Đề xuất cơ chế đặc thù xử lý vi phạm tại 12 dự án Mường Thanh

Số căn hộ thực tế tại 12 dự án của Mường Thanh là 24.943 căn, tăng 18.184 căn so với quy mô được duyệt. Ảnh: Internet

Số căn hộ thực tế tăng hơn 18.000 căn so với quy hoạch

Theo báo cáo đánh giá tác động chính sách của Sở Xây dựng Hà Nội, tại 12 dự án thuộc các doanh nghiệp liên quan đến ông Lê Thanh Thản, tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng là 6.759 căn. Tuy nhiên, số căn hộ thực tế hiện nay lên tới 24.943 căn, tăng 18.184 căn so với quy mô được duyệt.

Sở Xây dựng xác định, các chủ đầu tư đã có nhiều vi phạm nghiêm trọng về đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng. Trong đó, tình trạng xây dựng sai quy hoạch, tăng diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ làm gia tăng đáng kể số lượng căn hộ và quy mô dân số, gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân.

Các dự án có vi phạm gồm CT6 Kiến Hưng, CT5 Tân Triều, CT8 và CT10 Đại Thanh, CT11 và CT12 Kim Văn - Kim Lũ, Khu nhà ở Xa La cùng các tòa VP3, VP5, VP6 và tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực hồ Linh Đàm.

Những vi phạm tại các dự án này đã được chỉ ra trong nhiều kết luận thanh tra, kiểm tra từ năm 2015 đến nay nhưng chưa được xử lý dứt điểm. Hệ quả là tình trạng quá tải hạ tầng kéo dài, nhiều người mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, phát sinh đơn thư khiếu kiện.

Theo Sở Xây dựng, một số căn hộ tại các dự án VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng và CT5 Tân Triều đã được cấp giấy chứng nhận. Trong khi đó, các dự án như VP6, HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận.

Đáng chú ý, việc xử lý các vi phạm tại những dự án này đang gặp nhiều khó khăn do các công trình đã được xây dựng từ lâu, người dân đã sinh sống ổn định trong khoảng 10 năm hoặc lâu hơn.

Theo các quy định pháp luật về xử lý vi phạm xây dựng áp dụng tại thời điểm thực hiện hành vi, những công trình xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế hoặc sai quy hoạch nếu không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định phải áp dụng biện pháp buộc phá dỡ phần công trình vi phạm.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng đánh giá, việc buộc tháo dỡ công trình và di dời số lượng lớn căn hộ thuộc phần diện tích vi phạm có thể ảnh hưởng đến trật tự, an sinh xã hội, đồng thời phát sinh khiếu kiện tập trung đông người.

Trong khi đó, các cơ chế, chính sách đặc thù hiện hành về xử lý vi phạm đất đai tại các dự án tồn đọng kéo dài cũng chưa thể áp dụng để giải quyết những sai phạm tại nhóm dự án này.

Trước thực trạng trên, UBND TP. Hà Nội đang xây dựng dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố về cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết những tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với tái thiết, chỉnh trang đô thị tại 12 dự án thuộc các doanh nghiệp liên quan đến ông Lê Thanh Thản.

Cơ chế được đề xuất trên cơ sở thẩm quyền đặc thù của Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, nhằm xử lý các vi phạm kéo dài, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà, bảo đảm an toàn công trình và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng.

Phân loại công trình để quyết định tồn tại hoặc tháo dỡ

Một trong những nội dung quan trọng của dự thảo Nghị quyết là phân loại các công trình, hạng mục công trình hoặc phần công trình xây dựng không đúng quy hoạch, giấy phép xây dựng thành ba nhóm để áp dụng biện pháp xử lý tương ứng.

Nhóm thứ nhất là những công trình được phép tồn tại theo hiện trạng nếu đáp ứng đồng thời các tiêu chí về tình trạng hoàn thành, đưa vào sử dụng, không có tranh chấp về đất đai, xây dựng; bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ và không ảnh hưởng đến công trình lân cận.

Ngoài ra, hệ thống hạ tầng kỹ thuật như cấp điện, cấp nước, giao thông, bãi đỗ xe và hạ tầng xã hội như trường học, y tế, sinh hoạt cộng đồng phải đáp ứng quy mô dân số thực tế hoặc được bổ sung theo phương án khắc phục. Công trình cũng phải bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, không vi phạm chỉ giới đường đỏ và các hành lang bảo vệ theo quy định.

Nhóm thứ hai là các công trình được phép tồn tại có điều kiện. Đây là những công trình chưa đáp ứng một số tiêu chí nhưng có thể khắc phục bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, di dời cư dân hoặc chuyển đổi công năng.

Đối với nhóm này, nếu việc bổ sung hạ tầng vẫn không đáp ứng được số lượng căn hộ, dân số tăng thêm, chủ đầu tư phải thực hiện di dời cư dân khỏi các phần diện tích vi phạm.

Thứ tự ưu tiên là di dời các căn hộ tại khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng để hoàn trả công năng theo quy hoạch được duyệt hoặc chuyển sang mục đích phục vụ cộng đồng. Tiếp đó là các căn hộ thuộc phần công trình xây dựng vượt số tầng so với giấy phép xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết được duyệt.

Nhóm thứ ba là những công trình phải tháo dỡ do không đáp ứng các tiêu chí bắt buộc về an toàn, kiến trúc, chỉ giới, hành lang bảo vệ hoặc không thể thực hiện các biện pháp khắc phục theo quy định. Công trình nhà ở thấp tầng xây dựng trên đất quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất quốc phòng, an ninh hoặc hành lang bảo vệ công trình mà không thể điều chỉnh quy hoạch cũng thuộc nhóm này.

Đối với công trình không được phép tồn tại, dự thảo yêu cầu di dời toàn bộ cư dân và tài sản. Việc tháo dỡ phải bảo đảm an toàn cho người dân và các công trình liền kề.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng cũng chỉ ra những khó khăn đáng kể trong quá trình thực hiện. Các công trình thuộc diện phải hạ giải, phá dỡ có quy mô lớn về chiều cao và diện tích sàn, trong khi Hà Nội chưa có tiền lệ phá dỡ những công trình có quy mô tương tự. Quá trình thực hiện có thể ảnh hưởng đến kết cấu các công trình hiện hữu, đặc biệt là những tòa nhà có chung khối đế.

Bên cạnh đó, việc di dời cư dân đã sinh sống ổn định nhiều năm có thể làm xáo trộn công việc, học tập và sinh hoạt của các gia đình. Trường hợp chuyển số lượng lớn căn hộ sang khu vực khác, dự kiến có thể thuộc dự án Thanh Hà - Cienco5, cũng tiềm ẩn nguy cơ gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng tại nơi tiếp nhận.

Theo dự thảo, UBND Thành phố sẽ quyết định danh mục công trình, hạng mục công trình hoặc phần diện tích được phép tồn tại, tồn tại có điều kiện, chuyển đổi công năng hoặc phải tháo dỡ trên cơ sở kết quả rà soát, đánh giá của cơ quan chuyên môn và đánh giá độc lập.

Chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí khắc phục vi phạm

Bên cạnh phương án xử lý công trình, dự thảo Nghị quyết cũng quy định trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc khắc phục hậu quả và bảo đảm quyền lợi của người mua nhà.

Theo đó, chủ đầu tư phải chịu toàn bộ kinh phí khắc phục hậu quả, di dời, bồi thường, hỗ trợ tạm cư, tháo dỡ, hoàn trả và bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Thành phố không sử dụng ngân sách nhà nước để chi trả các chi phí do vi phạm của chủ đầu tư gây ra.

Đối với công trình được phép tồn tại, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai, xây dựng và nộp lại khoản lợi bất hợp pháp phát sinh từ phần công trình vi phạm.

Dự thảo đề xuất phương pháp xác định khoản lợi bất hợp pháp trên cơ sở diện tích sàn xây dựng vi phạm tăng thêm so với quy hoạch, giấy phép xây dựng, suất vốn đầu tư tại thời điểm công trình đưa vào sử dụng thực tế và tỷ lệ 50%.

Đối với người mua nhà, dự thảo quy định cơ chế xem xét cấp giấy chứng nhận sau khi chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nhưng không thực hiện thủ tục, người mua nhà có thể trực tiếp nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Với những căn hộ thuộc diện phải di dời, người mua được lựa chọn thỏa thuận với chủ đầu tư theo ba phương án: nhận bồi thường bằng tiền; chuyển sang căn hộ, nhà ở tương đương tại dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện kinh doanh do chủ đầu tư thực hiện; hoặc được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.

Tuy nhiên, báo cáo đánh giá tác động chính sách cũng lưu ý một số rủi ro khi triển khai cơ chế đặc thù. Trong cùng một dự án có thể phát sinh tình trạng căn hộ được tiếp tục sử dụng trong khi căn hộ khác phải di dời, từ đó dẫn đến những ý kiến khác nhau giữa các cư dân.

Việc xác định giá trị bồi thường, vị trí và diện tích căn hộ bố trí thay thế cũng có thể gặp khó khăn trong quá trình thỏa thuận. Đến nay, cơ quan soạn thảo chưa có tính toán cụ thể về tổng kinh phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện các biện pháp khắc phục vi phạm.

Một vấn đề khác được Sở Xây dựng đặt ra là nguy cơ tạo tiền lệ trong xử lý các dự án vi phạm. Trên địa bàn Hà Nội vẫn còn nhiều dự án có sai phạm tồn đọng kéo dài chưa được giải quyết. Vì vậy, việc áp dụng cơ chế riêng đối với 12 dự án Mường Thanh cần được nghiên cứu, đánh giá thận trọng về tính công bằng và khả năng bảo đảm tính răn đe của pháp luật.

Dự thảo Nghị quyết xác định rõ, việc cho phép công trình hoặc phần công trình vi phạm tiếp tục tồn tại không làm thay đổi bản chất hành vi vi phạm, không làm mất hiệu lực các kết luận thanh tra, bản án và quyết định xử lý đã có hiệu lực pháp luật; đồng thời không đồng nghĩa với hợp thức hóa sai phạm.

Theo kế hoạch dự kiến, UBND TP. Hà Nội sẽ trình HĐND Thành phố xem xét, thông qua Nghị quyết trong tháng 10/2026, làm cơ sở triển khai các biện pháp xử lý đối với những vi phạm kéo dài tại 12 dự án.