 |
| Dòng vốn vẫn là yếu tố tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường bất động sản. Ảnh: Thu Hiền. |
Đánh giá diễn biến thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung đã phục hồi đáng kể.
Theo đó, thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mới, trong đó khoảng 70.000 sản phẩm đến từ các dự án lần đầu gia nhập thị trường, tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2025.
Nếu quy đổi theo giá trị đầu tư, lượng sản phẩm này tương đương gần 500.000 tỷ đồng vốn đã được các chủ đầu tư rót vào thị trường. Theo ông Đính, con số này cho thấy niềm tin của doanh nghiệp đối với triển vọng phục hồi của thị trường.
Tuy nhiên, diễn biến thanh khoản lại không theo kịp tốc độ gia tăng của nguồn cung. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường chỉ tiêu thụ khoảng 40.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ dưới 50%.
Trong khi cùng kỳ năm 2025, nhiều dự án đạt tỷ lệ hấp thụ từ 80-90%, thậm chí rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thì hiện nay thanh khoản đã có dấu hiệu chững lại.
Lý giải nguyên nhân, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng thời gian qua, nhiều cực tăng trưởng mới tại Hà Nội, Đà Nẵng, Quảng Ninh và TP. Hồ Chí Minh được đầu tư mạnh, tạo ra nguồn cung lớn cho thị trường.
Cùng với đó, việc Chính phủ và Quốc hội đẩy mạnh tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, thúc đẩy giải phóng nguồn lực, đặc biệt là đưa nhiều dự án từng bị đình trệ trở lại triển khai, đã góp phần làm lượng hàng hóa trên thị trường tăng nhanh.
Theo ông Đính, trong bối cảnh nguồn cung dồi dào, người mua không còn tâm lý xuống tiền ngay như trước mà có xu hướng quan sát, so sánh và lựa chọn kỹ hơn giữa các dự án. Chính điều này khiến sức mua có phần chững lại, dù lực cầu thực tế vẫn được đánh giá là khá tốt.
Bên cạnh đó, dòng vốn cũng là yếu tố tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường. Theo ông Đính, sức mua hiện nay chủ yếu vẫn dựa vào tín dụng ngân hàng. Khi lãi suất tăng vào cuối năm 2025 và đầu năm 2026, chi phí vốn không còn rẻ như trước, việc tiếp cận nguồn vốn trở nên khó khăn hơn, từ đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và mua nhà.
“Thị trường cho thấy lực cầu thực tế vẫn rất tốt nhưng người mua trên thị trường đang có sự chọn lọc thực sự đối với những sản phẩm chất lượng và đầu tư có lợi để nắn dòng cầu vào các sản phẩm, dự án này. Do đó, thị trường đang có sự phân hóa rất mạnh và rõ nét. Nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực của dự án thay vì mua theo tâm lý đám đông”, ông Đính nhận định.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản hiện nay là nguồn vốn vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.
Ông cho rằng khi chi phí vốn tăng, không chỉ hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp bị ảnh hưởng mà quyết định xuống tiền của người mua cũng trở nên thận trọng hơn, kéo theo thanh khoản của thị trường suy giảm.
Sự phụ thuộc lớn vào tín dụng khiến thị trường bất động sản dễ chịu tác động mỗi khi chính sách tiền tệ thay đổi. Trong khi đó, các kênh huy động vốn thay thế vẫn phát triển khá chậm và chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
Dẫn chứng từ thị trường trái phiếu bất động sản, ông Đính cho biết, mặc dù quy mô thị trường bất động sản mỗi năm lên tới hàng triệu tỷ đồng nhưng giá trị trái phiếu phát hành ở thời điểm cao nhất cũng chỉ hơn 200.000 tỷ đồng. Theo ông, quy mô này còn khá nhỏ và chưa thể trở thành nguồn vốn quan trọng đối với doanh nghiệp.
Không chỉ thị trường trái phiếu, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản cùng nhiều kênh huy động vốn dài hạn khác cũng chưa phát huy được vai trò, dù khung pháp lý cơ bản đã được hình thành.
Ông Đính cho biết, tại nhiều quốc gia, thị trường bất động sản phát triển bền vững nhờ hệ thống các quỹ đầu tư và quỹ tín thác hoạt động hiệu quả. Trong khi đó, tại Việt Nam, các mô hình này vẫn chưa được phát triển tương xứng.
Liên quan tín dụng bất động sản, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 29/6/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 20,03 triệu tỷ đồng, tăng 7,73% so với cuối năm 2025, tương đương khoảng 1,4 triệu tỷ đồng được bổ sung cho nền kinh tế. Trong đó, tính đến cuối tháng 5, dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản chiếm 25,73% tổng dư nợ nền kinh tế.
Theo nhận định của chuyên gia chứng khoán MBS, thị trường bất động sản quý I/2026 ghi nhận những dấu hiệu hạ nhiệt khi thanh khoản suy giảm, hàng tồn kho gia tăng và sức hấp thụ chững lại dưới tác động của mặt bằng lãi suất cao.
Trong khi đó, giá bán vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, còn sản phẩm trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm. Diễn biến này không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình mà còn khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, nhất là trong bối cảnh một số địa phương đang điều chỉnh quy hoạch.
