 |
| Theo Savills. nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý đầu năm giảm cả theo quý và theo năm. Ảnh: Thu Hiền |
Giá thứ cấp tăng nhanh hơn giá sơ cấp trong 5 năm qua
Dữ liệu thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2026 vừa được Savills Việt Nam công bố ngày 10/4 cho thấy, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý đầu năm giảm cả theo quý và theo năm, đạt 6.108 căn.
Cùng với đó, số lượng căn bán được cũng ghi nhận xu hướng giảm, phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua trong bối cảnh các yếu tố kinh tế vĩ mô còn nhiều bất định.
Trong cơ cấu giao dịch, căn hộ hạng B tiếp tục chiếm ưu thế khi đóng góp tới 79% tổng lượng giao dịch toàn thị trường. Giá chào bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo đánh giá của Savills Việt Nam, nguồn cung mới tiếp tục là động lực chính của thị trường khi chiếm khoảng 70% số lượng giao dịch. Đáng chú ý, dù tới 90% nguồn cung này nằm ngoài Vành đai 3, mức hấp thụ vẫn vượt trung bình toàn thị trường khoảng 12%, cho thấy sức cầu vẫn tập trung vào các dự án mới có vị trí và mức giá phù hợp.
Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển ngày càng rõ nét của thị trường ra khu vực vùng ven – nơi còn dư địa phát triển quỹ đất, mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn và được hỗ trợ bởi hệ thống hạ tầng giao thông đang từng bước hoàn thiện.
Một điểm đáng chú ý khác là tốc độ tăng giá trên thị trường thứ cấp đang vượt thị trường sơ cấp ở tất cả các phân khúc trong vòng 5 năm trở lại đây. Theo phân tích của Savills, điều này phản ánh nhu cầu ngày càng cao đối với các sản phẩm đã hoàn thiện, có thể đưa vào sử dụng ngay và giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Trong khi giá sơ cấp tăng mạnh nhất ở phân khúc căn hộ hạng B, thì trên thị trường thứ cấp, căn hộ hạng C lại dẫn đầu về tốc độ tăng giá. Diễn biến này cho thấy xu hướng người mua ngày càng chú trọng yếu tố giá trị và khả năng chi trả, đặc biệt trong bối cảnh chi phí tài chính và lãi suất vay mua nhà có xu hướng gia tăng.
Về triển vọng nguồn cung, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội cho biết, trong 9 tháng cuối năm 2026, căn hộ hạng A và B sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trong nguồn cung mới với khoảng 16.700 căn.
Bên cạnh đó, các địa phương lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh được dự báo sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc hấp thụ nhu cầu nhà ở chưa được đáp ứng của Hà Nội, nhờ lợi thế về hạ tầng kết nối và sự gia tăng các hoạt động phát triển đô thị.
Biệt thự, liền kề chững giao dịch nhưng giá vẫn tăng
Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn ở khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch đã có dấu hiệu chững lại trong ngắn hạn, đặc biệt sau kỳ nghỉ Tết, khi người mua trở nên thận trọng hơn trước các yếu tố kinh tế và chính sách.
 |
| Giao dịch trên thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội có dấu hiệu chững lại trong ngắn hạn, đặc biệt sau kỳ nghỉ Tết. Ảnh: Thu Hiền. |
Ông Matthew Powell, Giám đốc của Savills Hà Nội cho biết, nguồn cung mới nhà ở thấp tầng tiếp tục đi theo xu hướng đã hình thành từ năm 2025, với phần lớn dự án mở bán tập trung tại các khu vực ngoại thành.
Theo ông, động lực chính của xu hướng này đến từ việc hạ tầng kết nối ngày càng được cải thiện, ranh giới đô thị liên tục mở rộng và quỹ đất tại khu vực nội đô ngày càng hạn chế. Đây là những yếu tố thúc đẩy chiến lược phát triển các khu đô thị quy mô lớn tại vùng ven.
Bên cạnh đó, các yếu tố như những thảo luận liên quan đến quy hoạch phát triển Thủ đô trong dài hạn, cùng với áp lực từ lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng, cũng khiến thời gian ra quyết định của người mua kéo dài hơn, làm giảm nhịp giao dịch trong ngắn hạn.
Dù vậy, giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường vẫn duy trì xu hướng tăng, trong khi giá thứ cấp nhìn chung ổn định và chưa ghi nhận biến động đáng kể. Điều này cho thấy niềm tin dài hạn của thị trường đối với quá trình đô thị hóa và mở rộng không gian đô thị của Hà Nội vẫn được duy trì.
Theo ông Matthew Powell, nhu cầu đối với nhà ở thấp tầng trong dài hạn vẫn được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa và sự phát triển của hạ tầng giao thông.
Ông nhấn mạnh, thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua một quá trình dịch chuyển mang tính cấu trúc, từ khu vực lõi trung tâm ra các khu vực ngoại thành, dưới tác động của sự cải thiện hạ tầng và hạn chế quỹ đất nội đô.
Về dài hạn, tăng trưởng của thị trường được dự báo sẽ gắn với mô hình phát triển đô thị đa cực, theo các hành lang phía Bắc, phía Đông và phía Tây của Hà Nội. Đây được xem là xu hướng tất yếu khi quy mô đô thị mở rộng và nhu cầu nhà ở tiếp tục gia tăng.
Các chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định, quý I/2026 ghi nhận những chuyển động mang tính tái cấu trúc trên hầu hết các phân khúc bất động sản Hà Nội. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô tương đối ổn định, dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục được duy trì và định hướng quy hoạch Thủ đô trong dài hạn ngày càng rõ ràng, thị trường đang dịch chuyển theo hướng đa cực, phân tán và chú trọng hơn đến chất lượng phát triển đô thị.
