seoul, Incheon và Gyeonggi đều tăng trưởng bền vững, trong khi dòng dân cư dịch chuyển từ Seoul sang Incheon và Gyeonggi cho thấy tái quy hoạch còn góp phần phân bổ lại nhu cầu nhà ở trên phạm vi toàn vùng.

“Đây là bài học đáng chú ý đối với TP.HCM. Khi từng cực tăng trưởng có chức năng rõ ràng và được kết nối bằng hạ tầng đồng bộ, giá trị bất động sản có thể lan tỏa ra ngoài khu vực trung tâm hiện hữu”, ông Nguyễn Quốc Anh nói.

Theo đó, quy hoạch đa cực không làm giảm vai trò của khu vực lõi mà mở rộng không gian tăng trưởng cho toàn vùng. Khi TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vận hành như một chỉnh thể, giá trị sẽ dịch chuyển về những khu vực có chức năng kinh tế rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và tiến độ triển khai thực chất. Đây cũng là cơ sở để nhiều nhà đầu tư đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường phía Nam.

Theo đại diện Batdongsan.com.vn, kinh nghiệm từ Thượng Hải và Seoul cho thấy quy hoạch chỉ tạo ra giá trị khi được chuyển hóa thành hạ tầng, chức năng kinh tế và nhu cầu thực. Vì vậy, cơ hội trên thị trường bất động sản không nằm ở việc chạy theo thông tin quy hoạch mà ở khả năng nhận diện đúng những cực tăng trưởng có tiến độ rõ ràng, kết nối thuận lợi và sức hút bền vững về dân cư, việc làm.