Thị trường bất động sản quý III: Giá nhà hạ nhiệt, chung cư dẫn dắt nhu cầu

Giá rao bán bất động sản tiếp tục xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh. Ảnh: Thu Hiền

Giá rao bán điều chỉnh, giao dịch bất động sản vẫn chịu áp lực

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn công bố ngày 14/10, trong quý III/2026, giá rao bán bất động sản tiếp tục xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi giá thuê phổ biến tương đối ổn định. Thanh khoản vẫn chịu áp lực, song mức độ sụt giảm giao dịch đã phần nào chững lại so với quý trước.

Kết quả khảo sát 530 môi giới bất động sản cho thấy, 48% ghi nhận lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý trước, thấp hơn mức 50% của quý II/2026. Mặc dù tỷ lệ môi giới ghi nhận giao dịch sụt giảm mạnh đã thu hẹp, thanh khoản thị trường vẫn chưa có sự cải thiện rõ rệt.

Tâm lý thận trọng tiếp tục bao trùm thị trường khi 63% môi giới đánh giá người mua vẫn trong trạng thái quan sát, cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Lãi suất vay cao, những lo ngại về biến động chính sách, quy hoạch và hạn chế về dòng tiền là những rào cản chính đối với hoạt động giao dịch.

Trong bối cảnh đó, chung cư tiếp tục là loại hình thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, cao hơn đất nền (24%) và nhà riêng (21%).

Đồng thời, 36% môi giới đánh giá chung cư là loại hình có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, tiếp đến là nhà riêng với tỷ lệ 32%.

Các kết quả khảo sát cho thấy, dù tâm lý người mua còn thận trọng và giao dịch chịu áp lực, chung cư vẫn là loại hình dẫn đầu cả về mức độ quan tâm và kỳ vọng tăng trưởng của môi giới. Trong khi đó, chính sách thanh toán và khả năng tiếp cận tài chính tiếp tục là những yếu tố quan trọng tác động đến quyết định giao dịch bất động sản.

Hà Nội: Giá chung cư thứ cấp điều chỉnh mạnh hơn sơ cấp

Tại Hà Nội, giá rao bán bất động sản tiếp tục hạ nhiệt, trong khi tình hình giao dịch có dấu hiệu cải thiện so với quý trước.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tỷ lệ môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm trên 50% đã thu hẹp từ 59% trong quý II xuống còn 52% trong quý III/2026. Trong khi đó, tỷ lệ môi giới ghi nhận giao dịch ổn định tăng từ 10% lên 16%.

Như vậy, tỷ lệ môi giới ghi nhận giao dịch giảm mạnh tại Hà Nội đã giảm 7 điểm phần trăm so với quý trước, trong khi nhóm ghi nhận giao dịch ổn định tăng 6 điểm phần trăm.

Trong cơ cấu tìm kiếm bất động sản, chung cư tiếp tục chiếm ưu thế với tỷ trọng mức độ quan tâm đạt 52%, trong khi đất nền chiếm 13% và nhà riêng 18%.

Dù dẫn đầu về mức độ quan tâm, giá rao bán chung cư vẫn tiếp tục điều chỉnh. So với quý II/2026, giá rao bán chung cư tại Hà Nội giảm 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, còn nhà riêng nhìn chung đi ngang.

Đáng chú ý, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, mạnh hơn mức giảm 9% của phân khúc sơ cấp.

Tuy nhiên, chung cư thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý III/2026, cao hơn mức 46% của phân khúc sơ cấp. Mặc dù chỉ số giá rao bán giảm mạnh hơn, tỷ trọng giao dịch của phân khúc thứ cấp vẫn cao hơn sơ cấp.

Sự khác biệt giữa hai phân khúc còn thể hiện ở những yếu tố tác động đến quyết định mua. Ở thị trường sơ cấp, các chính sách chiết khấu giá bán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc, lãi được môi giới đánh giá có tác động lớn đến quyết định giao dịch.

Ngược lại, thị trường chung cư thứ cấp ghi nhận nhu cầu ở thực chiếm ưu thế với tỷ lệ 83%, trong khi nhu cầu đầu tư chiếm 17%. Người mua có xu hướng tìm kiếm những căn hộ có mức giá phù hợp tại các khu vực đã điều chỉnh.

Đối với phân khúc nhà riêng, mặt bằng giá rao bán tại Hà Nội nhìn chung ổn định nhưng có sự phân hóa giữa các khu vực. Trong quý III/2026, giá rao bán nhà riêng tại Hoàn Kiếm giảm 8% so với quý trước, trong khi Đông Anh và Cầu Giấy cùng giảm 5%.

Tâm lý chờ đợi vẫn hiện hữu khi 36% môi giới cho biết khách hàng tiếp tục trì hoãn giao dịch để quan sát thêm; 25% ghi nhận người mua có xu hướng mặc cả và chờ giá giảm; 21% cho biết khách hàng vẫn thận trọng, cân nhắc thêm. Chỉ 18% ghi nhận khách hàng sẵn sàng chốt giao dịch khi tìm được sản phẩm có mức giá phù hợp.

Như vậy, phần lớn ý kiến môi giới vẫn phản ánh tâm lý chờ đợi, cân nhắc hoặc thương lượng về giá của người mua nhà riêng tại Hà Nội. Trong khi đó, tỷ lệ ghi nhận khách hàng sẵn sàng giao dịch khi tìm được sản phẩm phù hợp vẫn ở mức 18%.

Đáng chú ý, 44% môi giới kỳ vọng việc công bố thông tin quy hoạch chi tiết sẽ thúc đẩy phân khúc nhà riêng phục hồi trong thời gian tới.