Ngành xây dựng trước cơ hội tăng trưởng từ đầu tư hạ tầng và cải cách thể chế

Trong 9 tháng năm 2026, GDP lĩnh vực xây dựng tăng 12,22%, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 5,15%. Ảnh: T. Hiền

Đầu tư hạ tầng và tháo gỡ pháp lý tạo động lực tăng trưởng

Tại Diễn đàn Xây dựng Việt Nam 2026 vừa diễn ra, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đã phân tích triển vọng kinh tế giai đoạn 2026–2027, những cơ hội, thách thức và giải pháp đối với ngành xây dựng Việt Nam.

Theo số liệu được chuyên gia trình bày, trong 9 tháng năm 2026, GDP lĩnh vực xây dựng tăng 12,22%, đóng góp 8,25% vào tăng trưởng kinh tế. Trong khi đó, GDP lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 5,15%.

Đánh giá về những yếu tố thuận lợi, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, các động lực tăng trưởng kinh tế đang phục hồi khá đồng đều, trong đó đầu tư tư nhân phục hồi, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh và đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy.

Đặc biệt, đầu tư cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh với nhu cầu vốn khoảng 2,3–3 triệu tỷ đồng mỗi năm đến năm 2030. Kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2026–2030 đạt 8,22 triệu tỷ đồng. Riêng 9 tháng năm 2026, giải ngân đầu tư công đạt 661.800 tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đầu tư hạ tầng, chuyên gia nhấn mạnh những chuyển biến về môi trường pháp lý, trong đó có việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, hoàn thiện các quy định về đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Theo chuyên gia, Chính phủ đã chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc cho hơn 3.557 trong tổng số khoảng 4.900 dự án tồn đọng, liên quan đến nguồn vốn gần 2,5 triệu tỷ đồng. Trong đó, 855 dự án với tổng mức đầu tư khoảng 323.000 tỷ đồng đã được đưa vào khai thác, sử dụng.

Đối với thị trường bất động sản, nhiều cơ chế, chính sách đã được ban hành nhằm tháo gỡ vướng mắc về đất đai, quy hoạch, phát triển nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Trong đó, Nghị quyết số 171/2024/QH15 cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Nghị quyết số 254/2025/QH15 đưa ra một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024.

Đáng chú ý, các chính sách phát triển nhà ở xã hội tiếp tục được điều chỉnh theo hướng mở rộng điều kiện tiếp cận. Nghị định số 136/2026/NĐ-CP nâng mức trần thu nhập đối với cá nhân mua nhà ở xã hội lên 25 triệu đồng/tháng và cặp vợ chồng lên 50 triệu đồng/tháng. Cùng với đó, Nghị định số 302/2025/NĐ-CP quy định việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia ở Trung ương và địa phương để phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với những hạn chế như giá nhà neo cao, nguồn cung và nhu cầu chưa cân đối, thiếu nhà ở phù hợp khả năng chi trả, thanh khoản hạn chế và nhiều dự án còn vướng mắc pháp lý.

Áp lực chi phí, nguồn vốn và yêu cầu nâng cao năng lực doanh nghiệp

Bên cạnh những động lực tăng trưởng, TS. Cấn Văn Lực chỉ ra các rủi ro từ môi trường kinh tế quốc tế, gồm xung đột địa chính trị, bảo hộ thương mại, lạm phát tăng trở lại, lãi suất giảm chậm và những bất ổn về chuỗi cung ứng.

Trong nước, áp lực chi phí đầu vào và nguồn vốn cũng là những vấn đề đáng chú ý đối với lĩnh vực xây dựng và bất động sản.

Theo số liệu trong tham luận, dư nợ tín dụng lĩnh vực xây dựng ước đạt 1,6 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 9/2026, chiếm 7,71% tổng dư nợ nền kinh tế và tăng 13,5% so với cuối năm 2025.

Đối với bất động sản, chính sách tín dụng có một số điều chỉnh đáng chú ý. Công văn số 4551/NHNN-CSTT ngày 29/5/2026 của Ngân hàng Nhà nước quy định không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026.

Cùng với đó, Thông tư số 25/2026/TT-NHNN cho phép các tổ chức tín dụng sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, thay vì mức 30% trước đây, tạo thêm dư địa cho vay trung và dài hạn, trong đó có xây dựng và bất động sản.

Tuy nhiên, áp lực trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vẫn cần được quan tâm. Theo số liệu được TS. Cấn Văn Lực dẫn tại diễn đàn, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2027 dự kiến khoảng 282.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 45,7%.

Trước những thách thức này, chuyên gia kiến nghị tiếp tục hoàn thiện và tổ chức thực thi hiệu quả pháp luật về xây dựng, đất đai, đầu tư, đấu thầu và đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP); đẩy mạnh phân cấp, cắt giảm và số hóa thủ tục hành chính.

Đối với hoạt động xây dựng, cần cập nhật định mức, đơn giá theo giá thị trường, có cơ chế điều chỉnh giá hợp đồng khi giá vật liệu, nhiên liệu biến động mạnh; đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, bảo đảm nguồn nguyên vật liệu, xử lý nợ đọng xây dựng cơ bản và thanh toán đúng hạn cho nhà thầu.

Riêng với thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực đề xuất tiếp tục xử lý pháp lý các dự án tồn đọng, tăng nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả, nhà ở xã hội; đánh thuế nhà, đất bỏ hoang và hoạt động đầu cơ nhằm phát triển thị trường cân đối, lành mạnh, bền vững.

Về nguồn vốn bất động sản, chuyên gia kiến nghị phát triển thị trường tài chính theo hướng đa dạng hóa các kênh huy động, gồm trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu xanh, trái phiếu đô thị, quỹ đầu tư hạ tầng và quỹ đầu tư bất động sản (REITs); đồng thời mở rộng PPP với cơ chế chia sẻ rủi ro doanh thu rõ ràng.

Đối với doanh nghiệp xây dựng, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro dòng tiền, nghĩa vụ trái phiếu đáo hạn, cân đối nguồn lực và hạn chế đầu tư dàn trải.

Doanh nghiệp cần tận dụng các chương trình hỗ trợ về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và đầu tư hạ tầng; đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm, thị trường, tăng tỷ trọng hoạt động trong các lĩnh vực hạ tầng, công nghiệp, logistics và năng lượng.

Cùng với đó, chuyên gia nhấn mạnh yêu cầu nâng cao năng lực quản trị, phát triển nhân lực và thực hiện bốn quá trình chuyển đổi gồm chuyển đổi xanh, chuyển đổi số, chuyển đổi năng lượng và chuyển đổi lao động, coi đây là khoản đầu tư thay vì chỉ là chi phí.