Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp: Có nên quy định lợi nhuận định mức?

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Ảnh có sự trợ giúp thiết kế của AI.

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Bộ Xây dựng trình Chính phủ trình và được Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội thẩm tra sơ bộ. Bên cạnh ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, từng bước hình thành thị trường cho thuê ổn định, lâu dài, Dự thảo cũng bổ sung chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Thông tin với Tạp chí Kinh tế - Tài chính về góp ý mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đối với chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, ngày 26/7, Hiệp hội đã có bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (đợt 1) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ; Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp. Đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, nội dung góp ý tập trung vào giá bán, giá thuê mua và giá thuê.

Cụ thể, Hiệp hội cho rằng, giá bán, giá thuê mua, giá thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp bao gồm cả kinh phí bảo trì nhà ở do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp thỏa thuận với bên mua, thuê mua, thuê theo khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Đáng chú ý, HoREA đề xuất dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bỏ quy định về “lợi nhuận định mức” và chỉ quy định: Chủ đầu tư quyết định giá bán, giá cho thuê mua, giá cho thuê nhà ở trong dự án không vượt quá khung giá bán, giá thuê mua, giá cho thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp được UBND cấp tỉnh quy định. Đồng thời, giá bán, giá cho thuê mua, giá cho thuê nhà ở được xác định theo nguyên tắc bảo đảm tính đúng, tính đủ chi phí theo quy định của pháp luật đất đai, xây dựng và pháp luật khác có liên quan cộng với lợi nhuận theo quy định pháp luật.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, lý do đề xuất là bởi Hiệp hội nhận thấy việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là chính sách mới của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, để thể chế hóa Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm ngày 19/5/2026 về chuyển hướng chiến lược về “phát triển nhà ở cho thuê” và “phát triển nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị”.

“Khi Nhà nước khống chế giá bán, giá thuê mua, giá thuê tối đa nhà ở giá phù hợp thì tùy theo năng lực tài chính, trình độ quản trị, ứng dụng khoa học công nghệ của từng doanh nghiệp dẫn đến từng doanh nghiệp sẽ tự tính toán để có thể tiết kiệm chi phí, giảm giá thành nên mặc dù bị khống chế giá bán, giá thuê mua, giá thuê tối đa, doanh nghiệp vẫn có thể đạt được lợi nhuận kỳ vọng. Do vậy, không cần phải quy định lợi nhuận định mức của dự án nhà ở thương mại giá phù hợp”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Thiết kế có sự hỗ trợ của AI.

Ngoài ra, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng đề nghị bổ sung quy định giá bán, giá thuê mua, giá thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp bao gồm cả kinh phí bảo trì nhà ở do chủ đầu tư thỏa thuận với bên mua, thuê mua, thuê theo khung giá do UBND cấp tỉnh quy định tương tự như tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay (giá nhà ở trung cao cấp tại phường Lái Thiêu, phường Bình Hòa, phường Thuận An là từ 60 triệu đồng/m2 trở lên).

Hay quy định của UBND TP. Hồ Chí Minh về giá thuê căn hộ nhà ở xã hội thuộc tòa nhà chung cư từ trên 4 tầng là 118.000 đồng/m2 nên giá thuê căn hộ nhà ở xã hội 2 phòng ngủ 55 m2 chỉ có 5,6 triệu/tháng, chưa bằng phân nửa giá thuê căn hộ nhà ở thương mại tương tự.

Lấy các mức giá trên làm quy chiếu, theo HoREA, UBND TP. Hồ Chí Minh có thể quy định giá bán, giá thuê mua tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp không vượt quá 50 triệu đồng/m2 cho khu vực Tây Bắc Thành phố (thuộc địa bàn tỉnh Bình Dương cũ).

Điều này cũng tương tự như quy định tại khoản 3 Điều 87 Luật Nhà ở 2023 về giá thuê nhà ở xã hội bao gồm cả kinh phí bảo trì nhà ở do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thỏa thuận với bên thuê theo khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.

“Hiệp hội nhận thấy, Nhà nước xây dựng cơ chế chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp và mời gọi doanh nghiệp hưởng ứng nhưng không ép buộc doanh nghiệp tham gia”, ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Chủ tịch HoREA cũng khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản nên chuyển hướng đầu tư vào các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo khách hàng là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị, đó là phân khúc thị trường nhà ở thương mại giá phù hợp và phân khúc nhà ở xã hội theo Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 để được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước.

Hoặc doanh nghiệp cũng có thể chủ động tự lựa chọn đầu tư “nhà ở thương mại giá phù hợp” theo cơ chế thị trường mà không cần hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước như: Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long đã thực hiện 8 dự án nhà ở thương mại giá phù hợp - Ehome từ 20 năm qua; hoặc Công ty TNHH Lê Thành đã đầu tư 3.000 căn nhà ở thương mại giá phù hợp cho thuê dài hạn 49 năm và 930 căn nhà ở xã hội cho thuê hoàn toàn bằng nguồn vốn tư nhân và tự tạo lập quỹ đất dự án.