Bài toán nhà ở cho hàng chục nghìn chuyên gia, lao động nước ngoài tại Bắc Ninh

Đến hết tháng 9/2026, có gần 25.000 chuyên gia, nhà quản lý, kỹ sư và lao động kỹ thuật cao là người nước ngoài tại các khu công nghiệp ở Bắc Ninh. Ảnh: T.Xuân.

Nhu cầu gia tăng, nguồn cung phù hợp còn hạn chế

Sự phát triển của các khu công nghiệp và dòng vốn đầu tư nước ngoài đang kéo theo nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở dành cho chuyên gia, nhà quản lý và lao động kỹ thuật cao tại Bắc Ninh. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở thực sự phù hợp với nhóm khách hàng này vẫn chưa tương xứng với nhu cầu.

Theo thông tin tại Hội thảo “Nhà ở cho người nước ngoài sống và làm việc tại thành phố Bắc Ninh” ngày 12/10, tính đến đầu tháng 10/2026, địa phương có 41.416 người nước ngoài đăng ký tạm trú, đến từ 63 quốc gia và vùng lãnh thổ.

Riêng tại các khu công nghiệp, đến hết tháng 9/2026, có gần 25.000 chuyên gia, nhà quản lý, kỹ sư và lao động kỹ thuật cao là người nước ngoài, trong tổng số khoảng 645.000 lao động.

Căn cứ quy hoạch và kế hoạch phát triển các khu công nghiệp, số lượng chuyên gia, nhà quản lý, kỹ sư và lao động kỹ thuật cao quốc tế đến Bắc Ninh sinh sống, làm việc được dự báo tăng khoảng 10-15% mỗi năm trong 3-5 năm tới.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Quốc Ân, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh, địa phương hiện có 20 dự án nhà ở thương mại được công bố đủ điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu, với quy mô hơn 2.900 căn.

Trong số này, 13 dự án được công bố trước ngày 1/8/2024 theo Luật Nhà ở năm 2014, với khoảng 1.100 căn; 7 dự án được công bố sau ngày 1/8/2024 theo Luật Nhà ở năm 2023, với khoảng 1.800 căn. Các dự án chủ yếu tập trung tại những đô thị trung tâm như thành phố Bắc Ninh và thành phố Bắc Giang (cũ).

Ngoài ra, địa phương còn có các dự án nhà ở cho thuê, nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp được phép cho doanh nghiệp thuê để bố trí chỗ ở cho chuyên gia, lao động nước ngoài, với quy mô hơn 6.000 căn.

Dù vậy, theo đánh giá của các đơn vị chức năng, nguồn cung thực sự phù hợp và có khả năng tiếp cận, sở hữu của người nước ngoài vẫn chưa tương xứng với nhu cầu thực tế.

Từ góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Lan Phương, Giám đốc đối ngoại Công ty TNHH Sản xuất Biel Crystal Việt Nam cho biết doanh nghiệp hiện có hơn 300 lao động nước ngoài, gồm chuyên gia và lao động kỹ thuật. Công ty đang bố trí chỗ ở thông qua việc thuê căn hộ chung cư hoặc các tòa nhà tương đương tại khu vực gần nơi làm việc.

Tuy nhiên, khó khăn không chỉ nằm ở số lượng nhà ở mà còn ở vị trí, chất lượng, giá thuê và dịch vụ đi kèm. Đối với chuyên gia nước ngoài, chỗ ở cần bảo đảm an ninh, tiện nghi, môi trường sống tốt và thuận tiện di chuyển.

Theo bà Lan Phương, việc thuê nhà phân tán tại nhiều địa điểm hoặc cách xa khu công nghiệp có thể làm phát sinh chi phí đưa đón, quản lý nhân sự. Doanh nghiệp cũng phải thực hiện nhiều công việc hành chính liên quan đến hợp đồng, đặt cọc, thanh toán, bảo trì, gia hạn hợp đồng và thủ tục lưu trú.

Từ thực tế này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng phát triển đô thị và nhà ở cần gắn với công nghiệp, giao thông và dịch vụ.

Theo đó, Bắc Ninh có thể nghiên cứu mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) phù hợp quy hoạch và năng lực hạ tầng; đồng thời phát triển căn hộ dịch vụ, nhà cho thuê chuyên nghiệp, sản phẩm có giá phù hợp, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp.

Cùng quan điểm, bà Trang Nguyễn, Phó Tổng Giám đốc thường trực Tập đoàn TUTA, cho rằng cần đa dạng hóa nguồn cung để đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm khách hàng, từ chuyên gia, kỹ sư, lao động nước ngoài đến đội ngũ quản lý cấp cao, qua đó thu hút và giữ chân nhân lực quốc tế làm việc lâu dài tại địa phương.

Tháo gỡ điểm nghẽn về thông tin và thủ tục giao dịch

Bên cạnh nguồn cung, khả năng tiếp cận thông tin và thực hiện thủ tục pháp lý cũng là những vấn đề cần giải quyết để phát triển thị trường nhà ở dành cho người nước ngoài.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định về đối tượng, điều kiện, hình thức, hạn mức, quyền và nghĩa vụ sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên, giữa quy định pháp luật và thực tế giao dịch vẫn còn những khó khăn cần làm rõ.

Theo quy định hiện hành được ông Cường đề cập, người nước ngoài không được mua nhà tại những khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh và chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Việc mua nhà còn phụ thuộc vào điều kiện của từng dự án.

Do đó, cần công khai thông tin về những dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài, số lượng căn hộ còn trong hạn mức sở hữu, giá bán, giá thuê, chi phí vận hành và các dịch vụ đi kèm.

Đồng thời, cần khảo sát trực tiếp người nước ngoài và các doanh nghiệp quốc tế để xác định nhu cầu mua hay thuê nhà, vị trí, loại hình sản phẩm mong muốn và những khó khăn trong quá trình giao dịch.

Một vấn đề khác là thủ tục mua nhà, thanh toán và cấp giấy chứng nhận. Theo ông Cường, với người nước ngoài, những công đoạn này có thể gặp thêm khó khăn do khác biệt ngôn ngữ, cách thức thực hiện thủ tục hành chính và khả năng tiếp cận thông tin.

Về kết quả giải quyết thủ tục, ông Phí Thanh Bình, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Bắc Ninh, cho biết toàn tỉnh đã cấp 498 giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Riêng từ tháng 1 đến tháng 9/2026, cơ quan chức năng tiếp nhận 95 hồ sơ, hoàn thành và trao giấy chứng nhận cho 88 trường hợp.

Để tạo thuận lợi cho hoạt động giao dịch, GS.TS. Hoàng Văn Cường đề xuất Bắc Ninh nghiên cứu thí điểm trung tâm dịch vụ độc lập dành cho người nước ngoài mua nhà, có sự kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước.

Trung tâm này có thể cung cấp thông tin bất động sản đã được xác thực, hỗ trợ hợp đồng đa ngôn ngữ, thanh toán và thực hiện các thủ tục liên quan, giúp người mua hoàn tất giao dịch và nhận giấy chứng nhận mà không phải tự thực hiện từng công đoạn riêng lẻ.ki

Kiến nghị xây dựng cổng dữ liệu hợp nhất về nhà ở dành cho tổ chức, cá nhân nước ngoài

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Đào Thúy Hằng, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Abey Holdings, kiến nghị xây dựng cổng dữ liệu hợp nhất về nhà ở dành cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Theo đề xuất, hệ thống cần công khai bằng tiếng Việt và tiếng Anh ba nhóm thông tin: danh mục dự án đủ điều kiện; hạn mức sở hữu của từng tòa nhà và từng khu vực; số lượng căn đã bán và còn lại, được cập nhật theo giao dịch.

Bà Hằng cũng kiến nghị công bố danh mục dự án theo định kỳ hàng tháng thay vì theo từng đợt; xem xét đưa dự án vào danh mục ngay khi đủ điều kiện mở bán, đồng thời hướng dẫn cụ thể đối với dự án có nhiều tòa nhà, nhiều giai đoạn.

Đối với thủ tục hành chính, đại diện doanh nghiệp đề xuất nghiên cứu gộp việc cấp giấy chứng nhận, mã số thuế và khai báo lưu trú về một đầu mối tiếp nhận, sử dụng biểu mẫu song ngữ và cho phép chủ đầu tư nộp hồ sơ theo ủy quyền của khách hàng.

Bên cạnh đó, cần công bố dữ liệu tổng hợp về số lượng chuyên gia, lao động nước ngoài theo quốc tịch, ngành nghề và địa bàn làm việc theo định kỳ 6 tháng, làm cơ sở để doanh nghiệp xác định vị trí phát triển dự án và cơ cấu sản phẩm phù hợp.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng đề xuất trước mắt xây dựng chuyên trang song ngữ về nhà ở cho người nước ngoài trên cổng thông tin địa phương, tạo đầu mối kết nối thông tin giữa cơ quan quản lý, doanh nghiệp và khách hàng.

Trong cạnh tranh thu hút đầu tư nước ngoài, lợi thế của Bắc Ninh vì vậy không chỉ nằm ở diện tích khu công nghiệp, giá thuê đất hay chính sách ưu đãi, mà còn ở khả năng tạo dựng môi trường sống an toàn, thuận tiện, có dịch vụ chất lượng và bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho cộng đồng quốc tế đến làm việc, sinh sống lâu dài.