Dự thảo Luật Nhà ở cần thống nhất với Luật Đất đai và tăng tính linh hoạt cho doanh nghiệp

Theo VCCI, quy định về thế chấp dự án tại dự thảo Luật Nhà ở cần tăng tính linh hoạt cho doanh nghiệp. Ảnh: Thu Hiền

Đề nghị bảo đảm tính thống nhất với các luật liên quan

Đóng góp ý kiến đối với Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, Luật Nhà ở có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều văn bản pháp luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản...

Theo VCCI, đây đều là những đạo luật có tác động lớn đến quá trình triển khai các dự án đầu tư. Vì vậy, các quy định cần bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất nhằm tránh chồng chéo trong quá trình thực hiện.

Tuy nhiên, qua rà soát sơ bộ, VCCI cho rằng, một số quy định trong Dự thảo Luật Nhà ở vẫn chưa thống nhất với các luật hiện hành.

Cụ thể, đối với điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong khi đó, khoản 4 Điều 14 Dự thảo Luật Nhà ở quy định đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp trực tiếp cho người mua, thuê mua nhà ở, trừ một số trường hợp như nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua hoặc nhà ở được đầu tư để cho thuê.

Theo VCCI, quy định này có thể được hiểu là chủ đầu tư không cần có Giấy chứng nhận vẫn có thể thực hiện chuyển nhượng, còn Giấy chứng nhận sẽ được cấp trực tiếp cho người mua. Do đó, giữa Luật Đất đai và Dự thảo Luật Nhà ở đang chưa thống nhất về điều kiện chuyển nhượng dự án có bắt buộc phải có Giấy chứng nhận hay không.

VCCI cũng chỉ ra sự khác biệt về thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, đối với các trường hợp đăng ký biến động, trong đó có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động.

Trong khi đó, điểm b khoản 3 Điều 29 Dự thảo Luật Nhà ở quy định trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở hoặc kể từ khi bên thuê mua thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện thực hiện thủ tục này.

Theo VCCI, quy định giữa hai luật hiện chưa thống nhất về thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, bao gồm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đề nghị tăng tính linh hoạt trong quy định về thế chấp dự án

Bên cạnh đó, VCCI cũng bày tỏ băn khoăn về quy định liên quan đến quỹ đất phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.

Cụ thể, điểm c khoản 2 Điều 30 Dự thảo Luật Nhà ở quy định đất để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp bao gồm “các loại đất khác không phải là đất ở” của tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Trong khi đó, Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận phải được thực hiện trên “đất ở” hoặc “đất khác và đất ở”, tức dự án phải có yếu tố đất ở.

Theo VCCI, đây cũng là nội dung cần được rà soát để bảo đảm tính thống nhất giữa các quy định pháp luật.

Ngoài những nội dung liên quan đến tính thống nhất của hệ thống pháp luật, VCCI cũng góp ý đối với quy định về thế chấp nhà ở và dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Theo khoản 2 Điều 134 dự thảo Luật Nhà ở, chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc thế chấp nhà ở trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở; việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất.

Theo VCCI, nhiều doanh nghiệp cho rằng, quy định bắt buộc thế chấp dự án phải bao gồm cả quyền sử dụng đất có thể gây khó khăn đối với chủ đầu tư trong trường hợp đã có quyết định giao đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dù điều kiện này vẫn đủ để thế chấp dự án.

Vì vậy, VCCI cho biết doanh nghiệp đề nghị sửa quy định theo hướng việc thế chấp dự án “có thể” bao gồm cả quyền sử dụng đất “theo thỏa thuận của các bên”, nhằm tăng tính linh hoạt trong quá trình huy động vốn.